广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2001)深中法房初字第X号
原告：广州市佳欣怡贸易有限公司，住所：广州市X路X街X号602房。
法定代表人：冯某某。
委托代理人：朱皓、许某某，均系广东信达律师事务所律师。
被告：深圳市金牛投资(集团)有限公司，住所：深圳市X路海外装饰大厦B座1-X楼。
法定代表人：陈胜年：公司董事长。
委托代理人：张方亮，广东圣方律师事务所律师。
被告：深圳市福田环庆实业股份有限公司，住所：深圳市福田区X路X号福乐楼X楼。
法定代表人：黄某某。
委托代理人：艾及，广东融商律师事务所律师。
原告广州市佳欣怡贸易有限公司(以下简称佳欣怡公司)与被告深圳市金牛投资有限公司(以下简称金牛公司)、被告深圳市福田环庆实业股份有限公司(以下简称环庆公司)合作建房纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人朱皓、冯某光，被告金牛公司委托代理人张方亮、被告环庆公司委托代理人艾及均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称：深圳市B121-38宗地原由本案被告金牛公司、环庆公司及深圳市钱海实业发展有限公司(以下简称钱海公司)三方合作开发，由被告环庆公司出地，被告金牛公司及钱海公司出资合作建房并约定产权分成，三方协议及补充协议均经过深圳市规划国土局批准。2000年7月，钱海公司在B121-38宗地开发项目中的所有权益被拍卖，原告以人民币（略）元竞得钱海公司的上述权益，深圳市中级人民法院下达了相关裁定。自此，原告即拥有了原属于钱海公司所有的在B121-38宗地开发项目中的一切权益。然而，在实际履行《合作兴建环庆大厦合同书》的过程中，本案被告金牛公司存在多处违约行为：一、根据合同的约定，被告金牛公司负责履行兴建环庆大厦的义务，环庆大厦拟于1999年底完工，但迄今为止，环庆大厦的建设施工处于停滞状态，被告金牛公司一直未履行其合同义务；二、同时，被告金牛公司还一直欠交地价款导致相关利息滞纳金高达人民币上亿元。被告金牛公司的上述违约行为已严重阻碍了合同的履行，B121-38宗地的开发也无从进行。原告取得上述开发权后多次催促本案被告交清拖欠的地价款，但本案被告拒不履行其义务。根据深圳市规划国土局深规土告(2001)X号文规定，截止2001年3月21日，不交清地价的，将无偿收回土地使用权。因此本案被告的上述行为已严重地损害了原告的合法权益，而且使该权益赖以存在的土地使用权处于可能得而复失的不利局面。原告认为，本案被告拒不履行交纳地价款的合同义务，致使原告通过竞拍得到的开发商资格和相关权益得不到国土部门的登记认可；事实上，被告金牛公司除了在1997年支付了地价款2000万元人民币以外，长期以来一直无力支付剩余的款项，要求被告金牛公司继续履行合同实际上已无可能，因此本合同应予解除，本案被告金牛公司则因违约行为要承担其造成的实际损失，原告与被告环庆公司之间的权利义务则需由最初的《合作兴建商住楼、写字楼合同书》来继续规范。故请求法院1．判令解除《合作兴建环庆大厦合同书》；2．判令被告金牛公司支付因其不履行合同义务给原告造成的经济损失人民币1000万元。3．判令被告承担本案诉讼费用。
被告金牛公司答辩称：原告佳欣怡公司对答辩人的起诉既无法律依据，又无事实根据，应当依法裁定驳回起诉，理由如下：一、答辩人与佳欣怡公司没有签订任何合同，没有直接的法律关系，也没有形成事实上的债权债务关系，佳欣怡公司起诉答辩人没有法律依据。二、佳欣怡公司的诉讼主体不适格。佳欣怡公司的第一项诉讼请求是“判令解除《合作兴建环庆大厦合同书》”，而事实上佳欣怡公司不是《合作兴建环庆大厦合同书》的一方当事人，与该合同没有直接的利害关系，完全没有资格提出解除《合作兴建环庆大厦合同书》的权利，更没有资格作为本案的原告，其主体不适格。因此，其第一项诉讼请求是没有事实根据的，是不能成立的，应予驳回。三、佳欣怡公司的第二项诉讼请求是提出人民币1000万元违约金的索赔。