原告何某某，男，X年X月X日生。

被告洛阳弘业置业有限公司。

法定代表人曹某某，董事长。

委托代理人胡涛，开物律师集团（郑州）事务所律师。

第三人汪某，女，X年X月X日生。

委托代理人李晖，河南永晖律师事务所律师。

上列原告何某某诉被告洛阳弘业置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并依法追加汪某为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告何某某，被告委托代理人胡涛，第三人委托代理人李晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2008年4月27日购买了位于洛阳高新开发区X路冠苑小区EX号别墅一套，此套别墅是汪某从被告处购买，双方签订有购房协议书，但没有办理房产证和土地证。原告从汪某手中购得该套别墅后，被告仍然没有为该套别墅办理房产证和土地证。故状诉请求，判令被告为原告办理冠苑别墅区EX号楼房产证和土地证，并承担本案诉讼费用。

针对诉称，原告提交如下证据：1、2004年12月27日《认购协议书》；2、2008年4月27日《房产转让协议》；3、2008年10月27日《通知》。

被告辩称，一、原被告之间没有房屋买卖关系，原告无权要求被告为其办理房产证和土地证，原告和第三人签订的《房屋转让协议》未得到被告的确认和同意，对被告没有约束力。二、被告和第三人签订的不是正式的商品房买卖合同，认购协议没有备案，认购的别墅也未进行竣工验收。原告没有证据证明已经支付了所谓的“购房款”，房屋也没有移交。依照法律规定，物权转移以登记为准，第三人认购的房屋既未登记，也未办理产权证件，房款也未足额支付，所以房屋产权未发生转移，在这种情况下，第三人无权转让该房屋，依照法律该别墅也是不得转让的房屋。三、第三人仅向被告支付了60万元购房款，剩余的33万元一直未付，在第三人违约的情况下，原告已依法解除了和第三人签订的认购协议。四、本案所涉及的房产已经被拆除，继续办证已无可能，也不可能实现。

针对辩称，被告提交如下证据：1、2004年12月27日《认购协议书》；2、（2005）洛开民初字第X号民事判决书；3、2004年12月27日和2005年3月25日收据各一份；4、2008年12月29日解除合同通知书及邮寄回执。

第三人辩称，第三人全额购买了EX号别墅，后因被告长期无法为第三人办理权属证书，第三人于2008年4月27日，将该别墅转让给原告。违反《房地产管理法》规定的转让条件，并不导致合同无效。《中华人民共和国物权法》规定当事人转让不动产的合同，自合同成立时生效。所以，原告和第三人签订的合同有效。

针对辩称，第三人未提交证据。

经审理查明，2004年12月27日，被告（甲方）和第三人（乙方）签订一份《认购协议书》，约定第三人认购被告开发的位于洛阳高新开发区冠苑别墅E型X号房屋，总价93万元，分期付款。被告应于2004年12月30日前将房屋正式交付给第三人，第三人应于2004年12月28日前付清房款50万元，若逾期超过30天，被告有权终止本协议。在第三人支付全部购房款并按国家规定缴纳有关税费后，被告应于90天内办理好房地产有关权属证书，即房屋产权证和土地使用证。双方还在协议后面补充约定：被告同意第三人首付50万元，余款43万元于2005年4月30日付20万元，2005年12月付清全款。协议签订后，第三人于2004年12月27日和2005年3月25日，分两次向被告缴纳购房预付款50万元和10万元。2009年1月9日，被告曾向第三人邮寄解除合同通知书，但邮件被退回。在本案审理中，被告将该房产拆除。

另查明，2006年6月29日，本院（2005）洛开民初字第X号民事判决书，查明2005年3月18日，第三人向洛阳市商业银行广州路支行申请个人住房担保贷款，用于购买本案标的物E型X号别墅，总房价为90万元，申请贷款总额为63万元，期限一年，购房首付27万元。当日，第三人向洛阳市商业银行广州路支行缴纳购房首付款27万元。2005年4月8日，洛阳市商业银行广州路支行按照第三人的的委托，将63万元转入被告银行帐户。法律认定该款系被告向第三人的借款，判决被告向第三人偿还。

又查明，2008年4月27日，原告和第三人签订一份《房产转让协议》，第三人将E型X号别墅转让给原告。协议约定：1、原告购买该房屋，同意向洛阳市商业银行广州路支行偿还第三人的借款。2、第三人对被告的债权x元，转让给原告（详见债权转让协议）。3、原告支付第三人购房款260万元。4、第三人向原告提供购房的全部手续。5、本协议自原告向洛阳市商业银行广州路支行偿还借款完毕和向第三人支付购房款260万元后生效。6、第三人无义务协助原告办理该房产的一切手续。7、本协议生效后，第三人应当在3个月内腾房。原告在庭审中，提交了一份2008年10月27日的通知，该通知是第三人发给被告的，主要内容就是告知第三人已将E型X号别墅转让给原告，第三人申请执行被告借款纠纷一案的所有权利也转让给原告。被告不认可接到通知，原告也未提交其他证据证实。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）、法律上或者事实上不能履行。目前，冠苑别墅E型X号房屋已被拆除，事实上已经不存在，不论谁拥有该房屋的所有权，事实上都已不可能办理房产证和土地证。任何某保护自己的合法权益，均应当严格依法妥善进行，原告如果认为自己的合法权益受到侵害，完全可以依据有关法律规定，请求法律保护。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，经合议庭评议，判决如下：

驳回原告何某某的诉讼请求。

本案受理费100元，由原告承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式八份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长马杰

审判员郭艳莹

代审判员黄某莎

二0一0年六月二十五日

书记员姜维