湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

（2011）衡中法民一终字第X号

上诉人（原审原告）贺某，男，X年X月X日出生。

委托代理人王铁霖，湖南居安律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）衡阳永大房地产开发有限公司，住所地衡阳市X区X路X号。

法定代表人谭某，该公司总经理。

委托代理人莫彬彬，湖南莫彬彬律师事务所律师。

上诉人贺某因与被上诉人衡阳永大房地产开发有限公司（以下简称永大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市X区人民法院（2011）雁民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年12月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人贺某的委托代理人王铁霖、被上诉人永大公司的委托代理人莫彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2002年3月22日，永大公司与衡阳市天撑玛钢有限公司（原衡阳市玛钢件厂）签订联合开发合同，共同开发建设衡阳市X区。2005年，贺某与永大公司金玛园项目部签订《衡阳市商品房购销合同》，约定：贺某购买由永大公司开发的坐落于衡阳市X区X路X号金玛园小区B栋X号的房屋，建筑面积125.37平方米；永大公司应于2005年2月28日交付该房屋；水电入户由项目部代为办理，费用由贺某承担，房屋产权及国有土地使用证由项目部代为办理，办理产权证所需费用由贺某负担。合同签订后，贺某于2005年6月20日向项目部交纳水电初装费2000元，其中水表安装费850元（水表已安装入户）。因原衡阳市玛钢件厂陈某电费及利息十几万元未付，电业局一直不给办理用电申报手续，永大公司也没有给贺某办理正规某电初装入户手续，而是采取从工地上私接电线临时供电。2009年，“金玛园”小区因欠交电费被城南供电局拉闸断电，引起住户强烈不满。2010年8月9日晚，临时供电线路超负荷引起火灾停电，矛盾再次激发。经衡阳市X区政府协调，在衡阳市天撑玛钢有限公司一次性付清陈某电费4万元的基础上，由永大公司申报用电手续，经电力部门设计预算，每户用电初装费为4780元。2010年9月13日，由衡阳市稳定办协调，就“金玛园”小区用电问题确定统一用电初装费3850元/户。贺某已缴纳用电初装费1150元，永大公司为贺某另垫付了2700元，贺某的电表于2011年2月份安装入户。

原审另查明，为取得坐落于衡阳市X区X路X号（“金玛园”小区）的土地使用权，永大公司于2004年12月8日与衡阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定永大公司应缴纳土地出让金为（略）元。因永大公司资金紧张，2005年4月27日，永大公司向该局作出承诺，在2005年8月底前缴清欠交的土地出让金，逾期期未交则收回国有土地使用证。2005年5月31日，永大公司缴纳土地契税285619元。2005年6月14日，永大公司向衡阳市人民政府申请土地登记。2005年6月17日，永大公司取得该宗土地使用权，面积为14930.6平方米，性质为出让用地。2004年6月9日，衡阳市发展计划委员会批准永大公司建设向蒸路，该路穿过“金玛园”小区占用了永大公司开发用地。根据衡府阅(2007)X号《专题研究永大房地产开发公司参与企业改制有关问题的会议纪要》记载，市政务中心、规某、建工局和非税局可根据市审计局的审计意见，对永大房地产开发公司一期工程所欠规某予以清算。由市非税局报政府常务会议研究审定后，能抵扣的抵扣，实行多退少补的办法，余额部分用于二期工程规某和公司其它相关规某。不能抵扣的由永大公司负责缴清，有关职能部门可先行办理相关手续。因政府对占用的永大公司的土地问题至今未作处理，永大公司便以此为由一直拖欠国有土地出让金，致使金玛园住户的国有土地使用证迟迟得不到办理。

再查明：2007年，贺某从永大公司领取了房屋所有权证。

2010年12月22日，贺某提起诉讼，请求判决永大公司承担用电初装费2700元；责令永大公司补交土地出让金，并为贺某办理土地使用证；判令永大公司返还多收取的办理房屋产权手续费2300元。

原判认为：贺某与金玛园项目部在平等自愿的基础上签订的《衡阳市商品房购销合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违背法律法规某止性规某，应合法有效。由于永大公司设立的“金玛园”项目部不是独立承担民事责任的主体，故相关法律后果应由永大公司承担；根据《衡阳市商品房购销合同》的约定，水、用电初装费用应由贺某承担，永大公司只是代为办理，但双方对水、用电初装并未约定具体的时间，虽然永大公司在房屋交付后较长时间内没有为贺某办理用电初装手续，客观上造成了费用的增加，但贺某未能提供当时用电初装的收费标准，对增加多少费用应承担举证不能的法律后果，故贺某诉请永大公司承担用电初装新增费用的请求不予支持；永大公司未能缴清土地出让金与贺某土地使用证无法办理存在一定的因果关系，永大公司辩称系政府建设向蒸路占用“金玛园”小区的开发用地，但给予补偿或抵扣相关规某的承诺未兑现所致。由于永大公司与政府间的纷争属于行政法律关系，应由政府国土行政部门向永大公司征缴，不属于民事诉讼范围，且根据衡府阅(2007)X号《专题研究永大房地产开发公司参与企业改制有关问题的会议纪要》，可以证实永大公司与政府的经济结算尚无结果，永大公司经抵扣后尚欠的土地出让金数额不确定，故贺某要求永大公司为其办理国有土地使用证并交纳土地出让金的请求不予支持；至于贺某要求永大公司退还多收取的房屋所有权证办证费用，因其未能提供具体收费标准，无法证实永大公司是否多收取费用，同时，贺某已在2007年领取了房屋所有权证，故其主张已超过诉讼时效，亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院》第二条、第七十六条之规某，经原审审判委员会讨论决定，判决：驳回原告贺某的诉讼请求。本案受理费200元，财产保全某122元，合计人民币322元，由原告贺某承担。

