上诉人（原审被告）中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。

负责人周某。

委托代理人邱某。

委托代理人张某甲。

被上诉人（原审原告）黄某。

委托代理人王某。

委托代理人张某乙。

上诉人中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称：信达公司）因与被上诉人黄某商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2009）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月2日受理后，依法组成合议庭，并于2012年2月23日组织当事人就争议事项进行调查、辩某、调解。上诉人信达公司的委托代理人邱某、张某甲，被上诉人黄某的委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2005年元月29日及同年2月28日，黄某、信达公司分别在一份《商品房买卖合同》上签章，约定由黄某向信达公司购买信达公司开发的位于南宁市X区X路延长线“幸福家园”X幢B区三层320房，房屋总售价118810元。合同第八条约定，出卖人应在2005年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给黄某使用。第九条约定：出卖人未按期本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同订立后，黄某依约定付清了全部的购房款。2005年8月1日，信达公司向黄某发出《入伙通知书》，向黄某交付房屋。信达公司所建房屋2005年8月17日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格。

一审法院审理认为，黄某与信达公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法有效，属于有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于黄某要求信达公司办理商品房验收备案的问题。商品房验收备案，属于行政管理范畴，不属于黄某、信达公司签订的《商品房买卖合同》约定的事项。故对黄某该项诉请，不予支持。二、关于信达公司销售的商品房何时竣工验收的问题。信达公司提供的《关于请确认“幸福家园”小区X号综合楼、6-X号住宅楼竣工验收日期的函》上，南宁市建设工程质量监督站已于2009年6月2日盖章证实上述房屋的竣工验收日期为2005年8月17日。信达公司提供的《建设工程质量竣工验收意见书》亦载明上述房屋的竣工验收日期为2005年8月17日。广西人防设计研究院2008年8月对上述房屋的验收结论进行复核，并对部分楼层的修改设计和加固改造施工的相应改造进行现场观察，未发现问题，认为“可以观察使用”。综上，黄某称“从多种渠道了解到该小区商品房未经验收合格”，但未能提出证据证实其主张，不予采信，确认上述房屋的竣工验收时间为2005年8月17日。三、关于黄某要求信达公司支付逾期交房违约金有何依据的问题。信达公司2005年8月1日通知黄某入伙，黄某接收了房屋，无证据证实黄某已接收多年的房屋为黄某所称的“不合格产品”，故信达公司的交房行为合法有效，但由于房屋于2005年8月17日方经验收合格，故应视为信达公司于2005年8月17日方将符合约定的合格房屋交付黄某使用，属于逾期交房，信达公司应依约承担逾期交房的法律责任。合同约定信达公司应于2005年8月1日前交付房屋，至2008年8月17日止，信达公司逾期交房16天，每日按黄某已交购房款118810元的万分之三计算，信达公司应向黄某支付逾期交付的违约金570.29元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、信达公司应支付黄某逾期交房违约金570.29元；二、驳回黄某的其他诉讼请求。一审案件受理费913元，由黄某承担456元，由信达公司承担457元。

上诉人信达公司不服一审判决，上诉称：一审认定上诉人于2005年8月1日交房行为有效，但由于房屋于2005年8月17日方经验收合格，视为逾期交房，判决上诉人承担逾期交房的法律责任。一审的认定自相矛盾，混淆逾期交付违约与交付瑕疵违约两个不同的法律关系。被上诉人接收房屋，应视为商品房已经交付使用。至于交付的商品房存在瑕疵（未经验收），不属于逾期交付的违约责任，应属于瑕疵违约责任。由于双方在合同中未约定交付商品房存在瑕疵应当承担的违约金数额及计算方式，只能按照上诉人交付未经验收的商品房给被上诉人造成的实际损失承担赔偿责任，但被上诉人未能提交任何证据证明其因此造成的损失，则应视为无实际损失。逾期交房违约金，主要在于补偿由于逾期交付房屋导致买房人无法占有使用房屋而造成的损失。本案中，被上诉人按期接收占有使用房屋，却主张逾期交付房屋的违约金，显然有违情理，应驳回其诉讼请求。至于上诉人交付瑕疵应承担的赔偿责任和行政责任，不属本案争议的范围。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人黄某答辩某：一审判决认定逾期交房的事实和法律依据充分。上诉人房屋验收合格的日期是2005年8月17日，但是其在2005年8月1日就通知被上诉人入伙。被上诉人实际上在8月1日验房时向上诉人提出房屋的不合格的情况，要求整改。上诉人是在房屋未合格的情况下交房，一审认定其逾期交房符合事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

当事人二审争议焦点为:上诉人的交房行为是否构成逾期交房应否承担违约责任

上诉人信达公司二审中未提交新的证据。

被上诉人黄某二审中提供以下新的证据：幸福嘉园小区住宅（商铺）验收交接表，证明2005年8月1日上诉人确实向被上诉人发出《入伙通知书》，但是被上诉人当时并没有接收房屋，被上诉人实际接收房屋的时间是2005年9月6日。

上诉人对被上诉人二审提供的证据质证认为：对该证据的真实性不予认可，2005年该小区的物业公司是建佳物业公司，并不是证据上所显示的物业公司，而且证据上管理人员的签字上诉人不予认可，上诉人公司并没有这个人，且落款的日期与一审时被上诉人主张接收房屋的时间不一致。

本院对当事人二审提供的证据的认证：对被上诉人二审提交的幸福嘉园小区住宅（商铺）验收交接表，因没有上诉人或其工作人员的签章确认，且上诉人予以否认，该证据不足以证明涉案房屋交付时间的事实，且与被上诉人一审中自认的涉案房屋的交付时间是2005年8月1日相矛盾，故本院不予采信。

当事人二审中对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。

另查明，原中国信达资产管理公司南宁办事处已变更为中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。

本院认为：上诉人信达公司与被上诉人黄某签订的《商品房买卖合同》合法有效。该《商品房买卖合同》约定，信达公司应于2005年8月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给黄某使用，但信达公司在竣工验收前即于2005年8月1日通知黄某接收房屋，违反《商品房买卖合同》的约定。信达公司将未竣工验收的房屋交付的行为，直接导致的是其未能按照合同约定期限合法交付房屋，而黄某2005年8月1日接收房屋的行为并不能否认信达公司于2005年8月17日逾期交房的事实，亦不能免除信达公司逾期交房的违约责任。一审认定2005年8月17日房屋验收合格之日为信达公司合法交付房屋的日期正确，判决信达公司承担逾期交房的违约责任，理由充分。信达公司主张黄某于2005年8月1日已经实际接收房屋视为商品房已经交付使用，其不属于逾期交房，不承担逾期交房的违约责任，理由不当，本院不予采纳。综上，一审认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。信达公司上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费913元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长邓某

代理审判员刘萌

代理审判员王某瑛

二O一二年三月十三日

书记员骆春利