上诉人（原审被告）刘某

被上诉人（原审原告）李某

上诉人刘某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2011）光民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某及其委托代理人、被上诉人委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2005年，原告李某从他人手中购买了现

在由被告刘某租用的位于光山县X镇街道的房屋。原告购买该房屋后，便口头委托闵长胜看管该房屋，并让其将该房屋短期租赁给他人，房租是一年2600元，每次租房期限不得超过半年。因被告在原告购买该房前已经租用该房一年，被告便找到闵长胜提出继续租用。2005年10月2日，闵长胜与刘某签订了“房屋租赁协议书”，协议内容为：“甲方闵长胜乙方刘某一、乙方租赁甲方房屋为马畈梦情园住宅楼底层，座西朝东门面房2间，后包括小伙房在内4小间。二、租赁时间为乙方提出不租为准，时间不限，如有变动提前两个月通知甲方。三、租金每年为本年农历十月二日计算，每年租金2600元。四、付款方法：租赁达成协议生效半年收款，一次付清，房租每年租金由乙方以闵长胜开票租金为准。五、甲方保证水、电通，水电费由乙方负责，乙方保证甲方室内设施原状，如由乙方造成的室内设施损坏，由乙方负责赔偿修复完好。此协议一式二份，甲、乙双方各执1份留存。”协议签订后，闵长胜便于每年阴历4月2日和阴历10月2日分别向被告收取六个月的房租费。被告交房租至20lO年阴历1O月2日。2011年阴历5月19日，原告李某回到光山县X镇，需要修整楼房，遂书面通知各租房户自行找房搬家，给各租房户两个月的找房时间。因被告租房用于经营门店，不同意搬迁，原告又书面单方出具调解说明，对刘某门店可以延长十个月加一个月的搬家时间共十一月，不收门店房租费，即到2012年清明节以前搬家，经与被告协商无果，引起诉讼。庭审中，组织双方进行调解，被告同意按原告2011阴历5月19日出具的调解说明履行，但原告不同意，调解无果。

原审法院认为：2005年，原告购买被告现租赁的房屋后，便口头委托闵长胜为其看管，并让其将此房屋短期出租。同年阴历1O月2日，闵长胜与被告签订的“房屋租赁协议书”，应视为是受原告委托的行为，对原告李某具有法律约束力。但该协议中约定“租赁时间为乙方提出不租为准，时间不限”，应视为对租赁期限约定不明，根据证人闵长胜的证明“短期租赁、每半年一收房租”和被告提供的交租金的收据来看，租赁期限为六个月。该租赁协议于2006年阴历4月2日已到期，之后，没有再签订书面协议，被告继续使用该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，原、被告之间房屋租赁自2006年阴历4月2日起即为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，原告可随时要求解除合同。从原告的书面通知看，其已履行了要求解除合同的告知义务，被告则应在2011年阴历7月19日前交还租赁房屋。现被告拒不交房屋，没有法律依据，也不符合常理。因此，原告诉求被告退还房屋，有事实和法律依据，法院予以支持。同时，原告要求被告给付自2010年阴历1O月2日至诉讼时2011年阳历7月1日(2011年阴历6月1日)的租金，有事实和法律依据，原告诉求1900元，依合同约定，应为l732元，法院予以支持，过高部分不予保护。庭审中，组织双方进行调解时，被告要求原告履行诉前出具的“调解说明”，因被告当时未同意，当庭原告不同意，调解无果，故对被告的此辩解，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告刘某于本判决生效后十日内将其占有的位于马畈镇街道的门面房交还给原告李某。二、被告刘某给付原告李某自2010年农历10月2日至2011年阳历7月1日（农历2011年6月1日）的房租费1732元。案件受理费150元，由被告刘某承担。

上诉人刘某不服原审判决，向本院上诉称：1、一审认定双方签订的是不定期房屋租赁合同，系对合同条文的歪曲理解，双方已经约定以乙方提出不租为准，并非不定期，根据《合同法》规定，租期最长不能超过20年，上诉人基于生意需要才长期租赁。2、一审认定上诉人拖欠并拒交房租1732元，与事实不符，被上诉人起诉时，不到交房租期限，不应当支付房租。

被上诉人李某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平，请求二审法院维持一审判决。

根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点是：1、上诉人是否应当退还租赁的房屋。2、上诉人是否应当给付1732元的房租费。

二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

另查明，一审判决后，上诉人刘某已将1732元房租付清。

本院认为，被上诉人李某购买本案诉争房屋后，委托闵长胜将该房屋短期出租，但是闵长胜与上诉人刘某签订的租赁协议却约定“租赁时间以乙方提出不租为准，时间不限”，这显然与被上诉人李某的委托不符，属无权代理，因此上诉人与闵长胜的租赁协议中该条关于租赁期限的约定应属可撤销条款。被上诉人为装修房屋，提前通知上诉人解除租赁合同，属行使撤销权的行为，而且被上诉人留给上诉人充足的搬迁时间，尽到了应尽的合同告知义务。虽然李某起诉时，尚没有到应收房租的期限，但该案一审判决后，刘某已经将到期的房租主动履行，因此，对原审判决刘某给付李某房租本院不再变更。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案诉讼费150元，由上诉人刘某负担。

本判决为终审判决。

审判长徐宏

审判员郭毅勇

审判员门长庚

二O一二年五月十四日

书记员付巍