彭水苗族土家族自治县人民法院

民事判决书

（2011）彭法民初字第X号

原告重庆市XX房地产开发有限责任公司。住所地，重庆市X组织机构代码x-X。

法定代表人魏X，该公司董事长。

委托代理人冯X，重庆中庸律师事务所律师。

被告何XX，男。

被告陈XX，女。

原告重庆市XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）与被告何XX、陈XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月24日立案受理，依法由审判员周某华担任审判长，与代理审判员蒋洋、代理审判员张鹏组成合议庭，适用普通程序于2011年11月27日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人冯X到庭参加诉讼；被告何XX、陈XX下落不明，本院依法公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称：被告何XX是彭水县闻滴食品糕点厂的独立投资人，该厂2007年7月31日被工商行政部门予以注销。被告于2005年9月5日以彭水县闻滴食品糕点厂的名义与原告依法订立的《房屋买卖合同》，合同约定：原告将座落在彭水县X镇X街武陵综合贸易大厦负三楼，建筑面积626.93的房屋以45万元的价款卖给被告。被告在2005年9月30日以前，付房款10万元，在2005年12月20日以前付房款13万元。如延期支付，应承担同期银行贷款利息。剩余房款选用按揭方式支付。合同订立后，原告按约将房屋及产权证移交给被告何XX。2007年2月8日，被告何XX不能以银行按揭方式支付房款，于是向原告出据付款承诺书，承诺从2007年3月1日起，每月按时向原告支付购房欠款5000元，同时承担欠房款总额的同期银行贷款利息。否则，原告有权收回该房屋进行处置和变卖，被告何XX原所支付的房款和装饰投入归原告所有。之后，被告仍不能按约支付尚欠房款和履行承诺，直至2009年1月23日，被告仍尚欠原告购房款122000元，利息算至2010年4月15日止共计58190.03元。后来，由于被告何XX在彭水经营不善，尚欠债务较多，故选择离开彭水县城至今。根据被告何XX的承诺，原告有权收回房屋进行处置。因此，在被告何XX离开彭水后，原告便对该房屋行使管理权。综上所述，由于被告何XX投资注册的彭水县闻滴食品糕点厂已依法注销，该厂的债务应由企业投资人的家庭财产承担民事责任。请求人民法院依法判令：1、确认原告享有武陵综合贸易大厦负三楼房屋的所有权；2、解某、被告签订的房屋买卖合同；3、由被告承担本案诉讼费用或1、由被告支付违约金1万元，尚欠购房款12.2万元，并从2007年3月1日起按欠款总额为本金，以重庆农村商业银行的同期贷款月利率8.4‰计算利息至付清之日止；2、由被告承担本案诉讼费用。

被告何XX、陈XX未有答辩意见，也未到庭参加诉讼。

经审理查明：2003年11月18日，被告何XX出资成立了个人独资企业彭水县闻滴食品糕点厂（以下简称闻滴糕点厂），该企业于2007年7月31日注销。

2005年9月5日，甲方XX公司与乙方闻滴糕点厂签订了一份房屋买卖合同，该合同约定：“一、甲方将位于彭水县X镇X街武陵综合贸易大厦负三楼的建筑面积为626.93的房屋以45万元的价格卖给乙方，产权过户费、转移登记费及契税费由乙方全某承担。二、合同签订后，乙方在2005年9月30日以前，向甲方缴纳购房首付款10万元；在2005年12月20日以前，向甲方付清首付欠款13万元。如延期支付，乙方必须向甲方支付同期银行贷款利率的利息；其余50%的房款，乙方按银行的按揭方式规定，选用按揭方式支付，金额为22万元，办理按揭所产生的费用由乙方支付。三、乙方如未按本合同规定的时间付款，乙方应向甲方支付逾期付款的违约金1万元。逾期超过30日后，甲方有权解某合同，同时定金不退……四、本合同经双方签字盖章后生效。”

2007年1月18日，被告何XX将本案争议房屋在彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了房屋产权登记，将该房屋权利人登记为何XX。

2005年9月18日，被告何XX向原告XX公司支付购房款20000元。2006年12月26日，被告何XX向原告XX公司支付购房款5000元。2007年2月15日，被告何XX向原告XX公司支付购房款200000元。2007年9月27日，被告何XX向原告XX公司支付购房款23000元。2007年12月30日，被告何XX向原告XX公司支付购房款20000元。2008年6月25日，被告何XX向原告XX公司支付购房款30000元。2008年9月11日，被告何XX向原告XX公司支付购房款10000元。2009年1月23日，被告何XX向原告XX公司支付购房款20000元。

2011年11月27日庭审中，原告XX公司向本院提交了一份承诺书，该承诺书载明：“本人承诺，签订合同时向贵公司支付购房首付款2万元；于2007年2月20日前，向贵公司支付20万元；其余欠款金额23万元和其他欠款，本人从2007年3月1日起，每月按时向贵公司支付购房欠款5000元，同时，支付欠款总额的同期银行贷款利息。如到期未能向贵公司支付欠款，拖欠一个月后，次月我仍不能按时支付购房欠款和利息，贵公司有权收回该房屋进行处置和变买（卖）。同时，我原所支付的房款和投入的装饰费用无权向贵公司收取。承诺人：何XX，承诺日期：2007年2月8日……”该承诺加盖了闻滴糕点厂的公章，

