原告南宁市双生物业管理有限公司。

法定代表人陈某丁，董事长。

委托代理人梁某某。

委托代理人陶某某。

被告陈某丁。

原告南宁市双生物业管理有限公司（以下简称双生公司）诉被告陈某丁物业服务合同纠纷一案，本院于2011年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2011年11月29日公开开庭进行了审理，原告双生公司的委托代理人梁某某、陶某某到庭参加诉讼，被告陈某丁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案当庭宣判。

原告双生公司诉称：2004年7月2日，原告与被告签订《前期物业管理协议书》，约定被告于2004年7月2日起使用南国花园商城CX栋X号房。协议签订后，被告交纳了2004年3月至2007年10月的物业管理服务费，此后被告未再交纳物业管理服务费。由于被告未交纳2007年11月至2010年1月22日的物业管理服务费，根据双方的约定及原告与南国花园商城建设单位广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》的约定，2007年11月至2010年1月22日，被告每月应当向原告交纳物业管理服务费128.25元（142.3×0.9元/月𔅗×1个月），2007年11月至2010年1月22日被告共拖欠物业管理服务费3428.55元。按约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条之规定，被告还应按每日千分之三的标准向原告支付应交纳物业管理服务费的滞纳金4359.99元。请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理服务费3428.55元；2、被告向原告支付滞纳金4359.99元（滞纳金暂计至2010年2月28日，此后的滞纳金计至被告付清欠款为止）；3、被告承担本案诉讼费。

原告提交的证据有：1、《前期物业管理协议书》；2、物业管理企业经营资质等级证书及证明；3、《前期物业管理服务合同》；4、《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》；5、南宁市物价局[2003]X号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》；6、南宁市物价局文件[2005]X号关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复；7、建筑面积计算结果；8、照片（原告张贴南宁市物价局相关文件及催收物业费公告等）；9、光盘；10、南宁市X区人民法院民事裁定书。原告以上述证据证明原告具有物业管理资质，其对被告商住房所在小区已尽到物业管理义务，被告自2007年11月至2010年1月22日均未交纳物业管理费。

被告陈某丁未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见和证据。

本案的调查重点为：1、原告与南国花园商城开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是否合法有效2、原告要求被告支付物业管理费和滞纳金是否有事实和法律依据

被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。原告提交的物业服务合同及协议书为书证原件，各项收费依据均为政府相关部门的生效文件，对原告提交的照片和光盘，被告亦未提交反驳证据，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。

根据上述确认的证据，本院查明：原告为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日原告与南宁市南国花园商城的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，原告对南国花园商城进行全某物业管理服务，其中住宅房屋的物业管理服务费为每月每平方米0.5元，经营性房屋为每月每平方米1元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。后双方又于2004年3月1日签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》（以下简称《补充条款》），约定“物业管理费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元/平方米•月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业管理费用按1元/平方米•月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。

被告向阳光嘉园房地产公司购买了南国花园商城CX栋X号房，该房属于商住性质，根据南宁市房地产测绘队测算结果，该房屋的产权面积为142.3，其中住宅建筑面积为108.53,铺面建筑面积为33.93，共有分摊面积为4.53。2004年7月2日，原告与被告陈某丁签订了《前期物业管理协议书》，明确被告于2004年7月2日入住，并约定原告“依据国家及地方有关规定和《南国花园前期物业管理服务合同》”为被告提供物业管理服务，双方“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”，“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行”。该协议书未含任何附件。后被告交纳了2004年3月至2007年10月的商铺及住宅物业管理服务费。

南宁市物价局于2003年12月19日作出[2003]X号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》，批准南国花园商城的住宅综合服务费按0.5元3•月收取（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用），空置房按50%计收。后又于2005年5月16日作出南价格[2005]X号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，认为“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。

另查明：原告对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。

本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理，由建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同即为前期物业管理服务合同。最高人民法院法释[2009]X号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，原告作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在南国花园商城成立业主委员会之前，与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效，对业主具有约束力。原告与被告签订《前期物业管理协议书》时，亦明确约定了由原告“依据国家及地方有关规定和《南国花园商城前期物业管理服务合同》”对南国花园商城进行物业管理，被告对该协议书未提出异议并签字予以确认，实际上是对开发商阳光嘉园房地产公司指定原告进行物业管理的行为给予了追认，原告与南国花园商城开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。

原告为南国花园商城业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；被告作为南国花园商城的业主，与原告签订了《前期物业管理协议书》，在接受原告的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。现原告主张被告自2007年11月起至2010年1月22日未交纳住宅及商铺物业管理服务费，被告未到庭答辩亦未提交证据予以反驳，对原告的这一主张本院予以采信。

关于物业管理服务费的收费标准，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全某业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”被告的物业属于连排单栋独户商住性质，并不属于应当实行政府指导价的普通住宅，而应当实行市场调节价，即在南国花园商城业主委员会成立之前，应当由建设单位与物业管理企业在服务合同中予以约定。住宅及商铺物业管理服务费的收费标准，根据原告与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》及南宁市物价局[2003]X号文，南国花园商城住宅物业服务费应按0.5元3•月收取、经营性房屋物业管理服务费按每月每平方米1元收取。而原、被告《前期物业管理协议书》中同时约定无物价部门核准定价的按市场价执行。原告与阳光嘉园房地产公司于2004年3月1日签订的《补充条款》中虽约定为连排单栋独户住宅的物业管理费按0.9元3•月收取，但同时约定该收费标准应“于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”，故自南宁市物价局于2005年5月16日作出南价格[2005]X号文批准南国花园商城实行市场调节价管理时起，《补充条款》约定的收费标准方发生法律效力，参照市场上相类似商住性质物业的管理服务费收费标准，《补充条款》中约定按0.9元3•月为标准收取管理服务费与一般市场价格大致相当，对原告这一请求本院予以支持。故2007年11月至2010年1月22日的物业管理服务费标准为142.3×0.9元/月𔅗＝128.25元/月，该期间内被告欠交的物业管理服务费为：128.25元/月×26个月＋128.25元/月÷31天×22天＝3426元。

关于原告主张的滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，“自逾期之日起，每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金”，该处的“滞纳金”实属违约金，即被告未履行按时向原告交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。现原告请求物业管理费的滞纳金按日千分之三计算，有合同依据，被告也未提出违约金过高的抗辩，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条，最高人民法院法释[2009]X号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告陈某丁向原告南宁市双生物业管理有限公司支付2007年11月至2010年1月22日的物业管理服务费3426元；

二、被告陈某丁向原告南宁市双生物业管理有限公司支付欠交2007年11月至2010年1月22日物业管理服务费的违约金（违约金计算：以128.25元为基数，自当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按每日千分之三计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。

案件受理费50元，由被告陈某丁负担。

上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，汇款：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：（略）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长蓝彬

人民陪审员张晓梦

人民陪审员卢炳成

二○一一年十一月二十九日

书记员路纳