原告安陆市劳动保险事业管理局

委托代理人殷某

被告吴某

委托代理人陈某

委托代理人李某

原告安陆市劳动保险事业管理局诉被告吴某房屋租赁合

同纠纷一案，本院于2011年10月12日立案受理后，依法由审判员胡柏松适用简易程序于2011年11月15日公开开庭进行了审理。原告安陆市劳动保险事业管理局委托代理人殷某，被告吴某委托代理人陈某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告安陆市劳动保险事业管理局诉称，原、被告于2009年8月10日签订房屋租赁合同，2011年被告将部分门面转租给他人。2011年6月7日硎唬谖灿桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼发生火灾，造成262——5至X号门店不同程度烧毁，原告一方面配合公安机关查明火灾原因，一方面对损失进行了评估，同时与被告协商，但未果，为此原告于2011年9月26日向被告发出书面告知函，双方仍未达成一致意见。为此，请求法院判决被告支付下欠租金6万元；判决终止原、被告之间的房屋租赁合同；判决被告赔偿损失44450元及评估费500元。

原告安陆市劳动保险事业管理局为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：

证据一：安政任（2005）X号安陆市人民政府文件复印件、辛某身份证复印件、组织机构代码证复印件、事业单位法人证书复印件各一份，拟证明原告主体资格。

证据二：2009年8月10日房屋租赁合同复印件，拟证明原、被告签订租赁合同约定双方的权利义务。

 葜喝焙”彩桨新凼窦细ㄈ卸闹坌窦细と嶂劢槁猓つ髦嬖母坏谖灿桨新淌⒈m路X号房屋发生火灾所造成的经济损失为44450元。

证据四：安陆市公安消防大队火灾事故认定书复印件，拟证明发生火灾的具体情况。

证据五：收款收据复印件，拟证明2009年4月至2011年9月被告通过其转租户交纳租金12万元，下欠6万元。

证据六：告知函及邮寄回执单复印件，拟证明原告于2011年9月26日向被告书面告知，要求其支付下欠租金、赔偿损失及终止合同的意思表示。

被告吴某庭审时口头辩称，原告所诉事实与理由与客观事实不符；被告没有过错，不存在赔偿原告的经济损失；原、被告之间的租赁合同到2014年8月31日止，原告要求解除合同不合理。

被告吴某为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：

证据一：被告吴某的身份证复印件，拟证明被告的身份情况。

证据二：2009年8月10日房屋租赁合同复印件，拟证明原告是整体出租，租期到2014年8月31日止。

证据三：2010年6月25日安陆市劳动保险事业管理局通知复印件，拟证明原告未依约定将租赁房屋整体交给被告。

证据四：2009年9月30日欠条复印件，拟证明内容同证据三。

证据五：安陆市公安消防大队火灾事故认定书复印件，拟证明发生火灾原因是原告造成的，并给被告带来了经济损失。

证据六：一组照片，拟证明原告没有对租赁房屋尽到修缮义务。

 葜呔浩铮璺⑽m城物品价格清单复印件，拟证明被告租赁房屋经营的投入。

经庭审质证，原告对被告提交的证据一、二、五，被告对原告提交的证据一、二、四、五、六真实性无异议，本院依法予以采信。

原告对被告提交的证据三、四、六、七，被告对原告提交的证据三有异议，原告认为，被告提交证据三2010年6月25日安陆市劳动保险事业管理局通知、证据四2009年9月3啡跚疤ぜ葜呔锲璺⑽m城物品价格清单与本案不具关联性，被告提交证据六的一组照片来源不合法；被告认为，原告提交证据三湖北省安陆市价格认定中心价格认证结论书鉴定的损失，不是被告造成的。