宣判后，原审原告贺某不服，向本院提起上诉称：由于被上诉人永大公司迟延办理用电初装手续，应承担增加的费用2700元，且根据相关规某，水电初装费已计算在房屋价格内，不应由购房者另行支付，故双方关于水电开户费的约定无效；永大公司应按合同约定，为上诉人办理国土分户手续及土地使用证；上诉人一直不知道办理产权证的具体费用，故要求永大公司退还多收取的费用未超过诉讼时效。请求撤销原判，改判永大公司承担用电初装费用2700元；责令永大公司为上诉人办理土地使用证；判令永大公司返还不应由贺某承担的房屋测量费225.6元、白蚁防治费250.7元、转让费376元、上图费140元、工本费130元及多收契税396元等合计1491.3元。

被上诉人永大公司答辩称：根据合同的约定，被上诉人为贺某代办水电入户，双方之间系代理关系，水电初装费包括新增费用均应由被代理人承担，且签订合同时并无不得收取水电开户费的规某；合同中没有约定办理水电初装开户的具体时间，而迟延用电初装是玛钢件厂及电力部门造成的，被上诉人没有过错，且3850元/户的用电初装费用是经政府部门协调确定的；被上诉人可以为贺某办理土地使用证，但需贺某协助；贺某诉请被上诉人退还多收取的房屋产权办证费用没有事实依据，也超过了诉讼时效。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。

在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。

经审理查明，原判认定基本事实清楚，证据充分，本院予以确认。

另查明，永大公司与贺某在《衡阳市商品房购销合同》中约定，永大公司负责办理国土分户手续，手续费由贺某负担。

本院认为，关于用电初装费的问题，本案《衡阳市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同中关于永大公司为贺某代为办理水电初装手续，费用由贺某承担的约定，没有违反当时的法律及行政法规某规某，合法有效。贺某提出双方对水电初装费的约定无效的理由于法无据，本院不予采纳。由于原玛钢件厂未向电业局付清陈某电费及利息，致使永大公司无法为贺某等购房户办理用电初装入户手续，并引发矛盾。经衡阳市X区委、区政府等部门多次与电业局、物价局等协调，最终确定“金玛园”小区统一用电初装费由4780元/户降为3850元/户。贺某虽提出延迟办理用电初装导致费用增加，但不能提供证据证实当时的收费标准，故其主张永大公司应承担用电初装新增费用的请求证据不足，本院不予支持。

关于办理国有土地使用证的问题，根据永大公司与贺某签订的《衡阳市商品房购销合同》以及永大公司在二审庭审中的陈述，永大公司负有为贺某办理土地使用证的义务，贺某诉请永大公司为其办理土地使用证的请求于法有据，应予支持。永大公司应在依法缴清土地出让金后，及时为贺某办理国有土地使用证。如永大公司仍延迟缴清土地出让金，导致贺某的国有土地使用证无法办理，其应承担相应法律责任。

关于房屋产权办证费用的问题，贺某主张永大公司多收取了产权办证费用，应予以返还，由于贺某交纳办证费用并领取房屋所有权证距起诉时已超过两年的诉讼时效，且无法定诉讼时效中止或中断的情形，同时，贺某也未提供当时办理房屋产权证的具体收费标准。因此，贺某提出永大公司应返还多收取的产权办证费用的主张不能成立，本院不予支持。

综上，原判认定基本事实清楚，但适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规某》第二条之规某，判决如下：

一、撤销湖南省衡阳市X区人民法院（2011）雁民一初字第X号民事判决；

二、被上诉人衡阳永大房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为上诉人贺某办理金玛园小区B栋X号房屋的国有土地使用证。如因衡阳永大房地产开发有限公司没有缴清土地出让金等原因，未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规某，支付迟延履行金；

三、驳回上诉人贺某的其他诉讼请求。

一审受理费200元，财产保全某122元，合计322元，二审受理费200元，共计522元，由上诉人贺某负担300元，被上诉人衡阳永大房地产开发有限公司负担222元。

本判决为终审判决。

审判长龙巍

代理审判员代立华

代理审判员周某斓

二○一二年三月九日

书记员刘某

校对责任人：周某斓打印责任人：刘某

附相关法律条款：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全某履行自己的义务。

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规某的除外。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

……

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规某》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。