上诉人（一审被告）广西桂华运输集团有限公司。

法定代表人赵某。

委托代理人王某某。

被上诉人（一审原告）邹某。

被上诉人（一审原告）苏某。

两被上诉人的共同委托代理人农茂。

上诉人广西桂华运输集团有限公司(以下简称桂华运输公司)因与被上诉人邹某、苏某土地租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月12日受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月13日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人桂华运输公司的委托代理人王某某，被上诉人邹某、苏某的共同委托代理人农茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理认为：双方签订的《租赁合同》和《补充协议》，是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。但在合同期内，邹某、苏某于2010年6月24日向桂华运输公司发出要求更换场地或终止合约的申请，桂华运输公司没有给邹某、苏某更换场地，而是于2010年10月10日将该场地转租他人，据此认定桂华运输公司同意邹某、苏某终止双方租赁关系的申请，而不是同意给邹某、苏某更换场地。因双方未能认同租赁合同解除的时间，故认为双方的租赁关系已于某华运输公司将该场地转租他人时（即2010年10月10日）解除。对邹某、苏某主张其要求终止合同是因为桂华运输公司提交场地面积不足和没有依约完成平整场地工作及所砌档土墙不理想的问题，桂华运输公司主张其已将合格场地按时交付邹某、苏某但二人无理拒收的问题，因各方当事人对自己的主张均未能举出充分证据，故对各方的主张均不予采纳，对邹某、苏某向桂华运输公司书面申请更换或终止合同之前（即2010年6月24日），属何方违约，不予确认。因邹某、苏某在租赁关系解除前未实际占用该场地，且双方在租赁合同中无邹某、苏某在期满前提出终止合同时桂华运输公司可扣留租金的约定，故邹某、苏某要求桂华运输公司退还租金207000元，理由成立，予以支持。邹某、苏某认为桂华运输公司未依约交付场地已属违约的主张，因桂华运输公司不认可，且邹某、苏某未能举证，故不予采纳。邹某、苏某要求桂华运输公司支付违约金40000元，证据不足，理由不充分，不予支持。在没有必须更换场地或终止合同的情况下，邹某、苏某要求终止合同，中途退租，已构成违约，根据《租赁合同》中“乙方在签订合同之日向甲方交纳租赁押金40000元，租赁期间若乙方违约或损坏所租场地及甲方物品，甲方有权将押金抵作违约金或赔偿金”、“本合同经甲乙双方签字即生效，具有法律约束力，不得单方变更或终止合同，如一方不履行合同，违约方须付给守约方违约金40000元”的约定，邹某、苏某要求桂华运输公司退还押金40000元，理由不充分，不予支持。因邹某、苏某在租赁关系解除前未实际占用该场地，且无证据证实桂华运输公司已将合格场地按时交付邹某、苏某但邹某、苏某拒收的情形存在，桂华运输公司知道邹某、苏某要求更换场地或终止合同时未能及时处理以至损失加大，桂华运输公司自身有过错，所以桂华运输公司要求从邹某、苏某所交租金及押金中抵销103500元经济损失，理由不足，不予支持。邹某、苏某关于某华运输公司将土地给其的租期比军区房地产租赁办租给桂华运输公司的租期长，致使双方合同存在瑕疵，桂华运输公司严重违约的主张，因为军区房地产租赁办租给桂华运输公司租赁期限满后，可否续期，决定于某区房地产租赁办和桂华运输公司，现军区房地产租赁办对邹某、苏某与桂华运输公司的《租赁合同》并不持异议，《租赁合同》是有效的；另外，邹某、苏某是成年人，对于某达十年租期和年租金达207000元以上的土地租赁合同的签订，如果其不先审查该场地来源等的状况就与桂华运输公司签订《租赁合同》不符合常理，故对邹某、苏某的该主张，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零八之规定，判决：一、桂华运输公司返还邹某、苏某租金207000元；二、驳回邹某、苏某的其他诉讼请求。案件受理费2803元，由邹某、苏某共同负担601元，桂华运输公司负担2202元。

上诉人桂华运输公司上诉称：桂华运输公司与邹某、苏某于2010年3月31日签订《租赁合同》当日就已经将场地交给邹某、苏某使用，又依邹某、苏某的要求将场地整改，由于某赁合同签订后，租赁场地已被邹某、苏某占用，而桂华运输公司也需将租金交给原出租人，因此桂华运输公司的损失真实存在，一审没有判决扣除邹某、苏某占用场地的租金不妥，请求二审法院撤销一审判决第一项，扣除租金103500元。

被上诉人邹某、苏某辩称：桂华运输公司的上诉请求没有法律依据，我方在一审提交的证据可充分证明，桂华运输公司未把讼争场地交给邹某、苏某。一审判决适用法律错误，将桂华运输公司未交付土地的举证责任强加给邹某、苏某，分配举证责任不当。桂华运输公司未依照法律规定反诉，其上诉请求不能成立。