这项诉讼请求根本没有事实根据。答辩人与佳欣怡公司连产生民事法律关系的合同都没有签订过，答辩人又何来“违约”的事实答辩人与佳欣怡公司从来没有任何的经济往来和合作关系，也不认识佳欣怡公司的任何人，无须向佳欣怡公司履行任何义务。四、至于佳欣怡公司在《民事诉状》中所称竞得钱海公司项目权益问题，与《合作兴建环庆大厦合同书》是不同的法律关系，不能混为一谈，应当另循法律途径解决。关于深圳市钱海实业发展有限公司(简称钱海公司)在福田区B121-38地块的在建项目中的权益被拍卖一事，没有任何机关或拍卖机构在事前或事后通知过答辩人，答辩人对此不予认可。至于佳欣怡公司所竞得的所谓“项目权益”，如果存在的话，且又不能分割的话，佳欣怡公司应当向拍卖行索取竞得标的物，这与答辩人毫无关系。而钱海公司与答辩人及深圳市环庆实业公司因签订关于福田区B121-38地块项目的《合作兴建环庆大厦合同书》而形成的合作关系和对该项目的权益的共有关系。在分割之前(或在征得答辩人及环庆公司同意之前)是不能拍卖也无法拍卖。五、原告称其通过法院拍卖即拥有钱海公司一切权益错误。1．该拍卖行为违反法律法规规定，拍卖无效。由于福田区B121-38地块尚未付清地价款，根据《深圳经济特区财产拍卖条例》第十三条的规定“未付清地价的房地产不得拍卖”，该拍卖行为违反上述规定。根据该法规第七十九条第(八)项规定，拍卖无效。2．由于福田区B121-38地块的合作方是环庆公司、钱海公司和金牛公司，三方因签订《合作兴建环庆大厦合同书》而对B121-38地块的项目权益形成共有关系。由于该项目尚未建成，无法界定产权，根本无法分割出本项目中哪一部分属于钱海公司所有。因此属于“所有权争议的”拍卖物，该拍卖行为是在没有通知又没有征得答辩人及环庆公司同意的前提下擅自对上述有“争议的拍卖物”进行拍卖，违反《深圳经济特区财产拍卖条例》第八条第(二)项的规定，根据该法规第七十九条第(一)项的规定，拍卖无效。3．佳欣怡公司因竞买行为而造成的损失(如果有损失的话)，应向拍卖人索赔，佳欣怡公司对答辩人的起诉是告错对象。《深圳经济特区财产拍卖条例》第五十一条规定：“买受人未能按约定取得拍卖物而受到损失的，可向拍卖人要求赔偿。”依照本条例的规定，退一步说，即使佳欣怡公司因竞买行为受到损失，也只能向拍卖人索赔，其起诉答辩人是毫无道理的。
被告环庆公司答辩称：一、其与被答辩人之间并未签订《合作兴建环庆大厦合同书》，因此解除合同的前提条件不存在。二、答辩人认为，拍卖钱海公司在开发项目中的权益的做法从本质上看是错误的。理由：首先，三方的合同关系为合作建房合同关系，在合作兴建的房屋未分配之前，该建筑物及土地，即被答辩人所说的所谓“项目权益”是不可分割的。只有在合作合同的目的已经实现，即建筑物已经建成且已依合作合同分割后，各自的份额，即各自的物权才可确定。在此之前，无论土地或其上的在工程(上盖)是合作各方的共同共有的财产，任何一方无权以自己依合同享有的“未来的份额”进行财产或“权益”的分割，其次，即使房屋已经建成，在没有实际分割以前，即进行房地产初始登记之前，建成的房屋仅为合作各方的按份共有的财产，此时，若一方要求转让自己的份额，合作他方则有权行使优先购买权。在未征得合作他方同意的情况下，不得出让其份额。因此，法院即使在房屋建成后“处理”合作建房合同一方当事人的合作“权益”时，也必须事先征得他方的同意，否则，不得实施拍卖等转让措施。三、答辩人还认为，即使深圳市中级法院下达了相关裁定，也不能证明被答辩人竞得了钱海公司的合作合同主体资格。经答辩人了解，深圳市量线房地产评估有限公司在对深圳市中级人民法院出具的编号为深量评字[2000]X号《资产评估报告》中明确说明，委估标的项目权益仅包括：土地、地上建筑及规划。因此，可以明确地说，即使评估和拍卖是有效的，竞得人所取得的权益也不包括合同权利，同时，也就不能确认被答辩人已通过竞买从而继承了钱海公司的合作合同主体资格。四、被答辩人的法律救济手段错误，依据被答辩人提交的资料，及其请求来看，被答辩人应向其拍卖合同的相对人，即深圳市阳光拍卖行有限公司(下称拍卖公司)提起诉讼。