臺灣高等法院民事判決96年度重上字第473號
上訴人童話故事公寓大廈管某委員會
法定代理人乙○○
訴訟代理人黃廷維律師
被上訴人甲○○
訴訟代理人黃達元律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國96年6月15
日臺灣板橋地方法院95年度重訴字第30號第一審判決提起上訴，本院於97
年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人之法定代理人於民國96年10月3日由劉淑慧變更為乙○○
，有區分所有權人會議記錄在卷可稽（見本院卷第42頁），茲乙○○
聲明承受訴訟，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴
之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件被上訴人於起訴
時即已陳明系爭停車位係被上訴人所有，而遭上訴人無權占用，乃請
求上訴人騰空返還系爭停車位，有起訴狀在卷可憑（見原審卷第4頁
、第5頁）。即其已陳明民法第767條為其請求之基礎。嗣上訴人又陳
明其就系爭停車位有分管某利，乃本於分管某約請求上訴人將系爭停
車位交還（見原審卷第46頁）。故被上訴人於本院陳明其請求上訴人
返還系爭停車位，係依民法第767條、第821條規定（見本院卷第57頁
反面），並未變更其請求之訴訟標的，僅係就其在原審所陳前揭訴訟
標的補充其法律上之陳述而已，揆諸前開說明，非為訴之變更或追加
，被上訴人及上訴人主張其係訴訟標的追加云云，均無足取，合先敘
明。
三、被上訴人主張：被上訴人於94年7月15日向臺灣板橋地方法院執行處
（以下簡稱原法院執行處）拍賣買得坐落於臺北縣新莊市○○段641
地號土地上，臺北縣新莊市○○段6343建號即門牌號碼為臺北縣新莊
市○○路X巷10弄X號16樓房地（以下簡稱系爭建物），及其共同
使用部分建號6491、6492、6497，其中建號6492共同使用部分含有地
下二樓（以下簡稱系爭地下二樓）編號第2、7、8、9、11、12、14、
15、18、19、21、31、32、33、36、38、39、42、46、47、48、50
、54、55、56、58、59、62、63、64、65、66號停車位（以下簡稱系
爭停車位）分管某利。嗣系爭停車位卻遭上訴人擅自占用，並出租他
人停放車輛，其租金除編號66號車位每月為新臺幣（下同）2,500元
外，其餘31個車位，每車位每月3,000元，合計上訴人每月獲取95,50
0元之利益，已妨礙被上訴人使用權之行使，原法院執行處雖曾執行
點交，惟上訴人於點交後仍繼續占用，對於上訴人返還之要求，均置
之不理，上訴人自94年7月15日起至95年1月15日止占用系爭停車位已
獲取573,000元之不當得利等情。爰依民法第767、第821條、第179條
規定，請求上訴人應將系爭停車位騰空返還被上訴人。並應給付被上
訴人573,000元，及自95年1月15日起至清償日止，按週年利率百分之
五計算之利息，暨自95年1月16日起至將系爭停車位交付被上訴人之
日止，按月支付被上訴人95,500元。原審判決上訴人應將系爭停車位
騰空返還被上訴人。並應給付被上訴人537,977元，及自95年1月15日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自95年1月16日
起至將前開停車位交付被上訴人之日止，按月支付被上訴人95,500元
。並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服而告
確定；上訴人就其敗部分，提起上訴。對上訴人之上訴，答辯聲明：
上訴駁回。
四、上訴人則以：依公寓大廈管某條例（以下簡稱大廈管某條例）第7條
、第10條第2項規定，及依系爭停車位建物登記謄本所示，系爭建物
所有權係全體住戶所共有，顯見該建物確實為上訴人社區之共用部分
，並由上訴人管某使用。又由大廈管某條例第3條第5款及94年11月16
日修正前公寓大廈管某條例施行細則第2條第1款規定可知，公寓大廈
共有部分各共有人間如有分管某用約定者，須將約定專用部分、約定
共用部分之範圍及使用主體記載於公寓大廈管某規約中，方得作為共
有人間遵循之依據，然依上訴人社區住戶公約，並無相關載明事項，
則被上訴人所主張該分管某用契約存在，即屬虛妄。縱認系爭建物各
共有人與建商立福建設股份有限公司（以下簡稱立福公司）買賣停車
位時，即就系爭停車位達成分管某定，則其所謂分管某定，僅存在於
