广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2006)穗中法民五终字第X号

上诉人(原审被告)刘某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人(原审原告)广州市腾飞物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区中山大道塘口天虹花园AX栋二楼。

法定代表人吕某某，总经理。

委托代理人袁某，该公司职员。

上诉人刘某某因物业管理纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院(2006)黄法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院审理查明：原告是一个成立于1997年12月16日的物业管理有限公司，具有三级物业管理企业资质(其资质证书编号为粤穗物管证字第（略）号)。1997年12月18日，“天虹花园”原开发商广州市天河区建设发展有限公司(下称天河公司)与原告签订了一份《委托管理协议》，约定天河公司委托原告管理“天虹花园”全部物业，期限从1997年12月20日至2007年12月19日，由原告向物业部门申请核定有关管理收费定价，向住户收取管理费、水电等费用。同时，该协议还约定有关开发中的一切债权债务与原告无关。原告收取物业管理费经广州市黄埔区物价局审核核准(其收费许可证编号为第MX号)，多层住宅物业管理费收费每平方米0.5元<穗价(1999)X号>，商铺物业管理费每平方米1。5元<穗价(1999)X号>，代收垃圾处理费每户每月5元(黄埔环境卫生局委托)。

天虹花园AX栋X梯803房面积为71.07平方米，被告是该房的业主，于1996年4月12日开始使用该房。2004年7月13日原告开出的收据证实，原告收取了被告物业管理费、水电费、垃圾处理费。该收据上记明，2004年7月13日，被告水表读数为1104；电的读数为9500。原被告确认，2005年12月31日，被告水表读数为1134，电表读数为（略）。前述数字表明，被告在2004年7月13日至2005年12月31日使用了水30吨，电708度。

另查明，广州市黄埔区物价局证明，住宅用电每度收费0.61元，工业用电每度收费0.78元，商业用电每度收费0.96元；2006年1月1日之前水费居民用水每吨0.9元，工业用水每吨1.25元，污水处理费为每吨0.7元(污水处理费按照实际用水量90%计收)。“天虹花园”因为房地产开发商未能完善水电设施，至今仍然在使用临时水电。广州市自来水公司出具的发票上记明，原告是按照每吨1.85元的标准向广州市自来水公司交纳水费，此外，污水处理费的标准是每吨0.7元。从广东电网公司广州供电局电费通知单可知，原告是以每度0.7906元的标准向供电局交纳电费。

再查明，根据(2003)黄民一初字第X号民事判决书已经查明的事实，“天虹花园”房地产开发商前身是广州市天河区建设发展有限公司，于2001年4月5日经工商行政管理部门核准变更为广州市跃华房地产开发有限公司。

一审法院认为，原告作为一个具有三级物业管理资质的企业，依照委托管理协议的约定对天虹花园进行物业管理是合法的。2004年7月13日的收据足以证明，被告曾经向原告交纳过物业管理费、水电费、垃圾处理费，原告也收取了上述费用并出具了收费单据。该行为表明，被告实际上认可了原告的管理行为并为此履行了交费义务。因此，原被告之间实际存在着物业管理中的管理与被管理关系。现原告履行管理义务后要求被告支付费用是合法行为，被告拒不支付物业管理费是没有法律依据的。水电费是被告实际使用后产生的费用，垃圾处理费是环境卫生局委托原告收取，被告应当向原告支付水电费、垃圾处理费。由于有2004年7月13日的发票为证，应当认为被告已经交纳了直至2004年7月的管理费、水电费、垃圾处理费，被告应当根据原告请求支付从2004年8月至2005年12月的上述费用。水、电表读数以原被告确认的数字为准，被告在2004年8月至2005年12月使用的水为30吨，电为708度。由于天虹花园使用的是临时水电，所以水电价格无法以物价局核定的定价为准，只能以原告实际向供水供电部门交纳的数额为准。因此，被告应当向原告交纳的费用为：物业管理费71.07×0.5元×17(个月)＝604.10元，水费30×(1.85＋0.7)＝76.5元，电费为708×0.7906＝559。74元，垃圾处理费5元×17(个月)＝85元。原告在诉讼请求中还要求被告支付防盗门维护费，但该请求没有法律依据，不予支持。原告要求被告对所欠管理费从起诉日即2005年12月29日起支付相应利息，该请求符合法律规定，予以支持。