因此，被答辩人的诉讼请求应予以驳回。经审理查明，宗地号为B121-38的地块位于深圳市X路东侧，土地面积（略）.4平方米，原为本案被告环庆公司的历史用地。环庆公司是“福田村集体资产管理委员会”(集体股)及福田村黄某光等1176名村民(合作股)共同持股于1984年设立的合作公司。1995年6月16日钱海公司、深圳富霖房地产开发有限公司与环庆公司就合作开发B121-38地块签订了《合作兴建商住楼、写字楼合同书》，该合同约定由环庆公司出地，钱海公司及富霖公司出资合作兴建商住楼、写字楼各一栋，并约定建成后以产权分成。该合同经深圳市规划国土局(以下简称国土局)审批后，国土局与合同三方于1995年12月28日签订《土地使用权出让合同书》，国土局将B121-38地块（略）.4平方米出让给三方共同使用，使用期限70年。地价款总计人民币（略）元，其中土地使用权出让金（略）元，土地开发费（略）元，市政配套设施费（略）元。签订合同时，三方须付（略）元，1996年12月29日前付清余款。该出让合同中还确认了合作建房三方在该开发项目中各自享有的权益。1996年10月16日，深圳有色金属期货联合交易所(以下简称交易所、金牛公司前身)加入案涉合作建房项目，并与原合作三方签订了《合作兴建环庆大厦合同书》，合同约定，原合作三方提供B121-38地块的西侧部分面积约7890平方米的土地，交易所负责建设环庆大厦的全部投资(包括工程投资及补地价款)，大厦建成后，原合作三方将分得总建筑面积的20％，交易所将分得80％，其中环庆公司分得（略）平方米，钱海公司分得666平方米，富霖公司分得3934平方米，交易所分得（略）平方米。该合同中未约定解除合同条款，只约定任何一方违约而造成他方损失，由违约方赔偿。对不可抗力的自然灾害和不可预见的因素致使工程停建、缓建造成损失，四方按约定之利益分配比例承担经济责任。但四方仍保留该地块及上盖物业发展权。1997年1月18日国土局批准四方合同并与四方签订了《土地使用权出让合同书补充协议书》，补充协议书确认了合作四方的权益，并根据容积率有增加的情况，要求增加市政配套设施费人民币（略）元，第一期（略）元应于1997年1月16日前付清，余款应于1998年1月16日前付清。1997年12月20日，此开发项目再次变更合作方，合作四方与国土局签订第二份补充协议书，富霖公司退出B121-38地块的合作建房项目，其所享有的权益全部由钱海公司承担，钱海、环庆、交易所继续履行合作建房合同及土地使用权出让合同。2000年钱海公司因另案纠纷，其在B121-38地块在建项目中的权益被本院查封，经另案当事人申请执行，本院于2000年7月20日作出(1999)深中法执字第15-X号民事裁定，裁定拍卖被执行人钱海公司在福田区X路(B121-38地块)在建项目中的全部权益，归竞买人广州市佳欣怡贸易有限公司(原告)所有，当事人迳向国土部门办理相关过户手续。并向市国土局发出了协助执行通知书。原告向法院缴纳了（略）元的执行款，向拍卖行交纳了（略）元往来款后，遂到国土部门申请办理土地在建项目权益变更相关手续，国土局于2000年9月11日以“深规土函第（略）号”复函答复如下：根据(1999)深中法执字第15-X号《民事裁定书》的裁决，广州市佳欣怡贸易有限公司竞得深圳市钱海实业发展有限公司在B121-X号宗土地在建项目中的权益，并取得其相应权益。你公司应根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定申请办理转移登记。原告随后向国土局提出重新签订土地出让合同申请，国土局于2000年10月24日作出“深规土函第（略）号”复函：贵公司应在与宗地B121-38上的其他权益人共同付清宗地的地价款后，根据有关规定申请办理转移登记。原告遂于2001年2月23日分别向两被告寄出相同内容商函，要求两被告(1)尽快完成项目后续推进开发的登记、变更手续。(2)付清B121-38宗地的地价及利息、滞纳金。(3)清理施工现场，付清拖欠工程款，做好原施工队伍的善后工作，并与原告办理相关交接手续。庭审中，两被告称未收到商函。