該建商與其他停車位買受人間，嗣上訴人以建商移交之法定停車位短
缺，乃代表全體區分所有權人向該建商追索停車位時，建商以其管某
系爭停車位交付上訴人時，其原分管某定由建商管某使用之部分，即
變更由上訴人取代原建商之管某使用地位。是建商既於被上訴人經拍
賣取得系爭建物相關產權之前，已將系爭停車位管某使用權交付上訴
人，建商無從將該停車位再移轉予被上訴人等語，資為抗辯。上訴聲
明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上廢棄部分，被上
訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）如受不利判決，請
准上訴人提供現金為擔保免為假執行。
五、兩造不爭執事項（見本院卷第18頁）：
（一）臺北縣新莊市○○段6492建號建物用途為停車場暨防空避難設備
，且該建物地下二樓停車場，早已劃分停車位。又系爭建物之區分所
有權人，有「自購停車位」與「未購停車位」之區分。
（二）被上訴人已由法院拍賣取得系爭地下二樓應有部分計43314/1000
00。
（三）系爭停車位由上訴人管某收益，上訴人將系爭停車位出租他人，
每月共收取95,500元。
六、被上訴人主張其向原法院執行處拍賣買得系爭建物及其地下二樓共同
使用部分分管某爭停車位，嗣該停車位位遭上訴人無權占有並出租他
人使用，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件首應審酌
者厥為：系爭地下二樓之共有人，是否已就該建號附屬建物內之停車
位之使用關係，有分管某約定
（一）按建築法第102條之1規定：「建築物應附建防空避難空間或停車
空間」，其設置須依建築技術規則建築施工編第59條之1之規定，依
此規定而設之停車空間，即一般所謂「法定停車空間」。而「法定停
車空間」之登記方式，依其是否兼防空避難室使用，有無使用上獨立
性等不同情況，又分為共有部分及專有部分兩種。室內法定停車空間
未兼防空避難室使用，且有使用上獨立性者，於申辦建物所有權登記
時，得併入主建物內辦理測繪登記，反之，則依土地登記規則關於共
有部分之方式辦理登記。而區分所有建物之共同使用部分，應另編建
號，單獨登記，並依下列規定辦理：同一建物所屬各種共用部分，
除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編
建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不
需使用該共用部分者，得予除外，土地登記規則第81條第1項定有明
文。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共
用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共
有人間已合意成立分管某約。嗣區分所有權人將其分管某車位相對應
之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管某約對
於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依
大廈管某條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移
轉，縱就與其分管某車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權
移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管某約。而共有
人就共有物分管某部分，有單獨之管某權，對於無權占有或侵奪共有
物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書
規定之適用。
（二）本件被上訴人主張系爭建物之建商立福公司當初出售專有建物時
，已就該附屬建物內停車位均予以特定編定號碼，並就特定停車位之
應有部分之所有權及使用權，另行出售予特定專有建物之承購戶，以
致該等承購戶就該附屬建物即6492建號建物之所有權應有部分比例較
高等事實，業舉證人楊文隆證稱：「（新莊市○○路X巷大樓是否
直接跟建商買的）是的。（是否有跟建商購買停車位）是的。（
當時購買停車位是否有簽契約）有的。（當時停車位買多少錢）
1,000,000元。我是買31號但我有跟建商換61號。（購買的時候編號
