上诉人（原审被告）廖某，女，X年X月X日出生。
上诉人（原审被告）刘某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告）南防集团郴州华安电机制造有限公司，住所地湖南省郴州市X区石盖塘工业园。
法定代表人吴某，该公司总经理。
委托代理人谢永忠，湖南众望归律师事务所律师。
上诉人廖某、刘某因与被上诉人南防集团郴州华安电机制造有限公司（以下简称“南防华安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市X区人民法院（2011）苏民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2011年12月28日公开开庭审理了本案，上诉人廖某、被上诉人南防华安公司的委托代理人谢永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：南防华安公司系2009年10月14日由郴州华安电机制造有限公司更名。郴州华安电机制造有限公司由湖南省郴州防爆电机厂改制，于2002年7月3日登记成立。由郴州市X街过郴江桥往东方向靠南防华安公司一侧依次为1-X号临街门面，属南防华安公司所有并管理收益，无建设工程规划许可证及产权证，本案争议门面即其中X号、X号门面。
2007年1月29日，廖某与郴州华安电机制造有限公司签订《门面租赁协议书》开始承租X号门面。协议首部及最后签字、盖章，甲方均是郴州华安电机制造有限公司，乙方均是廖某。协议内容是：一、甲方要求乙方租赁门面不得转租第三方，乙方同意按此办理。二、租金：沿东街过郴江桥向东，按照顺序编号门面01至X号，现乙方租赁第X号门面，每月150元，电费1.2元/度，水费2.1元/吨。三、押金：乙方每租赁一间门面交抵押金300元给甲方，协议到期后，抵押金方可退还。四、门面租赁期为一年，自2007年1月2日起至2008年1月1日止。门面租赁期间，为了经营方便进行装修和添置的一切设施，协议到期后，如乙方不再续延协议，乙方将无偿交给甲方，不折价不退还，损坏照价赔偿甲方。六、乙方经营业务必须办全证照手续，合法经营，照章纳税，国家有关部门规定上交的一切费用，均由乙方承担，甲方概不负责。七、按本市城市卫生管理条例，各户门面实行卫生三包。八、甲方每月底收取租金及水电费和政府有关部门委托甲方代收的一切费用，乙方不得拖欠，否则，甲方即可终止协议，将以乙方一倍的物质抵欠上述应收取费用。九、乙方在租赁经营期间，不得擅自更改原有建筑物结构，一旦发现，将随时终止协议，收回门面，并依法追究法律责任和承担经济损失。
廖某承租X号门面前，其夫刘某已承租X号门面。该X号门面原是湖南省郴州防爆电机厂大门值班室。湖南省郴州防爆电机厂为解决本厂困难职工生活问题，决定将厂大门值班室租给困难职工改作门面使用，改建费用及改建由承租人承担。为此，刘某作为承租人与湖南省郴州防爆电机厂于2000年7月6日签订了一份《合同书》。合同明确约定改建费用及施工由刘某承担，湖南省郴州防爆电机厂概不负责。该合同约定租期暂定1年，之后直至2006年5月1日期间，除廖某提供的一份2002年9月8日郴州华安电机制造有限公司出具的收取刘某交来门面押金300元的收款收据外，未提供其他合同。2006年5月1日，郴州华安电机制造有限公司与刘某就该门面签订了《门面租赁协议书》。协议上甲方名称在首部打印的是郴州华安电机公司三产办，签名盖章是郴州华安电机制造有限公司，乙方名称在首部填写的是廖某，签名处是刘某签名。
X号门面租赁合同签订后，承租人廖某将门面交由刘某经营五金品。X号门面租赁合同签订后，承租人刘某将门面交由廖某经营副食品。两人的经营收入均用于家庭共同生活。两份合同到期后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议。2011年1月5日，南防华安公司对X号、X号门面的经营业主发出一份《通知》。通知内容是：“X号、X号门面经营业主：您租赁我公司门面在2010年12月31日前已到期，因城市建设需要，我公司所有资产已被市政府整体收购，用于郴江河改造；现按合同协议终止租赁，请于2011年2月20日前腾出租赁门面，办理押金退还，特此通知！”《通知》署名南防华安公司并加盖公章，落款时间2011年1月5日，收件人栏内由刘某签名，并写明签名时间是2011年1月5日。自刘某接到该通知后，X号门面即停止经营，门面内亦无存货，但由承租方上了锁，至今未交还出租人。X号门面只停止进货，但仍在开门营业。两门面租金均交至2010年12月，出租方亦未再收取，承租方亦未再交纳。廖某、刘某以12与门面改建费用补偿问题，房屋拆迁未对承租人进行补偿及廖某未接到通知为由拒绝腾退X号及X号门面，故双方发生争议。双方对租赁合同的履行无争议，无因实际履行合同产生的损失。