从(2003)黄民一初字第X号民事判决书、(2003)穗中法民四终字第X号民事判决书可知，“天虹花园”的房地产开发商跃华公司因预期办证而应当向被告支付违约金。现被告声称原告与开发商之间存在股权交叉的情况而要求用跃华公司应当支付给被告的违约金抵扣被告应当支付给原告的物业管理费、水电费等费用。原告和房地产发展商广州市跃华房地产开发有限公司是两个独立的企业法人，从其名称即可知道，两公司均是有限责任公司，均只以自身财产为限对其民事活动承担责任，其股东并不承担无限责任。现被告与广州市跃华房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷并不能与原被告之间的物业管理纠纷混为一团，二者之间不具有关联性。因此，对被告要求抵扣费用的辩驳意见不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第66条、《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(法释(2001)X号)》第三十三条、第三十四条、《中华人民共和国公司法》第三条的规定，于2006年4月27日作出如下判决：一、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告广州市腾飞物业管理有限公司支付物业管理费604.10元，并按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率从2005年12月29日起至实际支付之日止支付利息。二、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告广州市腾飞物业管理有限公司支付水费76.5元，电费559.74元，垃圾处理费85元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费119元，由被告负担。

一审宣判后，刘某某不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人的诉请及其提供的证据4关于水电单价标准为电0.75元/度，水1.6元／吨。而一审法院却按电费0.7906元/度，水费2。55元／吨的标准作出判决，超越被上诉人的诉请，违反了民事诉讼中不告不理的司法原则。2、被上诉人未按临水临电标准提出诉讼请求，包含了对被上诉人自愿放弃由小业主承担的真实意思，该表示应当受到尊重。3、导致被上诉人按临时水电标准向水电管理部门交纳费用的责任在于开发商广州市跃华房地产开发有限公司未能完善“天虹花园”水电设施，因此开发商对按临水临电标准交纳费用也应承担相应责任，应当作为共同被告参加诉讼，一审遗漏开发商这个义务主体，判决由上诉人承担全部责任显属不当。故上诉请求：撤销一审判决，依法改判。

广州市腾飞物业管理有限公司二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

本院二审审查的事实与一审基本相同。

本院认为，上诉人刘某某是天虹花园AX栋X梯803房的业主，被上诉人广州市腾飞物业管理有限公司(以下简称腾飞公司)具有物业管理资质，依据与开发商签订的物业管理委托合同，从1997年12月20日起对天虹花园进行物业管理，为包括刘某某在内的天虹花园业主提供了相关服务，刘某某实际接受服务，并支付了部分物业管理费，因此，腾飞公司与刘某某物业管理关系成立，一审认定刘某某应按照等价有偿的原则向腾飞公司支付物业管理费及清付所欠水电费正确。关于水电费清付标准，由于天虹花园业主一直使用的是临时水电，因此，腾飞公司本案诉请刘某某按水1.6元／吨，电0。75元/度的标准清缴水电费是对其权利的处分，符合有关法律的规定，应予准许。一审法院按电0.7906元/度，水2。55元／吨的标准判决刘某某向腾飞公司清付欠交的水电费超越了腾飞公司的诉请范围，有违不告不理的民事诉讼原则，本院予以纠正。刘某某该项上诉请求有理，本院予以支持。

由于刘某某与天虹花园开发商之间属另一法律关系，刘某某可另循途径解决，本案不予调处，故刘某某本案上诉请求追加开发商作为共同被告，对按临水临电标准交纳费用应承担相应责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：

一、维持广州市黄埔区人民法院(2006)黄法民三初字第X号民事判决第一、三项及受理费负担的决定；

二、变更广州市黄埔区人民法院(2006)黄法民三初字第X号民事判决第二项为：刘某某于本判决送达之日起十日内向腾飞公司支付水费48元，电费531元，垃圾处理费85元。

本案二审诉讼费119元(刘某某已预付)，由上诉人刘某某承担59元，被上诉人腾飞公司承担60元。刘某某多付的60元，本院不予退回，由刘某某在应付腾飞公司的款项中扣减。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

代理审判员黄晓清

代理审判员陈雯

二00六年九月十二日

书记员徐华斌