是否已編好（提示原證9））大概就是這個圖。（跟建商買的時候
，是否有跟住戶開會）我是跟建商買的，當時買1,000,000元，我
選編號31號，後來改為61號，停車位的管某費用300元就屬於清潔費
，我是繳給管某委員會。（停車位是何時買的）還沒有蓋好就買了
」。證人賴素惠證稱：「（新莊市○○路X巷的房子是否跟建商購
買）是的。（當時是否有跟建商購買停車位）有的。（有無書面
文件或契約文件）已經找不到。（當時是否有簽）印象中有。（
提示楊文隆先生購買契約書影本，是否有簽立此份契約書）我沒有
印象。（當時購買停車位的價錢）1,000,000元。（是購買幾號
）53號。我是購買預售屋，當時還在蓋。（當初購買停車位在契約書
在是否有明列53號）證人答：我去買的時候，我自己挑的，是建
商拿平面圖給我，我自己挑選，我選53號」。證人黃水泉證稱：「（
新莊市○○路X巷的房子是否跟建商買的）是的。（是否有跟建
商買停車位）是的。（停車位價格）1,000,000元。（車位編號
幾號）3號。（是否自己挑選）是的。（是否有購買契約書）
有的。（是否購買預售屋）我是買成屋，建商當初已經蓋好房子後
，委員會還沒有成立。（是否有參加第一次管某會成立大會）我忘
記了，我買好之後就搬來住了」。證人俞建銘證稱：「（是否有購買
新莊市○○路X巷童話故事大樓的房子）我是直接向建商購買。
（是否有購買停車位）當時沒有買，我是搬進去之後才向建商買的
。（是否有簽約書）有的。（購買價格）800,000元。（編號
）地下二樓1號。（是否自己選的）是的。（先遷入再購買，是否
買預售屋）我是成屋之後才買的。我搬入的時候管某會還沒有成立
，但第一次管某會的會議我參與。（是否有參與或收到就地下二樓停
車位約定專用或分管某議之會議通知）沒有參與，也沒有印象有收
到開會通知」。證人謝孟展證稱：「（是否有購買新莊市○○路X
巷童話故事的房子）是的，我跟建商購買的。（是否跟建商購買停
車位）是的，我是買了房子搬進去快兩年才跟建商買的。（之前停
車位是否有跟建商租）建商已經撥給管某會代為承租。（跟建商購
買之前，建商是委託管某會出租）是的。（編號）地下二樓23號
。（價格）800,000元。（購買預售屋）我是購買成屋，管某會
成立前就搬入，我沒有收過地下二樓停車位約定專用或分管某議之會
議，也沒有收到通知。（承租停車位的消息如何得知）收錢的管某
會總幹事有表示過，時間已經很久我記不得了，好像蔡主任，他是跟
我收錢的，我是向他承租，我是將錢交他，我承租一年半至二年，之
後才買停車位。（當時停車位為何後來跟建商買沒有跟管某會買）
因為權狀是建商的，所以才向建商購買。（停車位編號是否自己選的
）是的」（見原審卷第136頁至第145頁）。並有證人楊文隆、黃水
泉、俞建銘庭提其購買系爭地下二層61號、地下一層3號、地下二層1
號停車位之停車空間使用證明書、停車空間預定買賣契約書在卷足憑
（見原審卷第154頁至第172頁）。而依楊文隆提出停車空間預定買賣
契約書第3條、第4條約定：「停車空間之建物登記依現行法令須列入
建築改良物登記簿區分所有建物共同使用分配方式辦理產權登記，倘
地政或建築法變更時，悉依登記當時之法令辦理之。停車空間之土地
持分面積以地政機關登記為準。甲方（按係指楊文隆）應依建管某令
使用停車空間，並分擔停車空間之水電清潔管某等費用…」；證人黃
水泉提出停車空間預定買賣契約書第2條記載：「地下二層停車位其
使用權專屬購買停車位者，並不得作其他用途（產權依地政機關登記
為準，坪數係登錄含於公共設施建築改良物登記簿登記簿本持份面積
內，不另發給建物所有權狀）」；證人俞建銘提出停車空間預定買賣
契約書第2條記載：「本標的建物地下二層係規劃為防空避難室兼停
車空間，其車位使用權專屬購買停車位者，其產權依地政機關登記為
準，坪數係登錄含於公共設施建築改良物登記簿登記簿本持份面積內
，不另發給建物所有權狀」。是依上開證人陳證，及證人庭提之停車
空間預定買賣契約書所示，證人現使用停車位均係向立福公司另行以
800,000元至1,000,000元買受，且約定該停車專屬其使用至明。參酌
被上訴人提出系爭建物「房地預定買賣契約書」第6條約定：「本建
物採開放空間設計，左列部分之使用管某約定如下：…（二）地下二
層私用停車空間歸購買車位者按停車空間預定買賣契約書之規定作善
良之維護使用。未買車位者未計算分攤此部分產權持分，非經車位承
買人之同意不得用，唯遇空襲時，…甲方同意依地政機關按相關法令
規定合併於建築改良物登記簿區分所有建物共同使用分配方式辦理」