双方当事人争议的焦点：一、上诉人桂华运输公司与被上诉人邹某、苏某在履行租赁合同过程中是否存在违约行为；二、被上诉人邹某、苏某应否向上诉人桂华运输公司支付租金103500元，应否在邹某、苏某支付的租金207000元中扣除。

双方当事人除依据向一审法院提交的证据陈述各自主张外未提交新证据。

经审理查明：2010年3月31日，桂华运输公司作为甲方与乙方邹某、苏某签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于某宁市长=X路X巷军械库旁广西军区农场空地NO1、2（面积约9亩，下称“该场地”）出租给乙方使用；租期十年，从2010年4月1日起至2020年3月31日止；甲方按2.3万元/年亩起步价计收乙方租金，第一年租金为人民币207000元，从2011年7月1日起租金以上年度为基础逐年按5%递增，至合同期满；甲方给乙方免租3个月作进场施工需要，从2010年7月1日起计收乙方租金，但在同签订之日乙方须一次性交清半年的租金，以后每一年为一个租金交纳期；乙方在签订合同之日向甲方交纳租赁押金40000元，租赁期间若乙方违约或损坏所租场地及甲方物品，甲方有权将押金抵作违约金或赔偿金；未经甲方同意，乙方不得擅自变更所租场地的用途及建筑结构，乙方平整土地、建筑及装修或维修（含排污系统）等，所需一切费用由乙方承担；本合同经甲乙双方签字即生效，具有法律约束力，不得单方变更或终止合同，如一方不履行合同，违约方须付给守约方违约金40000元。乙方负责砌场地周围挡土墙，甲方负责回填且平整为两块场地。乙方准确租赁面积待挡土墙建好后以实测面积为计租面积。合同签订当日，邹某、苏某依约向桂华运输公司交纳了押金40000元及半年租金103500元。2010年4月3日，桂华运输公司与邹某、苏某签订一份《补充协议》，补充协议约定，由甲方砌场地周围的挡土墙，在租赁期内并负责挡土墙的安全使用；甲方给乙方免租三个月改为一个月，从甲方平整完全部场地交付之日起计算免租期；乙方预交补足第一年承租期限全年租金；甲方挡土墙施工期定为一个月（雨水除外）。2010年4月5日，邹某、苏某依补充协议向桂华运输公司交纳半年租金103500元，补足了一年的租金，桂华运输公司出具的收款收据上载明“时间暂为2011年1月1日-5月30日，以交付场地为具体时间”。随后，桂华运输公司对该场地进行平整和砌挡土墙。2010年6月24日，邹某、苏某以桂华运输公司提供的场地仅5亩左右距合同所定9亩误差过大，平整场地工作没有完成以及桂华运输公司所砌的挡土墙出现开裂不理想为由，书面申请桂华运输公司更换场地或终止合约及退回租金押金。桂华运输公司于2010年10月10日将该场地转租吕良华。邹某、苏某遂于2011年3月11日向法院提起诉讼，请求判令1、桂华运输公司退还租金207000元、押金40000元；2、桂华运输公司支付违约金40000元。

另查明：桂华运输公司租赁给邹某、苏某的场地为其于2008年1月1日向广西军区机关房地产租赁管理办公室租赁而来，桂华运输公司与广西军区机关房地产租赁管理办公室约定的租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日止。广西军区机关房地产租赁管理办公室于2010年5月9日出具证明，同意桂华运输公司将该场地转租给邹某、苏某。

本院认为：上诉人桂华运输公司与被上诉人邹某、苏某签订的《租赁合同》及补充协议为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。邹某、苏某在合同履行期间以场地面积距合同所定9亩误差过大、平整场地工作没有完成及桂华运输公司所砌的挡土墙出现开裂不理想为由，书面申请桂华运输公司更换场地或终止合约，该申请实质为邹某、苏某解除双方租赁合同的意思表示，因上述理由均不属于某除合同的法定事由，邹某、苏某单方解除合同构成违约，依照租赁合同，邹某、苏某应承担相应的违约责任，其对一审判决桂华运输公司无需退回押金40000元无异议，本院予以维持。补充协议约定由桂华运输公司平整场地及砌挡土墙，免租期为一个月，从平整完全部场地交付之日计算，但租赁合同及补充协议均未明确约定桂华运输公司交付场地给邹某、苏某的时间。桂华运输公司主张其在签订租赁合同时即将场地交付邹某、苏某，但未能举证，而其于2010年4月5日出具的收款收据上亦未载明交付场地具体时间，故本院采信邹某、苏某的主张认定桂华运输公司尚未交付场地，因场地未交付，依照合同约定，租金尚未开始计付，邹某、苏某于2010年6月24日要求解除合同、桂华运输公司于2010年10月10日将场地转租他人，双方的租赁合同事实已经解除，因此，桂华运输公司请求扣除租金103500无事实及法律依据，本院予以驳回，一审认定事实基本清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4405元，由上诉人广西桂华运输集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长覃尹柔

代理审判员何健

代理审判员肖燕青

二0一一年十月二十日

书记员梁志洁