原告xxx

法定代理人xxx，该公司经理。

委托代理人xxx，男，湖南xxx律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

委托代理人xxx，男，X年X月X日出生，汉族,代理权限为一般授权代理。

被告xxx，女，X年X月X日出生，汉族，永州市X区人。

委托代理人xxx，湖南xxx律师事务所律师。委托代理权限为一般授权代理。

原告xxx（以下简称xxx）诉被告xxx物业服务合同纠纷一案，本院于2011年10月21日立案受理后，依法由审判员唐文雄担任审判长、与审判员周湘荣、杨德和组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人xxx、李某，被告xxx及其委托代理人xxx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告xxx诉称：2006年12月30日，被告购买了永州市xxx置业有限公司开发的xxx小区X栋XF号商品房，同时，原告与被告签订了《永州市X区前期物业管理服务协某》，协某对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等均作了约定。协某签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告却长期拖欠物管费和电某，原告反复催收，被告一直拒交，为此特向法院提起诉讼，请求判令被告xxx立即支付拖欠的物业管理费、电某以及物管费、电某滞纳金共计39524.22元。

原告xxx为支持其主张，在举证期限内提交了如下证据：证据一、《永州市X区前期物业管理服务协某》，拟证实原、被告之间存在物业管理服务合同关系，协某约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理费的标准和缴纳、违约责任等约定；证据二、被告接管住房资料一套，拟证实被告x年10月8日接管xxx小区X栋XF室；证据三、湖南省服务价格登记证，拟证实原告收取物管费、代收水电某的依据及标准；证据四、电某收据，拟证实被告向原告预交了500元的电某；证据五、被告xxx欠物管费、电某以及物管费电某滞纳金明细表，拟证实被告xxx拖欠物业管理服务费、电某以及物管费电某滞纳金合计39524.22元。

被告xxx辩称：一、被告xxx不交物业费的主要原因在原告xxx。1、按相关规定，原告应凭《湖南省服务价格登记证》和从地税部门领取收费票据方可收费，原告至今未向被告xxx出示上述票证；2、原告收取的物业费高于政府指导价；3、原告提供的服务与《前期物业协某》和相关法律、法规规定的应提供的服务相比严重缩水；4、翠竹园社区居民委员会根据2011年11月30日有关部门指示精神，于2011年12月1日向xxx小区业主下发通知，之前的物业管理费冻结，目前只收取xxx的维持保安、保洁的基本运行费并交由第三方托管。二、原告向被告xxx收取电某没有依据。1、向被告xxx提供电某服务的是湖南省电某公司永州冷水滩供电某，在无该局委托和授权的情况下xxx无权向被告xxx收取电某；2、翠竹园社区居民委员会根据2011年11月30日有关部门指示精神，于2011年12月1日向xxx小区业主下发通知，要求水电某由翠竹园社区居民委员会进行第三方托管，被告xxx已将电某交至翠竹园社区居民委员会。三、原告xxx向被告xxx收取物业费滞纳金和电某滞纳金没有依据。根据最高人民法院关于物业管理解释条例的规定，双方服务合同期满之后，物业公司收取物业管理费时，被告可以拒绝交纳物业管理费，且双方合同依据于2010年9月17日合同终止，原告无权向被告收取物业管理费。

被告xxx为支持其答辩理由，提交了以下证据：证据一、翠竹园社区居民委员会《通知》，拟证实根据相关部门的指示，1、xxx小区的水电某从2011年12月1日起由翠竹园居委会进行第三方托管；2、之前的物业管理费冻结；3、目前只收取维持保安、保洁的基本运行费并交翠竹园居委会进行第三方托管；证据二、xxx小区业委会“致全体业主的一封信”，拟证实的内容同证据一；证据三、现金缴款单缴款人受理回执和物业管费缴费收据，拟证实被告xxx已把电某交至翠竹园居委会，被告向原告交纳了半年的物业费；证据四、原告致业主的一封信，拟证实原告xxx的前期物业服务协某已于2010年9月17日期满；证据五、原告出具的收据（3张），拟证实原告没有按相关规定提供正规的物业费发票；证据六、照片一组（24张），拟证实原告没有履行好应尽的义务；证据七、关于xxx发展有限公司和景程物业肆意违法侵害业主的合法权益投诉材料，拟证实原告没有履行好应尽的义务；证据八、照片（一组X张），拟证实向被告提供电某的是湖南省电某公司永州冷水滩供电某，原告无权向被告收取电某。

经过法庭调查，本院对原告、被告提供的证据认证如下：

原告xxx提交的证据二、四，被告xxx均无异议，本院予以确认为有效证据；原告提交的证据一、证据三，被告xxx对其真实性无异议，协某是原、被告自愿签订不违反法律规定，原告的收费按照价格登记的规定收费，本院予以确认为有效证据；原告提交的证据五，被告xxx不予认可，认为是原告xxx的陈述，但经过原告xxx的补充说明，本庭通过核实，本院予以采信。

