上诉人（一审被告）柳州市正松房地产开发有限公司。
法定代表人刘某。
委托代理人项某某。
委托代理人林某某。
被上诉人（一审原告）张某。
被上诉人（一审原告）朱某。
委托代理人张某。
张某、朱某共同委托代理人黎渭来。
上诉人柳州市正松房地产开发有限公司（以下简称正松公司）因与被上诉人张某、朱某商品房预售合同纠纷一案，不服柳州市X区人民法院（2011）鱼民初（一）字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月21日受理后，依法组成由审判员郭智担任审判长，代理审判员覃毅磊、司英华参加的合议庭，于2012年2月17日公开开庭审理了本案。书记员曾庆斌担任记录。上诉人柳州市正松房地产开发有限公司的委托代理人项某某、被上诉人黎观强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年12月11日，张某、朱某与正松公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张某、朱某向正松公司购买位于柳州市东环大道X号金盛广场X栋X单元X-X号房屋一套，建筑面积为112.71平方米。合同第八条约定：正松公司应当在2009年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张某、朱某使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，正松公司可据实予以延期：…气象部门记录连续两天以上的雨天。合同第九条约定：正松公司如未按合同规定的期限将该商品房交付张某、朱某使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，正松公司按日向张某、朱某支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十五条约定：正松公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由正松公司提供的资料报产权登记机关备案，如因正松公司的责任，张某、朱某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，正松公司按已付房价款的1%向张某、朱某支付违约金。合同附件三《金盛广场房屋交房标准》中约定：房屋的入户门为防盗门，窗为铝合金窗；合同第十三条约定正松公司交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合合同附件约定标准的，正松公司应补差价给张某、朱某。合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，张某、朱某向正松公司支付了购房款389235元。2009年8月28日，金盛广场X栋获得施工、勘某、设计、监理、建设五个单位共同出具的《建设工程质量竣工验收意见书》。2009年9月9日，正松公司书面通知张某、朱某于次日起办理交房手续。正松公司向张某、朱某交付的房屋入户门为乙级防火门（铁质）；窗户材料为海螺牌80系列塑钢，面积合计为16.23，与合同约定的入户门为防盗门、窗为铝合金窗不符。正松公司于2010年11月31日向柳州市房产管理局申请办理了金盛广场X栋商品房产权登记备案。现张某、朱某认为正松公司未按合同约定履行义务，应承担违约责任，因双方协商未果，张某、朱某遂于2011年8月25日诉至法院。根据柳州市气候评价所于2010年5月26日出具的气象证明记录，在2007年12月11日（合同签订之日）-2009年3月31日（合同约定交房之日）期间，连续两天以上有降雨的天数为46天（2007年12月20日-23日、2008年1月18日-22日、25日-28日、2月17日-19日、3月9日-10日、4月4日-5日、4月12日-13日、5月17日-19日、6月15日-16日、7月11日-13日、9月24日-25日、11月2日-3日、12月26日-30日、2月26日-27日、3月2日-6日）。该院于2011年11月25日组织双方当事人对张某、朱某购买的商品房进行现场勘某，经现场核实，该商品房的入户门为乙级防火门，面积为1.73。双方当事人对以上入户门类型、面积均表示认可。同时，该院根据张某、朱某申请，依职权调取了2009年3月份《柳州市建设工程造价信息》一份，其中不锈钢防盗门（成品）201材质的价格为706.5元3,乙级钢质防火门（成品）的价格为430元3。
该院认为，张某、朱某、正松公司在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。正松公司对逾期交房、逾期办理产权登记备案无异议，该院予以确认。正松公司认为交付的房屋门、窗与合同约定的装饰标准不存在差价，故不同意承担相应违约责任。根据双方的分歧意见，本案的争议焦点为：1、正松公司是否应向张某、朱某支付逾期交房违约金；2、正松公司是否应向张某、朱某支付逾期办理产权登记备案违约金；3、正松公司是否应当向张某、朱某补偿入户门、窗户差价
对争议焦点1，该院认为，根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据合同约定，正松公司应当在2009年3月31日前将商品房交付给张某、朱某使用，自此，张某、朱某即应当知道正松公司逾期交房的事实，诉讼时效开始计算。2009年9月9日，正松公司在逾期交房后又通知张某、朱某开始办理交房手续，系自动履行义务，其行为符合诉讼时效中断的法律特征，诉讼时效从正松公司通知张某、朱某交房之日即2009年9月9日发生中断，并重新开始计算，至张某、朱某2011年8月25日向法院起诉要求正松公司支付逾期交房违约金，未超过法律规定的2年的诉讼时效。故正松公司认为张某、朱某的该项某请已超过诉讼时效的抗辩意见不成立，该院不予以采信。正松公司逾期交房，已构成违约，应当依据合同约定向张某、朱某支付逾期交房违约金。根据张某、朱某提供的《交房通知书》，正松公司通知张某、朱某于2009年9月10日起开始办理交房手续，因此逾期交房时间应计算至2009年9月10日止，张某、朱某主张某期时间计算至2010年3月28日，与事实不符，该院不予采纳。按照合同约定，气象部门记录连续两天以上雨天的可据实延期。根据柳州市气候评价所于2010年5月26日出具的气象证明记录，符合合同约定的天数为46天。故逾期交房时间应为117天（自2009年4月1日至9月10日，共计163天，扣除连续两天以上雨天的天数46天），张某、朱某实际支付购房款389235元，因此正松公司应支付给张某、朱某逾期交房违约金4554.05元（389235元×万分之一×117天）。
