原告长沙某物业管理有限公司，住所地：长沙县X镇。

法定代表人雍某，总经理。

委托代理人佘某，男，住（略），该公司副总经理。

被告刘某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人李某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原告长沙某物业管理有限公司（以下简称某物业管理公司）与被告刘某物业服务合某纠纷一案，本院于2011年12月21日立案受理。依法由代理审判员汤立波适用简易程序公开开庭进行了审理，原告某物业管理公司的委托代理人佘某（特别授权代理）、被告刘某的委托代理人李某（特别授权代理）到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。

原告某物业公司诉称，原告是长沙某置业有限公司依法选聘对某住宅小区从事前期物业管理服务的物业公司，被告2009年购买该小区二手房后，被告按原告的要求补签了《前期物业管理服务协议》，原告按该协议的约定为被告提供了物业管理服务，但被告未能按约定给付物业管理费，尚欠2010年1月1日至2011年11月30日（共计23个月）物业管理费2444元未付，原告多次向被告催收未果，遂诉至本院，请求法院判令：1、被告立即给付2010年1月1日至2011年11月30日的物业管理费2444元及滞纳金2640元；2、判令被告承担本案诉讼费用。

被告刘某辩称，被告所欠原告某物业公司2010年1月1日至2011年11月30日期间的物业管理费是事实，但被告的房屋外墙存在严重渗水，致使墙体发霉，室内孳生潮虫，被告身体造成了伤害，原告在解决被告的房屋渗水问题后，被告立即给付所欠原告全部物业管理费；另小区存在如下物业服务不到位的现象：小区外门面房存在用于开餐厅，车辆占用消防通道，电某、楼道等公共资源被被告用来出租等问题。

原告某物业公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：

证据一、《前期物业服务协议》，拟证明：原、被告间存在物业管理合某关系。

证据二、协调函，拟证明：原告已向开发商反映房屋渗水问题。

证据三、报告，拟证明：原告已经向开发商就房屋渗水问题向开发商出具了协调报告，但开发商拒绝签收。

证据四、维护协议，拟证明：房屋出现渗水问题后，原告积极维护和防范。

证据五、欠费清单，拟证明：证明被告尚欠2010年1月1日至2011年11月30日（共计23个月）物业管理费2444元未付

证据六、交费票据，拟证明：被告最后一次交物业管理费的时间。

证据七、交费通知单，拟证明：原告对被告的逾期物业管理费进行了催收。

被告刘某对原告某物业公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一的质证意见为：《前期物业管理服务协议》是被告所签，但被告是2009年购买“黄东”的二手房，按原告的要求补签《前期物业管理服务协议》，在《前期物业管理服务协议》上补签原业主所签的时间，即2007年1月20日；对证据二的质证意见为：被告在2010年春节前就反应房屋渗水的问题，但被告在2011年初才来核实，2011年8月份才反馈给开发商。被告2011年8月8日在协调函上签字后，原告才找的开发商；对证据三的质证意见为：开发商是否签收原告不清楚；对证据四的质证意见为：该协议是被告要求开发商进行除虫，而非原告要求开发商所为；对被告提交的证据五、六、七没有异议。

被告刘某为反驳原告某物业公司的主张向本院提交如下证据:

证据一、照片7张,拟证明：房屋外墙开裂、渗水，致使房屋发霉、室内生虫，被告的财产及人身受到侵害。

证据二、照片2张，拟证明：小区内车辆停放混乱，原告服务不到位。

证据三、照片2张，拟证明：小区外活动广场中有鞭炮卖场，危害业主人身安全，物业公司没有及时制止。

证据四、照片3张，拟证明：物业公司利用小区公共资源进行广告出租，侵害业主利益。

原告某物业公司针对被告刘某的举证提出以下质证意见：对证据一的质证意见为：1、对于房屋外墙存在渗水的质量问题，原告方没有异议，但该房屋还在保修期内，被告应向开发商主张；2、该照片不能证明被告的伤害是因房屋渗水问题造成的；对证据二的质证意见为：被告对小区X区内并非存在被告所说的车辆乱停乱放，偶尔的局部乱停也是临时停放，原告发现后也会告知车主将某停放在小区的停车场；对证据三的质证意见为：小区外广场所有权和使用权都是属于某购物广场，在春节期间设立鞭炮销售网点，经过原告的劝阻，只设立了几天时间就撤销了；对证据四的质证意见为：被告所述的公共广告是由政府部门在小区内发布的公益广告，广告的用途是消防和街道进行安全宣传，原告并没有收费。即使有个别业主利用广告栏进行广告或者招聘，原告也及时制止了。