另查明：被告何XX和陈XX于1996年2月11日登记结婚。原告XX公司于2011年8月24日诉至本院。

以上事实有，何XX与陈XX的结婚证复印件一页，闻滴糕点厂的工商登记资料一页，房屋买卖合同三页，付款承诺书一页，彭水县房地证2007字第X号房屋所有权证四页，收据15页，利息计算清单一页，当事人的陈述及庭审记录在卷为证，足以认定。

本院认为：本案是一起房屋买卖合同纠纷案件。争议焦点在于：1、被告何XX、陈XX主体是否适格；2、原告与闻滴糕点厂签订的合同是否能够解某，原告是否对争议的房屋享有所有权；3、被告是否应该支付剩余购房款及违约金、利息。

针对焦点一，被告何XX、陈XX主体是否适格的问题。虽然原告XX公司是与闻滴糕点厂签订的买卖合同，但是《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条规定：“个人独资企业解某后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应当偿还责任，但债权人在5年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。”根据庭审查明的事实，何XX最后一次支付购房款是2009年1月23日，至起诉之日未超过5年，故投资人何XX应对闻滴糕点厂存续期间的债务承担清偿责任，同时，何XX与陈XX是夫妻关系，应对夫妻关系存续期间的债务共同承担清偿责任，所以原告要求被告何XX、陈XX承担清偿责任主体适格。

针对焦点二，原告与闻滴糕点厂签订的合同是否能够解某，原告是否对争议的房屋享有所有权的问题。原告与闻滴糕点厂签订的房屋买卖合同合法有效，本院予以认定。原告向本院提交的付款承诺书中载明被告何XX于2007年2月8日前已支付房款2万元，但庭审中查明何XX实际于2005年9月18日和2006年12月26日分别支付2万元和5000元共计2.5万元，承诺书载明的已经支付房款的金额与事实不符，并且该承诺书中何XX的签名与房屋买房合同中何XX的签名存在差异，鉴于该承诺书内容及形式均存在瑕疵，被告何XX未出庭参加诉讼，该承诺书真实性无法查明，本院对该承诺书不予采信。原告与闻滴糕点厂签订的合同未对争议的房屋约定所有权保留，该房屋在合同签订后已经交付，何XX于2007年1月18日将该房屋在本县国土资源与房屋管理局办理房屋产权登记，该房屋的所有权已经发生转移，原告不再对其享有所有权。原告与闻滴糕点厂签订的房屋买卖合同已经实际履行，合同目的转让房屋所有权也已经实现,原告要求解某买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院不予支持。

针对焦点三，被告是否应该支付剩余购房款及违约金、利息。闻滴糕点厂未按照合同约定按期支付购房款，应当承担违约责任。根据合同的约定，逾期支付购房款应当支付违约金1万元，本院予以支持。根据庭审查明的事实，闻滴糕点厂投资人何XX已经支付32.8万元，尚欠购房款本金12.2万元未支付，被告何XX、陈XX应当承担继续支付购房款的责任，同时支付以8万元为本金，从2005年9月30日起至2005年12月20日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以43万元为本金，从2005年12月20日起至2006年12月26日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以42.5万元为本金，从2006年12月26日起至2007年2月15日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以22.5万为本金，从2007年2月15日起计算至2007年9月27日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以20.2万元为本金，从2007年9月27日起至2007年12月30日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以18.2万元为本金，从2007年12月30日起至2008年6月25日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以15.2万元为本金，从2008年6月25日起至2008年9月11日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以14.2万元为本金，从2008年9月11日起至2009年1月23日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以12.2万元为本金，从2009年1月23日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百六十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、由被告何XX、陈XX于本判决生效后十日内向原告重庆市XX房地产开发有限责任公司支付违约金1万元，购房款本金12.2万元，同时支付以8万元为本金，从2005年9月30日起至2005年12月20日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以43万元为本金，从2005年12月20日起至2006年12月26日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以42.5万元为本金，从2006年12月26日起至2007年2月15日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以22.5万为本金，从2007年2月15日起计算至2007年9月27日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以20.2万元为本金，从2007年9月27日起至2007年12月30日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以18.2万元为本金，从2007年12月30日起至2008年6月25日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以15.2万元为本金，从2008年6月25日起至2008年9月11日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以14.2万元为本金，从2008年9月11日起至2009年1月23日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；支付以12.2万元为本金，从2009年1月23日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；

二、驳回原告重庆市XX房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2940元（已由原告重庆市XX房地产开发有限责任公司预交3020元），由被告何XX、陈XX负担2940元。

公告费600元（已由原告重庆市XX房地产开发有限责任公司预交600元），由被告何XX、陈XX负担600元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，根据本院出具的上诉费缴纳通知书或直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉案件受理费又不提出缓交申请，或者提出缓交申请未被批准的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的全某义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。

审判长周某华

代理审判员蒋洋

代理审判员张鹏

二○一二年一月二十日

书记员白云