上诉人（原审被告）：湖北省电力公司物流服务中心

被上诉人（原审原告）：朱某

上诉人湖北省电力公司物流服务中心（以下简称电力服务中心）因与被上诉人朱某物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市X区人民法院(2011)汉巡民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月8日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人电力服务中心的委托代理人曾某，被上诉人朱某的委托代理人陆某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：朱某系电力服务中心离休职工。1991年4月30日，朱某承租位于武汉市X区常明里140-X号（原复兴村X栋一单元X-X号）电力服务中心自管公房一间，房屋使用面积为31.317平方米。承租后，朱某一直缴纳房屋租金至2010年12月，但其从2005年开始未在该处居住。2003年，朱某与其妻李某按成本价从单位购买武汉市X村X栋X楼X号房屋，该房屋建筑面积为123.63平方米。2010年，A公司将武汉市X区常明里134-X号（原江汉区X村X栋）房屋整栋拆迁。该栋房屋总建筑面积为1551.98平方米，其中有部分已参加房改。2010年11月19日，电力服务中心及B公司致函A公司，要求将房屋拆迁款划入B公司账户。2011年1月6日，A公司将拆迁补偿款603148.4元划入B公司账户，至此电力服务中心收到了整栋房屋的拆迁款。

原审另查明，2010年5月13日，经A公司委托，C评估公司对朱某承租的被拆迁房屋进行估价，估价结果为单价每平方米5449元。

原审还查明，武汉市X区常明里134-X号房产原系湖北省电力工业局物资供应处（以下简称电力供应处）所有，房屋被拆迁时，房屋所有权及土地使用权仍登记在电力供应处名下。1999年8月23日，湖北省电力工业局下达鄂电劳[1999]X号文，撤销电力供应处。2009年湖北省电力公司设立了电力服务中心。2010年6月8日，湖北省电力物资总公司下达鄂总司（2010）X号文，将原属湖北省电力物资总公司管理的电力供应处的相关资产划转给电力服务中心持有，所有债权债务由电力服务中心承担。

2011年7月，朱某向原审法院提起诉讼，请求法院判令：电力服务中心立即返还侵占朱某的拆迁货币补偿款25万元，并承担本案的诉讼费用。

原审法院认为：朱某系电力服务中心的离休职工，1991年承租了电力服务中心所有的位于武汉市X区常明里140-X号单位自管公房，并缴纳了至2010年12月的全部房租，双方之间形成自管公房租赁关系。电力服务中心认为朱某从2005年开始未在被拆迁房屋内居住，根据建设部令第X号《城市公有房屋管理规定》第二十六条第五款的规定，在住宅用房无正当理由闲置六个月以上的情况下，电力服务中心有权终止租赁合同，收回房屋，且朱某夫妇已购买了一次公有住房，故不能承租被拆迁房屋。但国务院及湖北省政府的相关政策中仅规定职工一户只能购买一处公有住房，并未规定职工购买公有住房后，不能继续承租单位自管公房，且电力服务中心明知朱某夫妇购买了单位公房后，从2005年开始就未在该承租房内居住，但从未提出与朱某终止租赁合同，并一直收取朱某的房屋租金直至2010年12月，故对电力服务中心的此辩称意见不予采信。在朱某承租电力服务中心所有的自管公房被拆迁时，电力服务中心作为被拆迁人未将该房屋出售给朱某或提供房屋安置朱某，而选择了货币补偿，故双方之间的租赁关系终止，根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十五条的规定，电力服务中心应取得货币补偿款的20%，朱某应取得货币补偿款的80%。现电力服务中心已收到了全部房屋拆迁货币补偿款，朱某要求电力服务中心返还其应得部分拆迁货币补偿款的诉讼请求符合法律规定，予以支持。电力服务中心获货币补偿款系整栋房屋拆迁所得，并未分户计算，因此对于被拆迁房屋的货币补偿金额应根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十七条第一款的规定以每平方米单价乘以房屋建筑面积予以计算；朱某要求按照每平方米7000元计算货币补偿的金额，其提供的证据仅为两邻居所写证明，证人并未出庭作证，且各房屋存在差异，故对此意见不予支持,应按C评估公司估价分户报告的结果，以每平方米5449元计算；朱某认为房屋的建筑面积与证上使用面积之比为3:2，因使用面积为31.317平方米，据此计算房屋建筑面积为46.9755平方米，该意见无事实及法律依据，不予支持，在无法确认被拆迁房屋的建筑面积的情况下，考虑到房屋建筑面积应超过使用面积，故原审法院酌情认定本案被拆迁房屋建筑面积与使用面积之比为11：10。综上，电力服务中心应向朱某返还房屋拆迁货币补偿款150168元（5449元×31.317平方米×1.1×80%）。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、湖北省电力公司物流服务中心于本判决生效之日起十五日内返还朱某拆迁货币补偿款150168元；二、驳回朱某其他诉讼请求。减半收取案件受理费2525元、邮寄费46元，共计2571元,由朱某负担1071元，由湖北省电力公司物流服务中心负担1550元。

