原告丁某，男，X年X月X日出生。

被告刘某戊，男，X年X月X日出生。

被告周某己，女，X年X月X日出生。

原告丁某为与被告刘某戊、周某己房屋买卖合同纠纷一案，于2011年5月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。因被告刘某戊下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等相关法律文书，并于2011年11月1日公开开庭进行了审理。原告丁某到庭参加诉讼，被告刘某戊、周某己经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告丁某诉称：被告于2006年10月1日将其所有的位于衡阳市X区X地块X栋X单元X室出售给原告，并与原告签订了一份《房地产买卖契约合同书》。原告依约付清房款后，被告于2006年12月将房屋交付原告使用至今，但一直尚未办理过户手续。经原告多次要求被告协助其办理过户手续，但被告推诿不办，且下落不明，特请求法院判令二被告协助原告办理该房屋所有权证和国有土地使用证的过户手续。

原告丁某为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：

1、户籍资料。以证明被告刘某戊的身份情况；

2、衡阳市三化实业股份有限公司于2011年7月8日出具的证明。证明被告刘某戊下落不明；

3、衡阳市三化实业股份有限公司于2011年5月17日出具的证明。以证明原、被告买卖房屋情况属实；

4、房地产买卖契约及协议书。以证明原、被告房屋买卖合法有效；

5、收条。以证明原告丁某按约将房款全某交给了被告周某己；

6、衡房权证高新区字第（略）号房产证及衡阳国用2010B-08第X号国有土地使用证。以证明被告对转让的房屋有合法的处分权；

7、衡阳市三化实业股份有限公司于2010年1月26日出具的收据。以证明原告丁某为被告刘某戊办理国有土地使用证垫付费用的事实。

被告刘某戊、周某己未予答辩，亦未提供证据。

对原告丁某提供的证据，经庭审核实，本院认为，原告提供的证据1-3和证据5-7客观真实，来源合法，可作为本案认定事实的依据；证据4包含房地产买卖契约和协议书两部分，该证据仅能证实被告周某己单方与原告丁某于2006年10月1日签订了《房地产买卖契约》，不能证明被告周某己单方处分该财产的行为经过了共有权人刘某戊同意或者授权。具体理由如下：1、被告刘某戊作为该产权登记权利人未到场，亦未在房地产买卖契约上签名；2、协议书中特定交易对象“丁某”三个字经庭审核查，系原告丁某自行填上，其出具时间与房地产买卖契约签订时间间隔数月，且无房屋交易价格，并明确表明被告刘某戊将于办理房屋产权证时到场，故该协议书的性质应界定为被告刘某戊曾有将该讼争房屋出售的意愿，而非房屋买卖合同；3、原告没有提供证据证明协议书上签名系被告刘某戊本人所书写，其来源是否合法无法核实。

经审理查明，被告刘某戊与周某己系夫妻。2000年，被告刘某戊从其所在单位衡阳市三化实业股份有限公司购得集资房一套，该房位于衡阳市X区X地块X栋X单元X号。2002年5月29日，衡阳市三化实业股份有限公司为被告刘某戊办理了该房屋所有权证。2006年10月1日，被告周某己（甲方）将该房出售给原告丁某（乙方），双方就相关事宜签订了《房地产买卖契约》一份，约定：一、房屋基本情况：该房系衡阳市三化实业股份有限公司集资房，产权尚未办理。乙方所购以上房屋，共计建筑面积103平方米，需付甲方购房款￥115000元整；二、付款方式为现款￥115000元整；三、双方同意于2006年10月1日由甲方将上述房地产正式交付给原告（乙方）所有……六、甲方应向乙方提供集资款的交款手续以及分房单；七、乙方在办理房屋产权时，甲方有义务进行协助。八、本契约一式二份，签字后即生效。甲、乙双方各执一份。协议签订后，原告丁某当即付清购房款，并由被告周某己出具了收条一张，载明收到丁某购房款115000元。同年12月，原告丁某接收该房并入住。2010年1月26日，衡阳市三化实业股份有限公司向原告丁某收取了办理被告刘某戊房屋国有土地使用证相关费用2369.8元，并将该房屋衡房权证高新区字第（略）号房屋所有权证和衡阳国用2010B-08第X号国有土地使用权证（两证的登记权利人均为被告刘某戊）交给了原告丁某。后原告丁某去办理该房屋两证过户手续，因未能联络被告刘某戊到场，该过户手续未能办好，原告丁某为此诉至法院。

另查明，被告刘某戊自2000年离家外去至今未归，下落不明。

本院认为，婚姻存续期间所取得的房屋归夫妻双方共同共有，处分共同共有的房屋必须经共有人一致同意，共有人擅自出售共有房屋的，属于无权处分行为，房屋买卖合同效力需经其他共有权人追认后有效；若第三人善意有偿并依照法律规定已经办理过户登记手续，第三人有权取得出卖房屋的所有权。本案原告丁某与被告周某己单方签订《房地产买卖契约》时，该房屋产权登记的所有权人刘某戊已于2000年离家外去至今未归，且双方至今尚未办理房屋过户手续。这意味着被告周某己的处分行为未经共有权人刘某戊的追认。原告丁某作为买受人，亦未尽到适当的注意义务，对交易标的的房屋是否为共有房屋及共有人是否同意处分该共有房屋予以核实。综上，原告丁某与被告周某己的房屋交易行为未完成，双方签订的《房地产买卖契约》效力待定。为此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，向原告丁某释明，原告丁某对其诉讼请求可以予以变更，但原告丁某不予变更，仍要求被告继续履行合同。综上所述，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告因此所受的损失，可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，现判决如下：

驳回原告丁某的诉讼请求。

本案受理费2600元，由原告丁某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判长王敏

审判员曾佑荣

人民陪审员陈某喜

二○一二年二月二十二日

代理书记员谢伶

附相关法律文书：

《中华人民共和国物权法》

第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全某共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

《中华人民共和国婚姻法》

第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》

第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。

当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。