湖南省郴州市X区人民法院
民事判决书
（2011）苏民初字第X号
原告陈X昌，男，19XX年X月27日出生，汉族，安仁县人，个体户，住郴州市X村XX栋X单元X号。身份证：x
被告李X成，男，19XX年XX月13日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市X组。身份证：x
原告陈X昌与被告李X成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖贤技担任审判长，审判员李某及人民陪审员李某华参加评议组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈与昌到庭参加了诉讼，被告李X成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈X昌诉称，被告于2010年9月20日租用了原告在XX路XX号郴州市XX大楼X房做娱乐厅，双方签订了《房屋租赁合同书》，约定租期5年，每月租金3800元，按季支付租金。2011年3月20日以来，被告未交纳房租和保证金，累讨不果，加上被告未按合同要求进行装修，给原告造成重大损失。根据合同被告早已违约，原告在多次与被告沟通告诫无效的情况下，诉至法院，诉请：1、判令终止原、被告《房屋租赁合同书》，返还租赁房屋给原告；2、判令被告支付原告8个月租金（2011年3月20日至2011年11月20日），每月3800元，计34200元；（审理期超过两个月和恢复出租设施的期限的租金另计）3、判令被告支付拖欠租金的利息2540元给原告；4、判令被告支付给原告追讨租金的工资16100元；5、判令被告支付追讨租金的交通费4830元；6、判令被告恢复其拆除出租房的砖混楼梯一座（21.3），否则赔偿原告15000元；7、判令被告恢复出租房的水泥压光地面，否则赔偿40000元；8判令被告支付违约金10万元和三个月发包期租金11400元。
原告提供的证据有：
1、《房屋租赁合同书》，证明原、被告之间的租赁关系，被告违背合同约定。
2、民事裁定书，证明原告对出租的房屋拥有产权。
3、费用的计算清单，证明被告违约给原告造成的租金损失和追讨租金所花费的交通费及工资等损失。
4、楼梯图纸、楼梯改造工程竣工结算总价和证明，证明被告拆除原告的楼梯的事实及造成的损失。
被告李X成未到庭答辩，也未提交证据。
本院对原告提供的证据1、2、4予以确认，对原告举证的证据3认为属单方陈述，不作证据使用，不予认可。
经审理查明，2010年9月20日被告李X成租用原告陈X昌在XX路XX号郴州市XX大楼X房做娱乐厅，双方签订了《房屋租赁合同书》。合同约定：“甲方（原告）将自有的坐落在郴州市XX路X号XX馆馆舍大楼X号门面…租给乙方（被告）作娱乐打球使用。”租赁期限为5年；租金第一年月租金为3800元，先付租金后用房，每季20日前交纳下季租金，“逾期一个月不交，视为乙方违约。甲方有权终止合同。”“若乙方不及时交付租金，每迟延一天，除按银行同期贷款利息的四倍（约等于月息4%）支付给甲方利息外，还应支付甲方每天100元催讨工资和30元一天的交通费。”“乙方退房时（包括租赁期未满…无论何种原因，中途退租退房时），门、窗某、电及配套设施均不得有任何损坏，…否则，由乙方按修复所需费用的双倍向甲方赔偿。乙方装修所改变结构的重力墙体、地面、吊顶等，乙方自行拆除清理。”“第七条，违约责任…任何一方有以上违约行为，应赔偿对方违约金人民币壹拾万元和三个月重新发包期的租金（本合同另有约定的按约定处理）。”合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告在原告同意的情况下对房屋进行了改装，其后交纳了部分房屋租金。自2011年3月20日，被告未再交纳租金，原告多次催讨，被告躲避不见，也未将出租房交还原告，原告于2011年9月30日向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告的《房屋租赁合同书》约定：“（房屋租金）逾期一个月不交，视为乙方违约。甲方有权终止合同。”被告长期拖欠房屋租金，违背了双方的合同约定，原告要求终止合同，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付8个月的房屋租金（2011年3月20日至2011年11月20日），计34200元，并要求审理期超过两个月和恢复出租设施的期限的租金另计，其要求计算至本案审理终结时止的房屋租金属合理请求，但要求恢复出租设施的期限的租金，一则未能确定期限，二则合同内也无此项约定，故该部分不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”原、被告的《房屋租赁合同书》对拖欠租金约定了支付利息，又同时要求支付催讨租金的工资和交通费用，这两项均是违约责任条款中关于损失赔偿的内容，具有重复性，且原告要求每天催讨租金工资100元和交通费30元的金额过高，又无具体证据和执行依据，故本院只采信以银行利息四倍利率计算利息的方式计算损失。原告要求被告恢复其拆除的楼梯或赔偿损失，原告提供的证据确凿，请求赔偿的损失金额也在合理范围内，但恢复楼梯的原状不现实，故其要求赔偿的请求，本院予以支持。对于原告要求被告恢复地板原状或赔偿损失的请求，因恢复地板原状的费用无证据证实，故可考虑责成被告恢复地面原状，若被告未能履行，则由原告对地面进行恢复后，具体损失另行主张权利。对原告要求支付违约金10万元和3个月的租金的诉请，因该项请求与其诉请第二项相重复，且双方合同中亦有相应约定：“（本合同另有约定的按约定处理）。”故该项诉请不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百二十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、终止原告陈X昌与被告李X成签订的《房屋租赁合同书》。
二、限被告李X成在本判决生效之日起十日内，支付原告陈X昌拖欠的房屋租金34200元（自2011年3月20日计算至2011年11月20日）。2011年11月20日至本判决生效之日止期间的房屋租金另计。
三、由被告李X成以第二项的租金为计算本金，按银行同期贷款利率的四倍计算拖欠租金的利息。
四、限被告李X成在本判决生效后十日内，赔偿原告陈X昌因楼梯被拆除造成的经济损失15000元。
五、限被告李X成在本判决生效后十日内，恢复租赁房屋内的地面等设施的原状。若被告李X成未履行该项义务，则由原告自行恢复后，根据实际花费的金额另行主张权利。
六、驳回原告陈X昌的其他诉讼请求。
本案受理费4700元，由被告李X成承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长肖贤技
审判员李某
人民陪审员李某华
二0一二年一月十二日
书记员陈奇伟
附本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