被告xxx提交的证据五、原告对其真实性无异议，证实了原告收取业主的物业服务费，本院予以确认为有效证据；被告的证据八中的告示证实了xxx小区用电某户为永州市xxx置业发展有限公司，各业主没有单独开户，xxx小区欠电某没有付清，本院予以采信；被告的证据一通知，不是具体的行政机关行政行为，对原、被告的合同履行没有约束力；被告的证据二是xxx小区业主委员会单独作出；被告的证据三、被告将电某存至银行，没有经过原告方同意；被告的证据四，原告对其真实性无异议，但2010年9月17日后原物业服务协某仍在继续履行；被告的证据六与本案物业服务内容无关联；证据七，xxx小区业主委员会的投诉材料，没有证据证实内容是否真实；故证据一、二、三、四、六、七，本院不予以确认为有效证据。

根据庭审中当事人的陈述及上述采信的证据，本院确认以下事实：

2006年12月30日，被告xxx购买了永州市xxx置业有限公司开发的xxx小区X栋XF号商品房一套，建筑面积：134.33。并于当天以乙方名义与甲方（原告）xxx签订了《永州市X区前期物业管理服务协某》，协某约定：物业管理费交纳采取预缴方式，乙方自物业办理交房手续日起，首次交纳半年的物业管理费，以后每6个月交纳一次，每月0.6元3；受有关部门、单位或者业主的委托，甲方可提供水费、电某、房租等代收代缴收费服务；乙方违反协某，不按协某约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。2007年10月永州市xxx置业有限公司交付房屋，被告xxx于2008年5月19日接收了房屋，并向原告交纳了2007年10月8日至2008年4月7日止的物业管理费475.9元和预存了电某500元。协某签订后，原告xxx依约提供了物业管理服务。2010年8月13日原告向xxx小区业主致信：管理协某自2010年9月17日期满，合同终止期满前，所有欠交物业管理费、水电某的各业主与公司结清欠费。之后，xxx小区没有新的物业管理公司接管，原告没有撤出xxx小区，依照原协某履行物业管理义务。被告入住后没有再向原告交纳物业管理费和电某，自2008年4月8日起至2011年10月8日止，原告下欠物业管理费共计3331.3元，自2008年6月至2011年11月9日止原告下欠电某5083.57元。

另查明，xxx小区的用电某办理了一个总表开户，各个业主是总表下的分表用电，原告按湖南省服务价格二次供电某价不超过6%的标准，即0.62328元/度向各业主收取电某。

本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告xxx与被告xxx签订的《永州市X区前期物业管理服务协某》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，该协某合法有效。原告xxx诉请被告支付拖欠的物业管理费、电某、滞纳金，本院予以支持。被告xxx以原告xxx应凭《湖南省服务价格登记证》和税务发票收费以及原告xxx收取的物业费高于政府指导价为由提出抗辩，而原告xxx具有《湖南省服务价格登记证》及领取了税务发票，原告的《湖南省服务价格登记证》中载明了原告xxx的收费依据，并且协某于2006年12月27日签订后，被告在法定的除斥期间未提起撤销、变更之诉，协某条款对双方具有约束力，且被告也依协某预交了6个月的物业管理费和电某，故本院对该辩称不予采纳；被告辩称协某已于2010年9月17日期满，此后无权收取物业管理费。被告xxx未提供xxx小区业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同，双方的协某在2010年9月17日后仍然在履行，故本院对该辩称不予采纳；被告xxx辩称原告xxx向被告xxx收取物业费滞纳金和电某滞纳金没有依据，但根据《湖南省物业服务收费管理办法》第三十条的规定，原告xxx可以依照协某约定收取滞纳金，并且该滞纳金具有违约金的性质，故本院对此辩称不予采纳；被告xxx辩称协某约定每日百分之一比例的滞纳金过分高于原告受到的损失，本院予以部分采纳，将滞纳金比例调整至每日万分之四为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院管理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《湖南省物业服务收费管理办法》第三十条之规定，判决如下：

一、被告xxx在本判决生效后五日内给付原告永州市景程物业管理有限公司物业管理服务费3331.3元、电某5083.47元，共计人民币8414.77元；

二、被告xxx在本判决生效后五日内给付原告永州市景程物业管理有限公司物业管理费的滞纳金943.42元、电某的滞纳金1003.22元，共计人民币1946.64元。

三、驳回原告xxx的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费615元，由被告xxx负担。

如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。

审判长唐文雄

审判员周湘荣

审判员杨德和

二0一二年三月三十一日

代理书记员杨阳

附相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院管理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

《物业管理条例》

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《湖南省物业服务收费管理办法》

第三十条业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用，逾期仍不缴纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及物业委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。