原审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。租赁合同标的物X号、X号门面权属属于出租方南防华安公司，双方无争议。南防华安公司诉讼请求是否成立，应以其请求是否符合合同及法律规定为准。X号门面约定的租期届满日为2008年1月1日，X号门面租期届满日为2007年4月30日，实际履行合同过程中，租期届满后，承租方继续使用租赁物，出租人没有提出异议，租赁期限为不定期。2011年1月5日，南防华安公司以书面通知形式向X号、X号门面经营营业主作出终止租赁关系于2011年2月20日前腾退门面的意思表示。刘某在通知上签名。因刘某既是X号门面的承租人亦是X号门面实际经营使用人，廖某既是X号门面的承租人，亦是X号门面的实际经营使用人，并且，两人是夫妻关系，经营收入用于夫妻家庭共同生活，因此，刘某在通知上的签名行为代表通知所记载的内容已到达廖某、刘某。事实上，通知送达后，廖某即停止进货，表明廖某已知悉通知内容。因此，廖某提出未通知本人腾退门面的抗辩主张不成立。由于本案所涉门面未取得建设规划许可证或主管部门建设批文，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条之规定，属无效租赁合同。南防华安公司在庭审时明确陈述“即使因无规划手续认定合同无效，依法被告亦应返还门面。”表明南防华安公司的诉令请求已包含因合同无效而产生的租赁物返还请求权在内。该请求符合无效合同的处理原则，且南防华安公司在起诉前已履行通知义务及给予适当期限义务，其诉讼请求成立，应予支持。廖某、刘某以改建费用承担及拆迁补偿为由对抗南防华安公司的租赁物返还请求权，于法无据，不予支持。南防华安公司所收取刘某的300元押金应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、限廖某、刘某于本判生效后五日内返还南防集团郴州华安电机制造有限公司的X号及X号门面。二、限南防集团郴州华安电机制造有限公司于本判决生效后五日内返还刘某门面押金300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由南防集团郴州华安电机制造有限公司承担30元，由廖某、刘某承担70元。
廖某、刘某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、诉争门面没有证据证明属南防华安公司所有，故双方签订的租赁合同无效，上诉人返还门面应由南防华安公司给予补偿。2、诉争X号门面南防华安公司没有将解除租赁合同通知送达廖某，南防华安公司无权收回X号门面。3、上诉人承租的X号门面付出改建及装修费近两万元。南防华安公司要求本人无偿搬出门面，显然不合理。故请求二审撤销原判，驳回南防华安公司的诉讼请求。
南防华安公司辩称：原审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审维持原判。
二审中，南防华安公司提交了“国有土地使用证”一份，拟证明诉争门面属南防华安公司所有。廖某质证予以认可。本院认为，上述证据符合客观真实性，本院予以认定。
本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。南防华安公司在二审中表示自愿补偿廖某、刘某X号、X号门面各5000元,合计10,000元。
本院认为：本案双方争议的焦点主要有两点：一是上诉人是否应将租赁门面返还给南防华安公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效……。故南防华安公司将未经规划批准的诉争门面租赁给廖某、刘某经营的行为无效。廖某、刘某应将所租赁门面返还给南防华安公司。且南防华安公司要求廖某、刘某于2011年2月20日前将腾退租赁门面的书面通知提前送达了刘某。刘某与廖某系夫妻关系，又是X号门面的实际经营者，廖某以南防华安公司“通知”未送达本人拒不退出X号门面，不符合法律规定，本院不予支持。二是廖某、刘某要求补偿X号门面改建、装修费的问题。按照双方租赁协议的约定，乙方装修和添置的设施均由乙方自行负责，且刘某租赁该门面达十余年之久。故上诉人廖某、刘某要求南防华安公司进行补偿，没有事实和法律依据，且南防华安公司自2011年以来再没有收取上诉人租金。故上诉人该请求本院不予支持。南防华安公司表示自愿补偿廖某、刘某两门面10,000元，不违反法律规定，本院依法准许。
综上，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判；
二、南防集团郴州华安电机制造有限公司自愿补偿廖某、刘某X号、X号两门面10,000元，本院依法准许。
二审案件受理费80元，由上诉人廖某、刘某负担。
本判决为终审判决。
审判长胡桐辉
审判员许永通
审判员欧泽毅
二○一二年二月二十一日
代理书记员何伦康
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