判后，电力服务中心不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回朱某的诉讼请求。事实与理由：2003年，单位根据房改政策，朱某以成本价购买了位于武汉市X村X栋X楼X号房屋，住房面积为123.63平方米，并且从1988年起就一直居住在此。至此，朱某已经享受了住房制度改革政策购买的房屋。1991年4月30日，朱某因个人原因，单位同意其借住位于武汉市X区常明里140—X号单位自管公房一间，但朱某从未实际在那里居住过。2003年房改时也未将该房屋列为房改房。现该房屋整体拆迁，朱某不应分得补偿款。原审判决明显违反房改政策，电力服务中心拒绝给予朱某拆迁补偿款，于法有据。

被上诉人朱某答辩要求驳回上诉，维持原判。

经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审期间各方当事人未举出新的证据。

本院认为：朱某系电力服务中心的职工，朱某与其妻李某分别于1988年、1991年起居住使用单位分配的武汉市X村X栋X楼X号房屋（建筑面积为123.63平方米）、武汉市X区常明里140-X号房屋（使用面积为31.317平方米）。2003年，朱某夫妇按成本价参加房改，购买了武汉市X村X栋X楼X号房屋，房改房面积达到房改标准。但其仍继续使用电力服务中心自管公房即武汉市X区常明里140-X号房屋，并交纳了截止2010年12月的全部房租。电力服务中心收取了朱某的房租，双方形成事实上的房屋租赁关系。现该租赁房屋被拆迁，有关拆迁安置补偿事宜是本案争议的焦点。电力服务中心认为：朱某已参加房改，其已享受房改权益，房改面积达到标准。即使其对该房屋有使用权，因其享受了房改福利，有房居住，电力服务中心不应对朱某承租的房屋进行房改或者另行安排住房，应驳回朱某的诉讼请求。朱某认为：双方之间形成房屋租赁关系，朱某只购买一处房屋，其承租的房屋遇拆迁，应享受拆迁安置补偿款。原审判决正确，应予维持。本院认为：被拆迁房屋系电力服务中心的自管公房，电力服务中心系被拆迁人，应享有房屋拆迁补偿安置相关权益。根据我国房改相关政策，职工一户只能购买一处公有住房。朱某已参加房改，享受了房改福利。其对被拆迁的房屋虽有使用权，但该房屋被拆迁，房屋所有权人不应再对朱某承租的房屋进行房改，亦不应提供房屋进行安置。原审判决朱某应取得货币补偿款的80%，朱某就实际上享受了两次房改福利。朱某的诉讼请求不符合我国房改相关政策，亦不属于房屋拆迁管理实施办法适用对象。电力服务中心上诉请求有理，本院予以支持。综上：原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销湖北省武汉市X区人民法院(2011)汉巡民初字第X号民事判决；

二、驳回朱某的诉讼请求。

一审案件受理费2525元由朱某负担；二审案件受理费2525元由朱某负担。

本判决为终审判决。

审判长马海波

审判员叶玉宝

代理审判员张红

二○一二年五月二十二日

书记员欧阳俊