经过庭审质证、辨证，本院对证据做如下认定：对原告提交的证据的认证为，对原告提交的证据一，被告对该证据的真实性、合某、关联性无异议，只是认为协议的签订时间不是2007年1月20日，因刘某在2009年9月购买该二手房后，即是该房屋的所有人，是该小区的业主，被告一直在享受原告提供的物业服务，故，对该证据本院予以确认；对证据二、三、证据四的认证为：结合某方认可开发商对室内除虫的事实，该证据能证明原告就被告房屋渗水的问题向开发商进行了反映，故，该证据能证明物业公司在房屋渗水问题上以按物业服务合某的约定履行了自己的义务；对证据五、六、七，因被告无异议，本院予以确认。对被告提交的证据的认证为：因原告对被告房屋渗水的主张无异议，但认为与该案缺乏关联性，认为保修期内房屋的渗水应向开发商主张权利，故，本院认为：被告房屋渗水的问题应向权利侵害人主张，该证据不能证明被告的抗辩主张；对证据二、三的认证为：被告仅凭几张照片，不能证明原告的物业管理服务存在严重的服务质量问题，不能证明原告的物业服务严重不符合某同的约定，且小区外门面房用于开设餐馆，被告可向权利侵害人主张；对证据四的认证为，被告在没有证据证明原告将某某、电某等公共设施用于出租盈利，即使存在出租盈利，因该公共设施为业主共有，被告可通过合某途径解决，故对该证据，本院不予采信。

根据以上所确认的有效证据以及原、被告的当庭陈述，本院认定如下案件事实：2007年9月，刘某购买位于长沙经济技术开发区X区樱花X栋X号二手房，成为该房屋的业主，该房屋建筑面积为118.08平方米。刘某购买该房屋后，与某物业公司签订《前期物业管理服务协议》，因该房屋系为二手房，刘某按某物业公司的要求，将某订《前期物业管理服务协议》的时间签为原该房屋业主所签订该协议的时间，即签为2007年1月20日。该协议约定某物业公司为刘某提供物业管理服务，刘某按建筑面积每平方米0.9元交纳物业管理费用，每次交纳的时间为每月的10日至20日交纳当月的物业管理费，该协议第十三条违约责任第四项中约定乙方（刘某）违反协议，不按本协议约定的收费标准和交费时间交纳有关费用的，甲方（某物业公司）有权要求乙方（刘某）补交并从逾期之日起按照物业有关规定交纳滞纳金。刘某取得该房屋所有权后，按该协议交纳了2009年12月份以前的物业管理费。2010年1月后，刘某认为房屋外墙渗水，该房屋外墙渗水影响其日常生活且已造成财产损失和人身伤害，某物业公司未能尽到应尽的管理义务为由拒绝支付物业费。某物业公司多次向刘某催收2010年1月至2011年11月份的物业管理费2444元未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。

本院认为，原告某物业公司与被告刘某签订的《前期物业管理服务协议》合某有效，对合某双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告刘某在接受原告某物业公司的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。现被告刘某拖欠不付，已侵害了原告某物业公司的合某权利，应承担相应的民事责任，故原告某物业公司要求被告刘某支付2010年1月1日至2011年11月30日（共计23个月）物业管理费的主张，本院予以支持，因23个月的物业管理费计算为2442.6元（118.08平方米ⅹ0.9元／平方米×23＝2442.6元），原告某物业公司将某期间物业管理费计算为2444元有误，本院确认该期间的物业管理费为2442.6元；对被告刘某主张房屋外墙渗水影响其日常生活且已造成财产损失和人身伤害，因房屋瑕疵对被告刘某造成的损害，属另一种法律关系，被告刘某可另寻合某途径解决，故对被告刘某的该项抗辩主张，本院不予支持；另被告刘某主张小区X区内有消防通道被车辆占用，电某、楼道等共有资源被被告某物业公司用来出租等问题，从被告刘某提供照片来看，原告某物业公司的物业服务虽然存在局部瑕疵，但不足以证明原告某物业公司的物业服务不符合某同的约定。被告刘某主张小区外门面房用作餐厅的问题，可向相关权利侵害人主张；电某、楼道等公有资源属于业主共有，即使有证据证明被告某物业公司将某某、楼道等共有资源用来出租，被告刘某亦可通过其他途径解决。因被告刘某未能按时交纳物业管理费确有其房屋渗水的质量问题的原因，并非恶意拖欠，且《前期物业管理服务协议》中并没有明确约定滞纳金的计算标准，故对原告某物业公司要求被告刘某承担滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条的规定，判决如下：

一、限被告刘某于本判决生效之日起十日内给付原告长沙某物业管理有限公司2010年1月1日至2011年11月30日物业管理费2442.6元；

二、驳回原告长沙某物业管理有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

代理审判员汤立波

二0一二年二月二十九日

书记员谭艺钦