上诉人（原审被告）刘某。

被上诉人（原审原告）朱某。

上诉人刘某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）昌民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

朱某在原审法院诉称：1993年6月，朱某与刘某达成口头协议，朱某将坐落在沙河镇X村散居x号院内的三间北房和两间东棚子以6000元的价格卖给刘某，刘某当时支付了房款。后双方在居住使用过程中发生争议，故朱某诉至法院，请求：1、确认双方之间的房屋买卖协议无效；2、诉讼费由刘某承担。

刘某在原审法院辩称：不同意朱某的诉讼请求，双方房屋买卖协议有效，合同当事人双方是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人，意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定，且已履行完成，经过17年之久；该协议不具备我国合同法规定的无效条件，也不违反法律行政法规的强制性规定。刘某及其妻子是本村村民，其夫妻二人户口在本村X村后一直居住在该村，虽然刘某原是县公安局的干部，但无论其在职时还是退休后一直居住在该村，除此之外没有其他住所，其妻原为农村户口，后变更为居民户口但其参加村里的工作，其夫妻二人不属于禁止在该村购买房屋的城市居民。

原审法院经审理查明：1993年6月，朱某与刘某达成口头协议，将坐落在北京市X村散居x号院内的三间北房和两间东棚子以6000元的价格卖给刘某。达成协议后，刘某按协议约定付清了价款，朱某将上述房屋及院落交付给刘某。刘某系非农业家庭户。2005年，北京市X区人民政府颁发给刘某昌建集（93宅地）字第x号《集体土地建设用地使用证》。案外人朱某贵于2009年7月15日向昌平法院提起要求撤销颁发给刘某的《集体土地建设用地使用证》，昌平法院于2009年10月9日做出（2009）昌行初字第X号行政判决书，判决撤销北京市X区人民政府颁发给刘某的昌集建（93宅地）字第x号《集体土地建设用地使用证》，该判决书已经发生法律效力。

上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、（2009）昌行初字第X号判决及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。

原审法院认为：根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村X村民委员会经营、管理。刘某属于非农业户口，朱某与刘某之间于1993年达成买卖房屋口头协议的内容，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，故朱某要求法院确认双方之间的房屋买卖协议无效的请求，本院予以支持。

原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

朱某与刘某达成的口头房屋买卖协议无效。

刘某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求改判买卖合同有效。其主要上诉理由是：1、买卖协议未违反法律法规规定；2、刘某夫妻不是城市居民。

朱某服从一审法院判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为：宅基地属于农民集体所有，刘某不是农村X组织成员，无权享有宅基地使用权。朱某与刘某的买卖协议，名为卖房实为卖地，侵害了集体利益，违反了法律法规强制性规定，因此应当认定无效，一审法院处理正确，本院予以确认。

综上所述，刘某上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由朱某负担三十五元，已交纳；刘某负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。

二审案件受理费七十元，由刘某负担，已交纳。

本判决为终审判决。

审判长刘某泉

审判员王良胜

代理审判员刘某

二0一0年十二月日

书记员索彤