原告金某，女，X年X月X日生，朝鲜族，户籍地黑龙江省海林市城区，现住（略）。
委托代理人莉莉，上海某某律师事务所律师。
委托代理人秀秀，上海某某律师事务所律师。
被告徐某，男，X年X月X日生，汉族，户籍地浙江省嵊州市X镇，住（略）。
委托代理人潘某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人张某，上海力某律师事务所律师。
第三人上海开天房地产经纪有限公司，住所地（略）。
法定代表人王某，总经理。
委托代理人梁某，上海市内滩律师事务所律师。
第三人上海市无房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人沈某，董事长。
委托代理人秦某，该公司工作人员。
委托代理人顾某，该公司工作人员。
原告金某诉被告徐某、第三人上海开天房地产经纪有限公司、上海市无房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月6日立案受理。依法由审判员黄某适用简易程序独任审判。于2009年11月30日、12月11日两次公开开庭进行了审理。原告金某及其委托代理人莉莉，被告徐某的委托代理人潘某、张某，第三人上海开天房地产经纪有限公司的委托代理人梁某、上海市无房置业担保有限公司的委托代理人秦某两次开庭均到庭参加诉讼，第三人上海市无房置业担保有限公司的委托代理人顾某参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告金某诉称：2009年5月26日，经第三人上海开天房地产经纪有限公司（以下简称开天公司）居间，原、被告签订了关于松江区X镇X路某房屋的买卖合同（以下简称第一版合同），约定于2009年7月30日前过户。但到约定之日，被告仍无法过户，被告的行为已经构成违约。在原告发出违约通知、要求被告承担违约责任后，被告竟与第三人开天公司、上海市无房置业担保有限公司（以下简称担保公司）伪造原告签名，重新签订买卖合同（以下简称第二版合同），将原告房屋买卖合同的过户日期篡改为2009年10月15日前，后将原告的房屋私自过户。被告及第三人的行为严重侵害了原告的合法权益，原告多次向被告主张权利，被告均置之不理，无奈，原告向法院提起诉讼，请求判令被告、第三人伪造原告签名的房屋买卖合同无效；解除原、被告2009年5月26日签订的房屋买卖合同，确认（略）涞寅路某房屋归原告所有，并由被告将该房屋过户至原告名下，费用由被告承担；被告支付原告违约金某民币（以下币种同）164,730元。
被告徐某辩称：被告不同意解除第一版合同。原告在2009年9月14日经担保公司人员陪同办理了提前还贷及注销抵押登记的手续，并将证件留在担保公司，视为原告同意变更过户时间，被告不存在违约行为，不应当支付违约金。即使法院认为被告违约，约定的总x%的违约金某过高，请求予以调整。第二版合同应为有效，不存在被告和第三人相互串通的事实，原告委托担保公司办理过户手续，第二版合同由担保公司在现场出具并要求被告签字，其上原告的签字和第一版合同的签字非常相似，被告肉眼无法辨别真伪，被告有理由相信担保公司是经过原告授权的，即使签字不真实，被告基于担保公司的表见代理，也无过错，不应承担民事责任。
第三人上海开天房地产经纪有限公司陈述：房屋买卖是原、被告双方真实意思表示，也已经过户，买卖合同没有解除的必要。原告关于合同无效以及被告支付违约金某诉讼请求，与第三人开天公司无关。
第三人上海市无房置业担保有限公司陈述：不同意原告的诉讼请求。房屋买卖包括过户都是原、被告真实意思表示，法院应驳回原告的诉讼请求。两版合同其实就是一份合同，仅仅是交易中心为了网上交易而要求制作，内容都是一致的。合同没有必要解除，原告也以其行为接受履行。如果合同解除，原告已经清偿其贷款，其可能没有能力再返还房款。
经审理查明：原告金某原系（略）涞寅路某房屋所有权人。经第三人开天公司居间介绍，原、被告于2009年5月26日签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定原告出售其坐落于（略）涞寅路某房屋（以下简称该房屋），总价款823,650元，原告于2009年6月20日前腾出该房屋并通知被告进行验收交接，双方在2009年7月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，被告未按合同约定的期限付款的，每逾期一日，被告应向原告支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则原告有权单方面解除本合同，并且被告应向原告支付本合同约定房价x%的违约金，双方自行约定的除外。合同第十条约定，原告未按本合同约定第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，原告应向被告支付已收款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则被告有权单方面解除本合同，并且原告应向被告支付本合同约定房价x%的违约金，双方自行约定的除外。合同补充条款第四条约定，双方任何一方未按照约定的时间前来办理产权过户手续的都以违约处理，违约方须承担每日房价款万分之五的违约金某守约方，逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同，并且违约方应向守约方支付本合同约定房价x%的违约金，双方自行约定的除外。合同附件三约定，被告于签约后两日内支付房款17万元（含已付定金3万元）；被告贷款支付64万元，该期款分两次支付，第一次用于偿还原告剩余银行贷款，第二次于双方办理房地产交易过户后由担保公司直接存入原告指定银行；原告配合被告办理相关物业过户且双方办理房屋交接当日被告支付给原告尾款13,650元。
