上诉人(原审被告)北京某某不动产网络有限公司。

法定代表人雷某，总经理。

委托代理人赵某某，男，X年X月X日出生。

被上诉人(原审原告)北京某某五金机电销售中心。

法定代表人陈某，经理。

委托代理人张某，北京市铭德律师事务所律师。

上诉人北京某某不动产网络有限公司（以下简称不动产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2008）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

北京某某五金机电销售中心（以下简称销售中心）在一审法院起诉称：2008年3月1日，我中心与北京某某不动产网络有限公司（以下简称不动产公司）签订《房屋租赁合同》1份，约定该公司自我中心承租北京市X区X路某房屋一间，年租金为14万元，支付方式为季付。合同签订后，不动产公司依约支付了第一次四个月的房屋租金46666元，我中心亦如约交付了房屋。在合同履行3个月后，不动产公司突然将大门锁上，连夜搬走，我中心于2008年8月5日、2008年8月26日两次催告均无回复。为维护我中心的合法权益，现诉请法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令不动产公司支付2008年7月1日至2008年10月16日期间的房屋租金41222元，支付违约金35000元，结清期间的电费，并承担本案的诉讼费用。

不动产公司在一审法院答辩称：由于销售中心将房屋上锁致使我公司无法经营，我公司曾向该中心发出解除函，故双方的租赁合同关系已解除。鉴于我公司并无违约行为且在2008年6月后确未使用房屋，故现同意解除双方的租赁关系及支付房屋使用期间的电费，但不同意支付该中心所主张的房租及违约金。

北京市X区人民法院经审理查明：2008年3月1日，销售中心作为出租方（合同甲方）与承租方（合同乙方）不动产公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租的房屋具体位置为北京市X区X路，建筑面积100平方米；年租金为人民币14万元，支付方式为季付，第一次支付四个月；租期自2008年3月1日至2008年12月31日；在合同履行期间，甲乙双方凡违反本合同条款的行为均视为违约。违约发生后，违约方应向守约方支付相当于三个月的租金作为违约金，如实际损失超过违约金额的，应依据实际发生额进行赔付，且本合同立即终止；等。合同签订后，销售中心向不动产公司交付了诉争房屋，不动产公司亦依约支付了第一次共四个月，即自2008年3月1日至2008年6月30日期间的房屋租金人民币46666元。2008年6月初，诉争房屋被上锁，不动产公司即未再使用诉争房屋，亦未依约向销售中心继续交付房屋租金。因双方均主张系对方将诉争房屋上锁，且需进入诉争房屋查明用电数额，法院于2008年10月21日主持双方至现场勘验。打开诉争房屋后，经共同清点，房屋内仅留有部分桌椅及柜式空调、饮水机各一台，但与正常办公的状况有很大差别，有明显的搬离痕迹。经双方确认，用电数为1117度。按每度电费人民币0.8元计，电费总额应为人民币893.6元。不动产公司承诺于2008年10月23日前将房屋内物品腾空后将房屋交还销售中心，并已履行。庭审中，销售中心另提交《函》两份，主要内容为催促不动产公司交纳2008年7月1日至2008年9月30日期间的房屋租金人民币35000元。该中心还提交《京城特快专递邮件详情单》两份，用以证明已将上述两份《函》交付给了不动产公司。不动产公司以详情单上无签收字迹为由否认曾收到上述函件。不动产公司就其曾向销售中心出具解除租赁关系的书面通知的主张未能提供证据。

上述事实，有双方当事人的陈某、《房屋租赁合同》、现场勘验笔录、照片等证据材料在案佐证。

北京市X区人民法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。销售中心与不动产公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，故应为合法有效，双方均应依其所载内容履行各自义务。合同履行期间，诉争房屋被上锁，经现场勘验，房屋内状况与不动产公司的主张明显不符，故就其相关陈某不予采信，则在此前提下，虽然不动产公司客观上自2008年6月后未再使用诉争房屋，但其既无证据证明确已向销售中心明确提出解除租赁关系，又未将诉争房屋交还给销售中心，故双方的租赁关系尚未解除，则不动产公司仍应负担诉争房屋空置期间的房屋租金。且不动产公司未按约定继续支付租金的行为，显然已构成违约，理应按约定承担违约责任。鉴于双方均同意解除租赁关系，且不动产公司已于2008年10月23日将房屋交还给销售中心，故确认双方的租赁关系于该日予以解除。不动产公司同意负担房屋使用期间的电费，应准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决：一、于二○○八年十月二十三日解除北京某某五金机电销售中心与北京某某不动产网络有限公司于二○○八年三月一日签订的《房屋租赁合同》；二、北京某某不动产网络有限公司于判决生效后七日内向北京某某五金机电销售中心支付二○○八年七月一日至二○○八年十月十六日期间的房屋租金人民币四万一千二百二十二元；三、北京某某不动产网络有限公司于判决生效后七日内向北京某某五金机电销售中心支付违约金人民币三万五千元；四、北京某某不动产网络有限公司于判决生效后七日内向北京某某五金机电销售中心支付电费人民币八百九十三元六角。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

不动产公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，上诉请求是：撤销原判第二项。案件受理费由销售中心承担。

上诉理由是：由于销售中心将房屋上锁致使我公司无法经营，我公司曾向该中心发出解除函，故双方的租赁合同关系已解除。鉴于我公司并无违约行为且在2008年6月后确未使用房屋，故不应当负担2008年7月1日至2008年10月16日期间的房屋租金。一审法院判决不动产公司承担该部分房屋租金，明显错误，请求二审法院予以纠正。

销售中心同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，上述事实有当事人在二审期间的陈某在案佐证。

本院认为：双方所签订的房屋租赁合同确系双方当事人的真实意思表示，没有违背法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应当依照合同的约定，履行各自的义务。在合同履行过程中，由于不动产公司没有依照合同的约定按时向销售中心交纳房屋租金，已经构成违约，一审法院依据双方的合同约定，判决解除合同，由不动产公司支付2008年7月1日至2008年10月16日期间的房屋租金及相应的电费并承担违约责任的处理是正确的，本院予以维持。不动产公司以自己在2006年6月以后就没有使用该房屋，不应当支付房屋租金的上诉请求，证据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六百二十九元，由北京某某不动产网络有限公司负担(本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费八百三十元，由北京某某不动产网络有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长牛旭云

审判员潘刚

审判员刘某

二○○九年四月十四日

书记员明&x