（見原審卷第186頁），證之地下二樓共有人間就其所有應部分有100
000分之12、37、38、49、50、1020、1388、1389、1402、1476不等
，其中系爭建物即被上訴人買受6343系爭建物之應有部分占100000分
之43314，有建物登記第二類謄本在卷可參（見原審卷第51頁至第62
頁），益證建商立福公司當初於出售系爭建物之公寓大廈時，已就即
地下二層共同使用部分劃分停車位予以特定編定號碼，並按該號碼繪
製停車位平面圖，由特定專有建物之承購戶另行選購停車位，暨約明
承購戶就其所承購之特定停車位有使用權，且其面積登載於共同使用
部分。因此，建商立福公司顯已與各承購戶分別約定，系爭地下二層
法定停車空間已由承購停車位特定共有人使用，揆諸前開說明，應認
系爭地下二樓之共有人間已合意成立分管某約至明。
（三）又立福公司前所有坐落臺北縣新莊市○○段641地號土地應有部
分10000分之439，門牌號碼為臺北縣中平路X巷10弄X號16樓，及
其共同使用部分6491、6497及6492建號即系爭地下二樓之應有部分，
經原法院執行處查封後，並囑託大通鑑顧問股份有限公司鑑價時，即
標示系爭建物內含系爭停車位32個，嗣原法院執行處於94年5月20日
、94年7月15日拍賣公告備註欄五即記載：「…又據債權人陳報某件
甲標（即6343建號系爭建物）有2、7、8、9、11、12、14、15、18
、19、21、31、32、33、36、38、39、42、46、47、48、50、54、55
、56、58、59、62、63、64、65號，無編號停車位1個」，該拍賣公
告並已揭示於臺北縣新莊市公所及登載於94年5月10日都會時報、94
年7月5日民眾日報，嗣系爭建物經被上訴人以22,368,000元拍得，嗣
並於95年1月4日將系爭建物點交被上訴人，有拍賣公告、報某、拍賣
筆錄、執行筆錄附本院調閱原法院執行處40689號執行卷第119頁、第
132頁、第140頁、第171頁、第189-1頁、第190頁、第191頁、第288
頁。是被上訴人既向立福公司買受系爭建物及含系爭地下二樓之共同
使用部分應有部分，則原立福公司因系爭建物而分管某爭地下二樓系
爭停車位之權利，揆諸前揭說明，已由被上訴人繼受。被上訴人主張
其已取得系爭停車位之分管某利云云，應可採信。
（四）上訴人抗辯稱立福公司於銷售系爭建物時，為增加銷售量及提高
銷售金額，虛偽廣告社區硬體設有供住戶活動之VIP室，卻將之設於
原供停車及避難防空使用之地下室一樓之社區法定停車空間上，造成
其應提供社區共有管某之法定停車位短少，嗣經上訴人發覺，召開區
分所有權人會議並授權管某會向立福公司索討，立福公司乃將其尚持
有之系爭停車位交予上訴人管某使用，而無法移轉予被上訴人云云。
固舉證人即擔任上訴人前總幹事蔡錫純證稱：「我擔任總幹事的時候
發現，公共停車位只有十幾位，我認為如果依租金的來算的話，對社
區的損失很大，所以我就向管某會來建議，法定停車位應該由管某會
來管某，所以我們就跟建商來協商，在幾次協商後，建商將休閒設施
設在地下室影響到我們的停車位，之後建商公共點交及車位全部歸管
委會使用。…（建商的車位交出後是否有向全部的住戶公告）我記
不得，在律師樓簽訂後應該有向住戶公告。（建商點交停車位是你負
責）不是，整個管某會，我是執行者，我有參與點交，我是作紀錄
，我們是在律師樓寫的。…我們是在律師樓點交的。（律師樓簽協議
，是否有在場）證人有的。有書面文件交管某會保管。（當初建商
與管某會協議的時候是否有編號停車位）開協調會的時候沒有，但
律師樓是否有寫我不清楚。（當時協商文件交給何人保管）第一屆
主委、副某、監委等人。（建商點交停車位跟移交公共設施時間
）一次解決，在律師樓解決。（是何律師）我不記得了」（見原審
卷第190頁至第194頁）。惟立福公司在出售系爭建物時，已將地下二
層停車位編號出售，已如前述，並有該平面圖在卷可憑。故證人蔡錫
純陳證建商立福公司與上訴人開協調會時停車位未編號，顯不實在。
而證人蔡錫純雖證稱因計算停車位租金，對社區損失重大，故系爭停
車位應由上訴人管某等語，至多僅能證明立福公司將系爭停車位交由
上訴人管某，但未能證明其已將系爭停車位之分管某利讓與上訴人。
參酌證人蔡錫純陳證建商立福公司與上訴人點交系爭停車位與上訴人
管某使用，有書面紀錄並在律師樓簽立協議，該協議並由上訴人保管
，則上訴人自可提出該協議書即可明白當時立福公司與上訴人協議為
何徵諸立福公司原以800,000元至1,000,000元之代價出售停車位予
前揭楊文隆等證人，則系爭32個停車位分管某權利價值不斐，倘立福
