原告冯某某，男，X年X月X日出生。

被告苏某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人王留汉，驻马店市148法律服务所法律工作者。

委托代理人史理刚，驻马店市148法律服务所法律工作者。

原告冯某某诉被告苏某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯某某、被告苏某某及委托代理人王留汉、史理刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，我与被告于2008年4月11日签订租房协议书，将位于建材大世界红绿灯南北大道西侧，门朝东的第1、2间上下门面房租给被告使用。约定租赁期限从2008年4月11日至2018年4月11日。交款时间从2009年起2月11日前付清当年租金。现已超过支付时间，被告拒不支付租金。要求被告履行合同并支付违约金2万元，诉讼费用由被告负担。

被告辩称，本合同无法继续履行，所租门店水电不畅通，门前停车撵不走，影响经营，我已提前通知了对方不再继续承租，且租赁房钥匙已交给对方。针对“到期不清款”，不是针对本合同而言。不再承租，不支付违约金。

经审理查明，2008年4月11日，原、被告经协商签订了一份租赁合同书。甲方为冯某某（出租人），乙方为苏某某（承租人）。合同约定；一、租赁时间共10年（从2008年4月11日至2018年4月11日）；二、租赁房费(每年叁万贰千元），注：前五年房费不变化；三、租赁地点：新建材市场门朝东，从南开始（1、2间上下层）；四、5年后乙方如继续租赁，房费根据市场行情双方协商。从2008年4月11日交款x元至2009年4月11日终止第一年交清，第二年提前两个月预交。十年以后固定东西交给甲方，活动东西乙方撤走，在租房期间，乙方有权转让。乙方使用期间水电自付，负责管房屋门窗等整体安全，否则照价赔偿。甲方冯某某、乙方苏某某均在租赁合同书上签字。合同签订后，甲方将门面房交给乙方使用。2009年2月11日前，苏某某没有交清当年度租金x元，拖欠租金x元，经双方协商另行达成协议。冯某某执笔写一“保证”，内容为“下欠壹万贰仟元整（4月15日付清），今后完全按合同办事。到期不清款者，按天息5%付息，违约金贰万元。”苏某某承认该保证下的签名及时间2009年3月28日是其所写，但提出“违约金贰万元”是冯某某后写上的。该欠款x元苏某某已于2009年4月13日给付完毕。2010年春节期间，苏某某通知冯某某，不再租赁房屋，2010年3月28日，苏某某搬出租赁房屋，将该门面房钥匙交给冯某某。冯某某张贴招租广告，重新招租。冯某某以合同第四条约定：房租第二年提前两个月预交，被告未按约定交款于2010年3月8日诉之来院。

上述事实，有原告提供的被告出具的保证、租房合同书、及证人证言在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，原被告所签订的租房合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，该合同合法有效。根据《合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原、被告所签订的租赁合同期限为10年，苏某某在履行期限届满之前，明确表示不再履行合同义务，冯某某可以要求其承担违约责任。冯某某要求继续履行合同，由于苏某某已搬出租赁房屋并向冯某某交还钥匙，该合同事实上已不能履行，根据《合同法》第一百一十条“当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；”因此对原告冯某某要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。且原告冯某某为减少损失已张贴招租广告，庭审中已明确表示该合同可不继续履行，应予支持。原告冯某某要求苏某某支付违约金2万元，双方于2008年4月11日签订的租赁合同没有约定违约金，2009年3月28日的保证，是针对拖欠当年租金约定的违约金，且该欠款已于2009年4月13日付清，不存在违约。苏某某在2010年春节期间已通知冯某某不再承租，至2010年3月28日搬出租赁房屋，苏某某不拖欠冯某某租金，因此，针对拖欠租金而约定的违约金条款不应适用。原告冯某某的该诉讼请求不应支持。苏某某辩称理由本院予以采信。原告冯某某的损失主要是可得利益的损失，但冯某某应对自身损失承担举证责任，冯某某没有提供相应证据证明其损失，应承担不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告冯某某的诉讼请求。

案件受理费400元，由原告冯某某负担。

如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。

审判长崔新民

审判员于素辉

人民陪审员曹付俊

二○一○年五月十五日

书记员张文萍