金牛公司亦向国土局递交“关于处理福田区B121-38地块地价款问题的报告”，国土局于2001年4月20日作出“深规土函第（略）号”复函，答复金牛、钱海(已拍卖)、环庆三公司：贵单位所欠地价款在6月31日前交清的，可予以免除地价滞纳金及利息。请你三家单位按已签订的土地使用权出让合同及补充协议规定办理交付地价款手续。次后，原告再次向国土局递交“关于要求计算B121-38宗地东西侧两地块地价款的申请”，国土局复函：B121-38宗地由你司及环庆公司、交易所共同拥有土地使用权，为保护共有权利人的申请，应由所有权利人共同申请有关事宜。但由于两被告拒绝认可原告的合作建房合同主体资格，及案件土地开发项目欠缴巨额地价款等原因，原告一直未能办理项目开发权益变更手续，遂以被告金牛公司严重违约且继续履行合同已无可能为由诉至法院。
经查：B121-38地块合作建房项目其合作方仅于1995年12月30日缴款（略）元，1997年1月31日缴款（略）元。该合作建房项目合作方目前欠缴出让金、开发费、配套费共计（略）元、利息（略）.59元、滞纳金（略）.92元，总计欠款人民币（略）.51元。合作各方均欠地价，但国土局的催交地价款通知单是针对整个地块作出的，并未对东西两侧两个地块分别计算，故各方各欠多少地价无法核计。本案双方争议的是西侧地块。
另查：原告佳欣怡公司无房地产开发经营资格，被告环庆公司在合法取得土地使用权范围内有从事房地产开发经营资格。被告金牛公司前身为深圳市有色金属期货交易所，现名为深圳市金牛投资(集团)有限公司，亦无房地产开发经营资格。诉讼中，被告金牛公司向本院递交一份“投资环庆大厦汇总表”，称其向环庆大厦项目合计投资人民币（略）.11元，其中地价款2000万元、项目转让费（略）元、设计投标费48万元、设计费425万元、工程勘探费（略）.11元、工程监理费27万元，并附交了相应付款凭证的复印件，但后经本院多次限期催交，其至今仍未向本院提交证据原件。原告对被告金牛公司所称投资除2000万元地价款认可外，其余均不确认。
本院认为：钱海公司与两被告于1996年签订《合作兴建环庆大厦合同书》是合同各方当事人真实意思的表示，且得到深圳市规划国土局的批准，应属有效合同，受法律保护。2000年7月20日，上述合同主体之一钱海公司因负债，其于该合同中权益被拍卖，据本院(1999)深中法执字第15-X号民事裁定，原告佳欣怡公司竞得钱海公司在上述合同所涉合作建房项目中的权益，国土局亦具函认可，故原告已取代钱海公司成为该合同的合同主体，具备了本案诉讼主体资格。据各合作方约定，被告金牛公司应交纳该合同所涉地块的全部地价，但由于该公司长期欠缴巨额地价，致使合同目的无法实现，若维持现状将导致合作各方更大损失，故原告要求解除《合作兴建环庆大厦合同书》的诉讼请求本院应予支持，被告金牛公司应退出该合同所涉房地产项目的开发经营，其原投入该房地产开发项目的2000万元地价可由原告补偿，关于被告金牛公司所称其余投资款问题，因其未举证证明，可另循法律途径解决。另原告要求被告金牛公司赔偿1000万元经济损失的问题，由于原告未能举出确凿证据来证实，此项诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条的规定，判决如下：
1．解除钱海公司与被告金牛公司、被告环庆公司于1996年10月16日签订的《合作兴建环庆大厦合同书》，被告金牛公司退出上述合同所涉房地产项目的开发经营；
2．原告佳欣怡公司应于本判决生效之日起十日内向被告金牛公司支付2000万元人民币地价款，上述款项付清后，原告佳欣怡公司取得被告金牛公司在上述合同所涉房地产项目中的开发经营权；
3．驳回原告佳欣怡公司要求被告金牛公司赔偿1000万元经济损失的诉讼请求。
本案案件受理费人民币（略）元全部由被告金牛公司负担，该款原告已预付，本院不作清退，被告金牛公司应负之数迳付原告。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长刘青
代理审判员李伟民
代理审判员杨雪贞
二○○二年二月七日
书记员柯云宗
