上诉人(原审被告)天筑伟业（河南）实业发展有限公司。住所地：郑州市金水区X路X号。

法定代表人吴某，董事长。

委托代理人常某，职工。

委托代理人陈某，职工。

被上诉人（原审原告）彭某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人尚振铎，河南佐达胜律师事务所律师。

上诉人天筑伟业（河南）实业发展有限公司（以下简称天筑伟业公司）因与被上诉人彭某某租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2009）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天筑伟业公司委托代理人常某、陈某，被上诉人彭某某的委托代理人尚振铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2007年7月19日，彭某某、天筑伟业公司签订建文新世界商厦租赁合同一份，合同约定：彭某某承租天筑伟业公司位于郑州市X路X号建文新世界商厦内第X层，编号为x号商铺，商铺面积7.83平方米，彭某某承租天筑伟业公司经营场所，经营范围服装或天筑伟业公司书面认可的其他经营范围;租赁期限自2007年10月1日起至2010年12月31日止，共计39个月；租金标准为年租金x元，支付方式为彭某某支付的租金按叁年一付方式交纳，租金总额为x元，天筑伟业公司按8折扣优惠后39个月的租金总额为x元，第一期租金应于本合同签订之日付清；租赁合同第十二条第2款第（8）项约定彭某某违反天筑伟业公司依法制定的规章制度情节严重或拒不服从天筑伟业公司管理的，天筑伟业公司有权解除合同并不予返还彭某某已交纳的租金及保证金，租赁合同还有其他约定。租赁合同签订后，彭某某依约于签订合同当日向天筑伟业公司交纳了商铺租金x元，天筑伟业公司依约将商铺交付给彭某某使用。2009年3月份彭某某与天筑伟业公司发生争执，天筑伟业公司以彭某某违反双方签订的租赁合同第十二条第2款第（8）项的规定不服从管理、违反规章制度为由，于2009年3月13日将彭某某经营的商铺关闭，使彭某某无法经营，双方因此发生纠纷，彭某某遂诉至本院，要求判如所请。本案在审理中，彭某某将其装修损失由5000元变更为1000元，彭某某于2009年12月11日将其原经营的商铺中的服装及物品从天筑伟业公司处取走。

原审法院认为：2007年7月19日，彭某某、天筑伟业公司签订的建文新世界商厦租赁合同系双方的真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，双方应按租赁合同的约定履行各自的义务。在租赁合同履行过程中，天筑伟业公司称彭某某违反租赁合同第十二条第2款第（8）项之约定不服从管理、违反规章制度，故关闭彭某某经营的商铺，但天筑伟业公司在庭审中的举证不能证明彭某某存在不服从管理、违反规章制度的情形，因此天筑伟业公司的上述行为导致彭某某无法经营，不能实现合同目的，彭某某以此为由要求解除与天筑伟业公司于2007年7月19日签订的建文新世界商厦租赁合同，理由正当，本院予以支持；因天筑伟业公司已将彭某某经营的商铺收回，天筑伟业公司应将彭某某已向其交纳的未履行部分的商铺租金返还给彭某某，彭某某要求按每月1267元计算要求过高，应按每月1169.63元（x元÷39个月）计算，期限为2009年3月13日至2010年12月31日计21个月零18天，应返还的租金为x.29元。同时，天筑伟业公司应自2009年3月13日其按照中国人民银行同期银行贷款基准利率向彭某某支付应返还租金的利息，故本院对彭某某要求天筑伟业公司支付利息诉讼请求的合理部分予以支持。彭某某要求天筑伟业公司赔偿装修和预期利润损失的诉讼请求，因未向本院提交证据，本院不予支持。对彭某某要求天筑伟业公司赔偿其经营的商铺内的价值4000元服装及物品的诉讼请求。因彭某某已于2009年12月11日将其原经营的商铺中的服装及其物品从天筑伟业公司处取走，故对彭某某的该项诉讼请求，本案不再处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条之规定，判决：一、解除彭某某与天筑伟业（河南）实业发展有限公司于2007年7月19日签订的建文新世界商厦租赁合同。二、天筑伟业（河南）实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还彭某某商铺租金x.29元，并自2009年3月13日起按照中国人民银行同期银行基准利率支付利息至实际还款之日止。三、驳回彭某某的其他诉讼请求。案件受理费892元，彭某某负担300元，天筑伟业（河南）实业发展有限公司负担592元。

天筑伟业公司不服原审判决，向本院上诉称：彭某某不遵守天筑伟业公司制定的管理制度，根据合同约定天筑伟业公司有权解除合同，不退还租金符合双方约定；天筑伟业公司有充分的证据证明彭某某参与围堵商场大门、辱骂商场管理人员，不服从管理等多次违约行为。请求二审法院依法驳回彭某某的诉讼请求。彭某某答辩称：彭某某严格履行了合同约定的义务，天筑伟业公司强行关闭彭某某的商铺，侵犯了彭某某的合法权益，合同目的无法实现，解除双方之间的合同、退还租金于法有据。请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为：彭某某与天筑伟业公司签订的建文新世界商厦租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效。天筑伟业公司强行收回合同项下的商铺，且不退还尚未发生的租金，已侵犯了彭某某的经营权和财产权，应当承担违约责任。天筑伟业公司上诉称彭某某违反租赁合同第十二条第2款第（8）项之约定不服从管理、违反规章制度，故关闭彭某某经营的商铺，但天筑伟业公司举证的证据不能证明彭某某存在不服从管理、违反规章制度的情形，彭某某要求解除与天筑伟业公司之间的建文新世界商厦租赁合同，理由正当；建文新世界商厦租赁合同约定彭某某存在不服从管理、违反规章制度的情形时，不退还已经交纳未发生的租金侵犯了彭某某的财产权，属无效约定。故天筑伟业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费892元，由天筑伟业（河南）实业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长成小国

审判员岳修文

审判员周国华

二0一0年六月七日

代理书记员程晓芳