对争议焦点2，该院认为，《商品房买卖合同》第十五条约定：正松公司应当在商品房交付使用后90日内办理产权登记备案。正松公司于2009年9月9日书面通知张某、朱某次日起办理交房手续，即张某、朱某从2009年12月10日起应当知道正松公司逾期办理产权登记备案。诉讼时效至2011年12月10日届满。现张某、朱某于2011年8月25日向该院提起诉讼，未超过2年诉讼时效期间。故正松公司关于张某、朱某的该项某请超过诉讼时效的辩解理由，该院不予采纳。正松公司逾期办理产权登记备案，已构成违约，应当支付给张某、朱某逾期办理产权登记备案违约金3892.35元（389235元×1%）。
对争议焦点3，该院认为，关于诉讼时效问题。正松公司于2009年9月9日书面通知张某、朱某次日起办理交房手续，即张某、朱某应当从2009年9月10日起知道正松公司交付的房屋是否符合合同约定的交付条件。诉讼时效至2011年9月10日届满。现张某、朱某于2011年8月25日向该院提起诉讼，未超过2年诉讼时效期间。故正松公司关于张某、朱某的该项某请超过诉讼时效的辩解理由，该院不予采纳。由于正松公司向张某、朱某交付的房屋入户门为防火门、窗户材料为塑钢，并非合同约定的防盗门、铝合金窗，正松公司的行为已构成违约，故正松公司应当按照合同第十三条约定向张某、朱某补偿入户门、窗户差价。首先，关于入户门差价计算，原、正松公司对入户门为铁质乙级防火门、面积为1.73均无异议，该院予以确认。由于合同约定的交房时间是2009年3月，并且原、正松公司均未就铁质防火门与铁质防盗门的价格进行举证，故本院参照2009年3月钢质同类产品价格计算差价：不锈钢防盗门（成品）201材质的价格为706.5元3，乙级钢质防火门（成品）价格为430元3，正松公司应补偿给张某、朱某的入户门差价为（706.5元3-430元3）×1.73=487元。其次，关于窗户差价计算，原、正松公司对于窗户材料为海螺牌80系列塑钢，面积为16.23均无异议，对此该院予以确认。关于差价计算，合同约定房屋交付时间为2009年3月，故铝合金价格应参照2009年3月铝合金玻推拉窗90系列（茶铝）的价格即270元3，塑钢价格应按照2009年3月海螺牌80系列推拉门窗全玻无纱的价格即255元3计算。因此，正松公司应补偿给张某、朱某的窗户材料差价为（270元3-255元3）×16.23=243元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、柳州市正松房地产开发有限公司应支付给张某、朱某逾期交房违约金人民币4554.05元；二、柳州市正松房地产开发有限公司应支付给张某、朱某逾期办理产权登记备案违约金人民币3892.35元；三、柳州市正松房地产开发有限公司应补偿张某、朱某入户门差价487元、窗户材料差价人民币243元；四、驳回张某、朱某的其他诉讼请求。案件受理费人民币295元（张某、朱某已向该院预交），由张某、朱某负担158元，由柳州市正松房地产开发有限公司负担137元。
上诉人正松公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认为：被上诉人的诉讼时效从上诉人交房之日即2009年9月9日发生中断并重新计算，被上诉人逾期交房违约金的诉讼请求未超过法律规定的2年诉讼时效。上诉人认为一审法院的上述认定是认定事实错误。首先，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：上诉人应在2009年3月31日前将验收合格的商品房交付被上诉人使用。从2009年4月l日起，上诉人侵害被上诉人权益的事实已经确定，被上诉人此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张某己的权利。且在整个过程中，违约行为只有一个，此后违约金的数额无论如何变化，都是基于这个违约行为所产生的，都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方法的约定，并不产生新的债务。被上诉人直至201l年8月25日才向法院起诉，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。因此，一审法院认定被上诉人逾期交房违约金的诉讼请求未超过法律规定的2年诉讼时效是认定事实错误。其次，上诉人逾期交房后又通知被上诉人办理交房手续的行为并不导致诉讼时效中断。上诉人向被上诉人交付房屋是在履行双方签订的《商品房买卖合同》的约定，无论是否逾期交房，上诉人都应交付商品房。而逾期交房违约金只有在上诉人违约的情况下，被上诉人才能主张。因此，被上诉人要求上诉人交付房屋和要求被上诉人支付违约金的诉讼时效客体不同。本案中，上诉人的诉讼时效客体是违约行为的违约金请求权。只要上诉人未按约定交房，就已构成违约，开始计算诉讼时效期间，被上诉人在接收商品房时并未同时向上诉人主张某约赔偿。因此，上诉人向被上诉人交付房屋的行为并不导致诉讼时效中断，一审判决认定诉讼时效中断并重新计算是认定事实错误。二、一审判决对逾期交房违约金的计算有误。