针对当事人的质证异议及原、被告的诉辩理由，本院认为，原告提交的证据五收款收据载明：“1、2009年9月17日，原告收取凌云大楼一楼售药店租赁户李某2009年至2010年8月31日租金7000元，2、收取凌云大楼一楼花圈门面租赁户万某2009年至2010年8月31日租金7000元，3、2009年9月13日，收取凌云大楼一楼摩配租赁户宋某2009年9月至2010年8月31日租金7000元，4、收取凌云大楼一楼渔具门面租赁户聂某2009年9月至2010年8月31日租金7000元，5、收取凌云大楼一楼自行车门面租赁户王某2009年9月至2010年8月31日租金7000元，6、2009年9月14日，收取凌云大楼一楼废旧门面租赁户万某2009年至2010年8月31日租金7000元，7、2009年9月18日收取凌云大楼一楼家具门面租赁户聂某2009年9月至2010年8月31日租金7000元，8、2010年11月4日收取凌云大楼一楼花圈门面租赁户万某2010年9月1日至2011年8月31日租金220痹！稀錾攀婷敲皇谖灿桨新淌⒈m路X号凌云大楼的一楼，也是原、被告之间租赁合同中被告应承租原告房屋的一部分；被告提交证据三2010年6月25日安陆市劳动保险事业管理局通知载明：“原食品公司凌云大楼各租赁户，根据2009年9月1日与你户签订租赁合同约定，租期将于2010年8月31日至期。到期后门面将自动交由李某阳管理，请各租赁户于2010年8月31日以前搬出门面，逾期不搬后果自负”；原告提交证据中2010年11月4日收取凌云大楼一楼花圈门面租赁户万某2010年9月1日至2011年8月31日租金2200元。以上证据内容说明：时至2011年8月3唬谖灿桨新淌⒈m路X韬屏笤ゴ宦ヒ柯莘俏嬖诟赵∈馊鹱猓苷つ髦敲嬖媒扛莘鑫獬父獍送蓖芨つ髦嬖⒏床步桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼房屋交由被告承租，本院就这一事实予以确认。

原告提交证据三湖北省安陆市价格认定中心价格认证结论书，被告提交证据四2009年9月3啡跚⑻ぁ葜呔锲璺⑽m城物品价格清单，前述证据内容是否与本案具有关联性，本院将结合案情予以评判。

被告提交证据六为一组照片，这是本案租赁房屋的客观描述，具有真实性，本院予以认定。

由上述对证据的分析与认定，本院确认本案事实如下：

一、2009年8月1嬖哺桨新褪６毡孪凳芤砉掷刖挥姹飧莆荚┓┣慷莘馕拮狭嬖唤谖灿桨新淌⒈m路X号（府河桥头）凌云大楼整体出租给被告吴某自主合法经营，该大楼座南朝北，混合结构，四层。房屋租期从2009年9月1日起到2014年8月31日止，合同期为5年，租金：第一年8万元，第二年10万元，第三年12万元，第四年15万元，第五年15万元，合同签订之日，给付第一年租金8万元，其他年份租金在每年的9月1日给付。合同签订后，被告总计向原告交纳租金11万元（合同签订时给付8万元，2011年9月30日给付3万元），时至2010年8月31日，原告未将本案租赁房屋的一楼交由被告租赁使用。

二、安陆市公安消防大队安公消火认字（2011）第X号火灾事故认定书载明：2011年6月7日硎玻桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼发生火灾，火灾造成262-5至X号门店不同程度烧毁。起火部位位于凌云大楼一楼中部修车店（262-X号）东西毗邻的售药店（262-X号）和家具店（262-X号）内也向外冒着浓烟。2011年7月焙”彩桨新凼窦细ㄈ卸闹坌窦细と嶂劢槁鲜ㄈ憾玻桨新褪６毡孪凳忠羲皇谖灿桨新淌⒈m路X号（原凌云大楼）的房屋因火灾而造成损失为44450元。

 ⑷病桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼门面目前由案外人万某、李某、王某、聂某、聂某、万某承租使用，以上租赁户是原告的原租赁户，凌云大楼二楼以上是被告在承租使用。

