彭水苗族土家族自治县人民法院

民事判决书

（2011）彭法民初字第X号

原告徐XX，男。

委托代理人刘某，重庆才学律师事务所律师。

被告王XX，男。

被告丁XX，男。

委托代理人刘XX，重庆市XX县江北法律服务法律工作者。

原告徐XX与被告王XX、丁XX房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员张咏梅独任审判，适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐XX及其委托代理人刘某、被告王XX、被告丁XX及其委托代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐XX诉称：徐XX原为XX县汽车运输公司职工，至2001年5月10日退休。1995年8月3日XX县汽车运输公司（属国有企业）出台彭汽司（1995）字第X号文件，关于《职工住房改革暂行办法》的补充规定，在职职工按工龄每年扣1%的减免住房保证金，但最高不超过30%，再缴纳尚欠住房保证金余款后，职工及其家属子女从此享有居住权。但产权属于公司所有，不得出租、转让，不得改变房屋结构，不得让其他人员（包括兄弟姐妹）居住。原告按公司规定，扣35年工龄后原告向公司财务科缴纳6000元，从此享有修理车间第二层（正面）通道左起第一间的居住权。

原告到黔江居住后，修理车间第二层（正面）通道左起第一间房屋，就由女儿徐小琴和女婿王XX居住生活。被告王XX在居住期间，私下背着原告于2006年10月27日，将修理车间第二层（正面）通道左起第一间的使用权转让给被告丁XX。并给丁XX出具了一张收条。事后，XX县琳海房地产开发有限公司准备开发XX县宏泰修理厂时，才知道被告王XX于2006年10月27日将修理厂车间第二屋（正面）通道左起第一间的使用权转让给被告丁XX的事实。

在原告没有在场，事后又未对被告王XX的行为进行追认，转让行为损害了公司房屋所有权，故二被告之间的转让行为无效。请求人民法院依法判令：确认2006年10月27日被告王XX与被告丁XX就原告在XX县渔塘修理厂修理车间第二层（正面）的房屋使用权的转让行为无效；本案案件受理费由被告承担。

被告王XX辩称：我让给丁XX时说明为公司所有，只有居住权，无所有权。房子之前是徐XX的，拿给我住。我与丁XX经协商，丁XX付9600元我就把房让给他住。

被告丁XX辩称：1、王XX与丁XX之间的房屋买卖合同合法有效；2、原告提出的事实不属实；3、应驳回原告诉讼请求。

经审理查明：原告徐XX系原四川省黔江地区汽车运输公司XX分公司职工，现已退休。四川省黔江地区汽车运输公司XX分公司性质为全某所有制企业，1996年2月8日更名为XX汽车运输总公司，1999年6月13日并入重庆市汽车运输（集团）有限责任公司，成为其全某子公司，更名为重庆市汽车运输（集团）有限责任公司XX公司。2000年11月22日重庆市汽车运输（集团）有限责任公司XX公司出台企业产权改革方案，拟将企业国有资产（含土地）全某退出，将企业整体改制为有限责任公司，新公司名称为重庆市汽车运输（集团）XX有限责任公司。

1995年8月3日四川省黔江地区汽车运输公司XX分公司出台《关于的补充规定》即彭汽司（1995）字第X号文件。该文件明确渔塘职工宿舍属房改的范围，其形式为缴纳住房保证金。缴纳住房保证金的职工住房，产权属公司所有。缴纳住房保证金的职工住房除公司认可的职工及其家属子女居住外，不得让其他人居住。职工调离或其他原因不住所缴纳住房保证金的房屋时，必须将房屋交回公司。

1996年12月19日，徐XX向XX汽车运输总公司交纳住房保证金6000元，取得位于XX县渔塘汽车修理厂车间正面二层左起第一间房屋的居住权。其后，该房屋由徐XX的女儿徐小琴、女婿王XX居住。2006年10月27日，王XX与丁XX商议将该房屋使用权转让给丁XX，王XX向丁XX出具收条载明：“收条今收到丁XX交来房款玖仟陆佰元整（9600元）收款人王x年10月27日。注：位于渔塘汽车运输公司修理厂内住房一大套，于2007年3月8日后归丁XX使用，房屋所有权属汽车运输公司，使用权归丁XX。如有变动，徐XX所交住房保证金归丁XX。（住房保证金收据一份）。”丁XX向王XX交付转让款时徐XX的女儿徐小琴在场。此后，房屋由丁XX居住至今。

2004年2月16日，渝运（集团）XX公司与被告XX宏泰公司签订《渔塘汽车修理厂房屋产权、土地转让协议书》将修理车间及宿舍二楼房屋（建筑面积892.42M2）;精工车间及宿舍三楼房屋（建筑面积2122.21M2）;职工食堂及宿舍二楼房屋，（建筑面积171.56M2），共计建筑面积3186.19M2房屋及3183.6M2土地使用权作价250万元转让给被告XX宏泰公司。2004年4月15日重庆市国土资源和房屋管理局向XX宏泰公司颁发了2004字第X号房屋所有权证。2004年4月29日XX县人民政府为XX宏泰公司颁发了彭国用（2004）第X号国有土地使用权证。2010年5月1日，XX县宏泰汽车维修公司向徐XX发出如期搬出的通知。

2011年10月20日原告徐XX诉至本院。

以上事实有，XX县宏泰汽车维修公司关于宿舍偻住户如期搬出的通知一份，徐XX交纳住房保证金的收据一份，王XX向丁XX出具的收条一张，住房位置示意图一份，对卢洪海、丁小忠调查笔录各一份，XX汽车运输公司文件（手写版）一份，（2010）彭法民初字第X号民事裁定书一份，渔塘汽车修理厂房屋产权、土地使用权转让协议书一份，彭汽司（1995）字第X号文件一份，住房保证金统计表及清单各一份，当事人的陈述及庭审记录为证，足以认定。

本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。争议的焦点是2006年10月27日王XX与丁XX之间的转让行为是否合法有效。

首先,王XX是否有处分权从审理查明来看，王XX对房屋无使用权，其转让时未获得有使用权人徐XX和所有权人XX县宏泰汽车维修公司的同意，其转让行为为无权处分行为。其次,转让标的是否可进行转让本案中徐XX是通过扣除工龄，交纳住房保证金取得争议之房的使用权，这种使用权具有明确的人身专属性。根据1995年8月3日四川省黔江地区汽车运输公司XX分公司出台《关于的补充规定》即彭汽司（1995）字第X号文件的规定，缴纳住房保证金的职工住房，产权属公司所有。缴纳住房保证金的职工住房除公司认可的职工及其家属子女居住外，不得让其他人居住。职工调离或其他原因不住所缴纳住房保证金的房屋时，必须将房屋交回公司。因此，王XX与徐XX转让行为所指向的客体是有别于一般民事交易行为的客体，则该房屋使用权未经房屋所有人XX县宏泰汽车维修公司同意时是不可转让的。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：

一、2006年10月27日被告王XX与被告丁XX对原告徐XX在XX县渔塘汽车修理厂修理车间第二层（正面）左起第一间房屋使用权的转让行为无效；

二、驳回原告徐XX的其他诉讼请求。

案件受理费80元（已由原告徐XX预交80元），减半收取40元，由被告王XX负担20元，由被告丁XX负担20元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院或本院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满之日起七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。

审判员张咏梅

二○一二年一月十日

书记员周某