上诉人在2009年9月10日将商品房交付给被上诉人，逾期交房的时间为162天，据《商品房买卖合同》第八条约定可以据实延期的天数是64天，上诉人应承担违约责任的逾期交房天数应为98天，一审判决计算为117天，导致违约金数额计算有误。三、一审判决上诉人补偿被上诉人入户门、窗户差价没有事实依据。首先，被上诉人购买的商品房是高层住宅，按照国家有关规定，不允许安装防盗门，只能安装防火门。上诉人提供的施工平面图也证实，被上诉人购买的商品房在设计时就是安装防火门的，《商品房买卖合同》对防盗门的约定实际上是笔误。其次，《商品房买卖合同》并没有约定要安装不锈钢防盗门，一审判决用价格较高的不锈钢防盗门与普通防火门进行差价比较，导致产生较大差价。第三，合同约定的铝合金窗与塑钢窗并无差价，一审判决上诉人补偿差价没有事实依据。综上所述，一审法院认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院：一、撤销一审判决第一项、第三项，驳回被上诉人要求支付逾期交房违约金、入户门差价、窗户差价的诉讼请求。二、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人张某、朱某口头答辩称，不同意上诉人的上诉，请二审法院驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行义务，否则应承担违约责任。当事人签订的《商品房买卖合同》对房屋的交付时间有明确的约定，即上诉人应当在2009年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付被上诉人使用，现上诉人于2009年9月9日才书面通知被上诉人于次日起办理交房手续，上诉人已构成逾期交房的事实。
对上诉人称从2009年4月l日起，上诉人侵害被上诉人权益的事实已经确定，被上诉人此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，应自此时起两年内主张某己的权利，被上诉人直至201l年8月25日才向法院起诉，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。本院认为，上诉人逾期交房行为是持续的过程，该行为一直延续到2011年9月10日上诉人交房义务履行完毕才结束，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人违约责任的规定，违约金的计算是以上诉人逾期交房的实际天数为基数，因上诉人逾期交房的天数处于不断变动之中，直至2009年9月10日，逾期的具体天数才得以确定，因此被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼时效应从2009年9月11日起算，上诉人称被上诉人于201l年8月25日向法院起诉，已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。
对上诉人称一审判决对逾期交房违约金的计算有误的问题，因双方签订《商品房买卖合同》的时间是2007年12月11日，合同约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，正松公司可据实予以延期：…气象部门记录连续两天以上的雨天。一审法院已经根据柳州市气候评价所于2010年5月26日出具的气象证明记录查明，在2007年12月11日（合同签订之日）-2009年3月31日（合同约定交房之日）期间，连续两天以上有降雨的天数为46天，上诉人上诉认为应扣除雨天是64天，即计算应扣除雨天的截止时间是合同实际履行之日，本院认为，自2009年4月1日至2009年9月10日，是上诉人逾期交房的时间，在此期间的雨天已经不属于双方合同约定的因：“连续两天以上的雨天”可据实予以延期的范围，因此，上诉人的该项某张某乏事实和法律依据，本院不予支持。
对上诉人称被上诉人购买的商品房在设计时就是安装防火门，《商品房买卖合同》对防盗门的约定实际上是笔误；《商品房买卖合同》并没有约定要安装不锈钢防盗门，一审判决用价格较高的不锈钢防盗门与普通防火门进行差价比较，导致产生较大差价；合同约定的铝合金窗与塑钢窗并无差价，一审判决上诉人补偿差价没有事实依据的问题，本院认为，第一，双方签订的《商品房买卖合同》附件中金盛广场房屋交付标准中明确约定“入户门为防盗门”，合同是由上诉人拟定，现上诉人称对防盗门的约定实际上是笔误理由不成立。第二，是否用不锈钢防盗门的与防火门价格差作为上诉人应补偿被上诉人，因合同并未对防盗门的材质进行约定，上诉人认为应当是一般的防盗门，被上诉人认为是不锈钢防盗门，这是双方对合同约定事项某解不一致，由于合同是上诉人制定的格式条款，根据合同法的规定，在理解不一致时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此，一审法院根据不锈钢防盗门的与防火门价格差作为上诉人应补偿被上诉的数额并无不当。第三，上诉人是否应当补偿铝合金窗与塑钢窗差价的问题，上诉人称铝合金窗与塑钢窗并无差价，但其未提供证据对自己的主张某以证明，应承担不利的后果，一审法院参照市场价格判决上诉人补偿被上诉人窗户材料差价亦无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，虽然在被上诉人请求上诉人承担违约责任是否超过诉讼时效的理由认定有误，本院予以纠正，但判决并无不当，本院予以维持；上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项某规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已经预交），由上诉人柳州市正松房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长郭智
代理审判员司英华
代理审判员覃毅磊
本件与原本核对无异
二○一二年三月一日
书记员曾庆斌