四、本院（2010）安民初字第X号民事裁定书载明：原告于2010年1鹪咂凰谖灿桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼租赁户万某、万某下欠租金，后撤诉。

 嬖细唬姹诟逭馓拮坦谐拷植欧婷庾怂庾谧淦玻桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼发生火灾，造成262——5至X号门店不同程度烧毁，经与被告协商未果，为此，请求法院判决被告支付下欠租金6万元；判决终止原、被告之间的房屋租赁合同；判决被告赔偿损失44450元及评估费500元。

本案焦点是，被告是否存在转租的问题；原、被告之间的租赁合同是否予以解除的问题；租赁合同履行过程中的责任承担问题。

本院认为，2009年8月10日，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，本院予以认定。在双方履行该房屋租赁合同过程中，时至2010年8月31日，原告未将本案租赁房屋的一楼交由被告租赁使用，本案诉讼时，原告也未对此举证证明其已将一楼房屋交由被告租赁使用，亦未提交证据证明被告存在转租一楼门面的行为。相反，本院（2010）安民初字第X号民事裁定书认定，2010年1嬖吒纤笠磺谖灿桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼（本案诉争租赁房屋）租赁户万正华、万毛支付2010年9月1日至2011年8月3馊鹱猓徽乱凳凳魉好玻桨新淌⒈m路X韬屏笤ゴ宦ヒ宦遣皇姹诟庠拮沽檬希錾绞搅娣旅凳蓖凳魉嬖锤步桨新淌⒈m路X韬屏笤ゴ宦ヒ宦山挥姹飧拮沽檬颍艘荆罕显ㄈ嬖锤奈新唤谖灿桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼交由被告租赁使用的义务。

 患嬖锤唤谖灿桨新淌⒈m路X韬屏笤ゴ宦ヒ宦山挥姹飧拮沽檬裕诙挥姹锤道洌黄遣彩桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼的实际管理人。2011年6月7日硎玻桨新淌⒈m路X韬屏笤ゴ宦ヒ⒙鹕只耍麓适墓⒌耄挥姹母械晃卟鼐剩还姹桓Σ杏３碌适鸸氖獾ヅ鸪卧Ｈ蓖颍嬖锤奈新唤谖灿桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼交由被告租赁使用，被告虽也未及时支付下欠租金，双方对此都存在违约行为。但在租赁合同的履行过程中，双方互付义务，存在顺序履行抗辩的问题，被告不支付下欠租金，是因原告未履行交付租赁标的物在先，故被告行使顺序履行抗辩权不支付租金，符合法律规定，由此，本院对原告要求被告支付下欠6万元租金的诉讼请求不予支持。

2009年8月10日，原、被告签订房屋租赁合同的履行期限至2014年8月3谷模新闲谕淦冢辉娌诖荚ㄔ舛郑挥卟妇媳ㄍ诜诺氖跛嫣ü舛铣跬募榈銮驴希ν庇痰男新Ｐ尽副邪嬖愿灰姹锤晃山饽鹱猓拮苛莘⑽鹕只晌希⒃弧姹渲募康莘馕拮狭客哪坏懿的质笠馇獬拮狭Ｍ帧蚕桨新淌⒈m路X号凌云大楼一楼门面目前仍然有租赁户在使用，虽然曾发生过火灾，但门面仍能使用，说明租赁合同的目的是可以实现的，因此，对原告要求解除原、被告之间房屋租赁合同的请求，本院亦不予支持。至于原告提交证据三湖北省安陆市价格认定中心价格认证结论书，被告提交证据四2009年9月3啡跚⑻ぁ葜呔锲璺⑽m城物品价格清单的认定问题，因上述证据与本案裁判不具关联性，本院不予评判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：

驳回原告安陆市劳动保险事业管理局的诉讼请求。

案件受理费2400元，由原告安陆市劳动保险事业管理局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件受理费2400元，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员胡柏松

二0一二年一月十二日

书记员曾安华