合同签订后，被告于2009年5月27日向原告支付房款17万元。同年6月15日，原告向被告交付房屋。2009年8月13日，被告向原告支付房款13,650元。
合同签订后，被告同期开始向银行申请购房贷款，但直至2009年8月18日前也未能办妥。原告遂于2009年8月18日向被告和第三人开天公司发出《关于要求办理转让过户手续的催告函》，要求在2009年8月28日前办理房屋过户手续，如逾期，原告有权按合同约定单方面解除合同，并且被告应向原告支付合同约定房价x%的违约金。
另查明，原告于2009年7月21日签署委托书，内容为：委托人委托甲或乙或丙为合法代理人，代表委托人处理坐落于松江区X镇X路某房之房地产如下事项：领取相关公证文书；代开银行卡，并提取现金某具银行本票，解入现金某票，仅用于办理上述房屋银行结清手续；办理上述房屋银行结清手续；办理上述房屋银行结清手续；领取相关抵押注销文件；办理上述房屋他项权利注销登记事宜；办理上述房屋产权交易过户登记等事宜；办理上述房屋新他项权利登记事宜；代为缴纳与办理上述委托事项有关的正当费用和税款；领取上述房屋他项权利证明和房产证；代为办理与上述委托事项相关之事宜。受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认。该委托书经上海市闵行公证处公证。
2009年8月25日，被告向招商银行上海分行申请的购房贷款核准放款至第三人担保公司，金某为64万元。同年8月26日，担保公司将其中575,000元转至原告帐户。同年8月28日，原告向其原贷款银行上海银行松江支行申请提前还款，经该行核准，于2009年9月14日结清原告全部银行贷款。
再查明，原告于2009年9月14日办理提前还贷的同时将办理过户所需的房地产权证原件等交第三人担保公司。2009年9月24日，被告和担保公司工作人员乙共同向上海市松江区房地产交易中心递交《上海市房地产登记申请书》、房地产权证书、《上海市房地产买卖合同》等原件，申请办理房地产过户手续并取得收件收据，乙作为申请义务人的代理人在收件收据上签字，房地产交易中心10月9日对系争房屋予以登记，被告于同年10月10日领取被告为权利人的房地产权证。申请办理房地产过户手续当日，原告并没有到场，也没有在第二版合同上签字。在房地产交易中心留存的《上海市房地产买卖合同》第二版的内容中房屋交付时间为2009年9月24日前、过户时间为2009年10月15日前，其余内容和第一版均一致。
审理中，原告表示如其诉讼请求得不到法院支持，则请求法院判令被告承担迟延履行付款、过户的合同义务的违约责任。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、房款收据、银行还款凭证、银行贷记凭证、《上海市房地产权证》、房地产交易中心收件收据、委托书和公证书以及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间的第一版房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现原告主张解除第一版合同，其理由是被告未在合同约定的期限内办理过户手续并逾期超过十五日，但原告在发现被告未能在约定的过户时间前办妥转按揭手续后，并未行使合同解除权，而是多次向被告主张违约金某赔偿金，更是在此后以其实际行为履行了办理房屋过户所需的相关手续，且合同第十条、补充条款第四条均有“双方自行约定的除外”字样，因此，应视为原告已经放弃约定解除权，且系争房屋的房地产交付及权利过户均已完成，被告已经入住和装修，法律上和事实上均不适宜解除，故原告现在再请求解除合同，本院不予支持。关于第二版合同，即使无效，原、被告仍应履行第一版合同，现原告因其上签字非本人所为而主张无效，但第二版合同系其委托的担保公司的工作人员和被告为了办理过户手续向房地产交易中心提交，如前所述，原告主张第一版合同解除未能成立，则其仍应当履行第一版合同确定的义务，而办理过户手续是第一版合同确定的原、被告的合同义务，即使担保公司超越代理权限，但被告对此并无过错，故原告主张第二版合同无效的主张，本院不予支持。原告主张解除第一版合同及第二版合同无效的请求未能成立，则其关于确权、系争房屋过户至原告名下和被告支付总房x%的违约金某诉讼请求，本院也难以支持。但是，关于被告存在的迟延履行的违约责任，在本院释明后，原告也表示被告应依法承担，故本院在本案中一并处理。第一版合同明确约定申请办理过户的时间为2009年7月30日，而实际申请办理过户的时间为2009年9月24日，参照合同补充条款第四条的约定，被告应承担的违约金某823,650元×日万分之五×56日＝23,062.20元。关于原告和第三人开天公司间的居间合同、和第三人担保公司间的委托担保合同相关的权利义务，不在本案处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告徐某于本判决生效之日起十日内向原告金某支付违约金23,062.20元；
二、驳回原告金某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,755元，减半收取1,877.50元，由原告金某负担1,625.50元（已付），被告（反诉原告）负担252元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员黄某
书记员陆贤