公司果真將該地下二樓停車位分管某利讓予上訴人，此重要資料上訴
人理應妥適保存。惟迄本院辯論終結前上訴人猶未能提出該協議，且
證人蔡錫純就立福公司與上訴人究係在何律師事務所達成協議，均已
不復記憶，斷難徒憑證人蔡錫純證稱建商將系爭停車位交上訴人管某
使用，遽謂立福公司將系爭停車位之分管某利讓與上訴人。又系爭建
物併共同使用部分，經原法院執行處查封拍賣時，該拍賣公告既已張
貼新莊市公所及登載新聞紙，已如前述，上訴人本應知悉其事由，倘
立福公司確已將系爭停車位之分管某利讓與上訴人，竟遭原法院執行
處拍賣，此攸關上訴人將來就系爭停車位能否出租使用之重大權益，
上訴人應向原法院執行處聲明異議，詎上訴人不徒此舉，逕讓系爭建
物併共同使用部分含系爭停車位之分管某利遭拍賣，嗣後再主張其就
系爭停車位有分管某利云云，殊難採信。上訴人就立福公司如何交付
系爭停車位予上訴人之情節，再聲請訊問現任管某人乙○○，核無必
要，附此敘明。
（五）綜上，系爭地下二樓停車位既有停車位之分管某議，且立福公司
亦因系爭建物而享有系爭停車位分管某權利，立福公司及上訴人應同
受該附屬建物內相關停車位分管某定之拘束。，嗣立福公司將系爭建
物併地下二樓之應有部分經原法院執行處拍賣而由被上訴人拍得，則
被上訴人自得繼受立福公司對系爭停車位之分管某利。而上訴人既無
法舉證證明立福公司已將系爭停車位分管某利讓予上訴人，縱立福公
司曾將系爭停車位交上訴人管某，但自被上訴人拍賣取得系爭停車位
分管某利之日起，上訴人已無再管某系爭停車位之權益，卻自94年7
月27日起即占用系爭停車位，顯然違反住戶間有關停車位分管某約之
協定，則被上訴人依民法第767條、第821條前段規定，訴請上訴人將
系爭車位騰空後交付予被上訴人，於法即屬有據，應予准許。
六、按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民
法第179條定有明文。查被上訴人既於94年7月27日（原法院執行處核
發不動產權利移轉證書時，見原法院93年度執字第40689號執行卷第2
08頁、第209頁）取得包含系爭停車位所屬附屬建物之應有部分所有
權，惟該車位卻一直遭上訴人占用而無法使用，被上訴人自受有類似
租金之損害，而系爭32個停車位由上訴人占用並出租他人使用，每月
所收取之利益為95,500元，且自94年7月27日起至95年1月15日已獲取
537,977元，此為上訴人所不爭執（見本院卷第38頁）。從而，被上
訴人基於不當得利之法律關係，請求上訴人給付537,977元，及自95
年1月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自95年1月16日
起至將上開停車位交付被上訴人之日止，按月支付被上訴人95,500元
，核屬有據，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767、第821條前段、第179條請求上訴
人將系爭停車位騰空後交付予上訴人，並請求上訴人給付537,977元
，及自95年1月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自95年1
月16日起至上訴人交付系爭停車位之日止，按月給付95,500元，核屬
有據，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意
旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審
酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條
，判決如主文。
中華民國97年3月25日
民事第十一庭
審判長法官鄭雅萍
法官詹文馨
法官蘇芹英
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表
明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造
當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任
狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有
民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書
影本。
中華民國97年3月25日
書記官林初枝
