上诉人(原审原告)姚某某。

委托代理人王培强，上海市白玉兰律师事务所律师。

委托代理人朱惠亮，上海市白玉兰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海市住房保障和房屋管理局。

法定代表人刘某某，上海市住（略）。

被上诉人(原审被告)上海市规划和国土资源管理局。

法定代表人冯某某，上海市规划和国土资源管理局局长。

两被上诉人的共同委托代理人袁某。

两被上诉人的共同委托代理人季某。

原审第三人卢某某。

原审第三人肖某乙(卢某某妻子)。

上诉人姚某某因房地产登记一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人姚某某的委托代理人王培强，被上诉人上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局的共同委托代理人袁某、季某，原审第三人卢某某、肖某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，原审原告姚某某原为本市X路X弄某号X室房屋的房地产权利人。2008年10月23日，姚某某、董某向蒋某某出具了《委托书》，主要内容为“委托人因故无法亲自办理转让位于上海市X路X弄某号X室房屋的相关事宜，特委托受托人蒋某某就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖项(共计玖项)事项，受托人有转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。委托期限：自二00八年十月二十三日起至二00九年十月二十二日。附录：壹：签订定金协议/买卖合同；贰：代为办理房地产转移登记……”。同月27日，上海市静安公证处出具了(2008)沪静证经字第X号委托书公证书。2009年6月17日，蒋某某以姚某某的代理人身份和两原审第三人申请房地产转移登记并提交了相关文件。原上海市房屋土地资源管理局于当天受理，同月25日核准登记，作出了核发沪房地普字(2009)第x号房地产权证的具体行政行为。姚某某不服，遂提起行政诉讼，要求撤销上述房地产登记行政行为。

原审法院认为，根据《上海市房地产登记条例》第四条第一款的规定，原上海市房屋土地资源管理局(因机构改革，其权利义务现由两原审被告承继)作为本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作，具有依申请对本市房地产进行转移登记并颁发房地产权证的职权。蒋某某以姚某某的名义和两原审第三人申请房地产转移登记，不仅提交了申请书、身份证明、房地产权证书、证明房地产权属发生转移的文件(即《上海市房地产买卖合同》)以及根据登记技术规范应当提交的其他有关文件，而且提交了证明蒋某某为姚某某转让系争房屋的《委托书》和委托书公证书。原上海市房屋土地资源管理局自受理申请之日起在20日内完成审核，将转移事项记载于房地产登记册，并向两原审第三人颁发房地产权证，其执法程序符合《上海市房地产登记条例》第二十八、第三十一条等规定。原上海市房屋土地资源管理局对登记申请及相关文件，按照《上海市房地产登记条例》第二十九条、第三十条等规定的转移登记的条件进行了审核，作出颁证行为的事实清楚、证据充分，法律适用正确。姚某某对《上海市房地产买卖合同》和委托书、公证书的效力提出异议，该项争议不属于本案行政诉讼的审查范围，可以通过民事诉讼途径解决。在审理过程中，虽经法院释明，但姚某某并未提起相关的民事诉讼。姚某某要求撤销被诉具体行政行为的诉讼主张，缺乏事实和法律依据。原审遂判决驳回姚某某的诉讼请求。判决后，姚某某不服，上诉于本院。

上诉人姚某某上诉称，蒋某某将上诉人的授权委托书恶意使用在系争房屋的买卖和过户手续中。原审第三人在与蒋某某确定系争房屋的买卖价格时，故意降低房价以逃税，明显侵害了国家及上诉人的权益，故买卖合同应为无效合同，房产变更行为因基础买卖合同的无效，也应属无效。被上诉人未尽到审查义务，存在明显错误。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，缺乏依据。故请求撤销原审判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。

被上诉人上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局辩称，房地产管理部门不是合同有效与否的认定机关，也不是房屋税收的核定机关。涉案房地产转移登记申请中，上诉人经公证委托由其代理人办理了相关手续。原上海市房屋土地资源管理局作出的转移登记并无不当，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。

原审第三人卢某某、肖某乙认为，上诉人参与了涉案房地产买卖的谈判和交易。上诉人经过公证委托案外人蒋某某申请房地产转移登记等事项。在原审第三人取得涉案房地产权证之后，上诉人还向原审第三人租借了该房屋，签订了租赁合同，上诉人的丈夫还写了有关搬迁的保证书。上诉人拿了原审第三人的钱，却迟迟不交付房屋，上诉人夫妇存在恶意串通。

本院经审理查明，2009年6月17日，原上海市房屋土地资源管理局收到的涉案房地产转移登记申请材料包括：姚某某与卢某某、肖某乙的《上海市房地产登记申请书》、身份证明、《上海市房地产买卖合同》、委托书及公证书、姚某某为原权利人的房地产权证书、契税缴款书、缴费通知单、房屋建筑面积测算表、宗地图等。其中，委托书载明：姚某某与其丈夫董某委托案外人蒋某某办理系争房产的买卖及房地产转移登记等事项，委托期限自2008年10月23日起至2009年10月22日。2008年10月27日，上海市静安区公证处出具该委托书的公证书，证明姚某某与董某在委托书上签名并捺指印。2009年6月25日，原上海市房屋土地资源管理局作出颁发沪房地普字(2009)第x号房地产权证的具体行政行为。原审法院认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为，根据《上海市房地产登记条例》之规定，原上海市房屋土地资源管理局具有作出被诉房地产登记行政行为的职权。原上海市房屋土地资源管理局于2009年6月17日收到涉案房地产转移登记申请，经审查，于同年6月25日作出准予转移登记的行政行为，其执法程序合法。根据涉案房地产登记申请提出的时间，该登记行为应适用2004年4月14日修正的《上海市房地产登记条例》。该条例第二十九条规定，申请房地产转移登记，应当提交申请书、身份证明、房地产权证书、证明房地产权属发生转移的文件、根据登记技术规范应当提交的其他有关文件等。第三十条规定，符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：(一)转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；(二)申请转移登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；(三)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。根据《上海市房地产登记技术规定(试行)》的规定，房地产权利人是自然人的，委托他人申请转让登记的，应当向登记机构提交有关委托书的公证文书。本案中，上诉人姚某某本人未到房地产登记机构办理登记申请，但其委托代理人提交了上诉人委托书的公证文书。代理人办理的转移登记事项在委托书所明确的代理权限范围及代理期限内。原上海市房屋土地资源管理局在当事人提出房地产转移登记申请和提交相关材料后，依法进行了审查，在确认申请材料齐全，符合《上海市房地产登记条例》第二十九条的规定，且认定该项申请符合《上海市房地产登记条例》第三十条规定的准予登记条件，作出的被诉房地产登记行政行为认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。上诉人对房地产买卖合同及委托书公证书的效力提出的争议，不属于本案审查范围，上诉人应当通过其他途径主张处理。上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审法院判决驳回姚某某的诉讼请求正确。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人姚某某负担。

本判决为终审判决。

审判长周华

审判员田华

代理审判员茅玲玲

书记员任夏青