重庆市第二中级人民法院
民事判决书
（2012）渝二中法民终字第X号
上诉人（原审被告）张某
被上诉人（原审原告、反诉被告）农商行某某支行
原审被告旷某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）-2，身份证号（略）。
原审被告（反诉原告）重庆市X区蜀东宾馆有限责任公司
原审第三人牟某某上诉人张某因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院(2010)万法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2005年2月23日重庆市X区公安消防支队下文（2005）万公消（建）字第X号《关于同意重庆市X区蜀东宾馆改造工程施工图设计的消防设计审核意见》，（摘要，详细内容见卷内材料）对蜀东宾馆综合楼X-X层、改造工程建筑面积5903的施工图消防设计进行了审核。
2000年10月9日原告取得白岩路X号蜀东宾馆第十层建筑面积419.53房屋的所有权。2005年3月18日张某、旷某与原重庆市X村信用合作联社龙宝分社（现为本案原告）签订《房屋租赁合同》，（摘要，详细内容见卷内合同）约定万州区X路X号蜀东宾馆第十层的房屋建筑面积419.53出租给张某、旷某作宾馆，租期从2005年7月1日至2009年6月30日共4年，年租金4.5万元。到期若续租，应提前三个月向出租人申请，经同意后由双方协商确定。在租赁期间承租人负责房屋正常的维护和养护，所需费用由承租人承担；承租人在租赁期间可对承租房屋进行装璜，但不得改变房屋结构、危急房屋安全，出租人对此不承担任何费用。租赁期满，承租人退还房屋时，应保持装修完整和室内外清洁。房屋内外非移动性装饰财物归出租人所有并不补偿费用；承租人在租赁期间保证房屋安全，并自备消防灭火器材，消防标准、安全生产和治安措施应符合相关职能部门的要求并严格执行。合同期满承租人不再续租，必须在合同到期后10日内搬出租赁房屋，逾期不搬，承租人承担年租金两倍的补偿金。在租赁期内，出租人可以出售租赁房屋。
2005年4月13日重庆市X区公安消防支队下文（2005）万公消（建修）字第X号《关于同意重庆市X区蜀东宾馆装修工程施工图设计的消防设计审核意见》，（摘要，详细内容见卷内材料）对X层5003综合楼的施工图设计消防设计进行了审核，同意该消防设计。
2006年5月24日重庆市X区公安消防支队下文（2006）万公消（建验）字第X号《关于重庆市X区蜀东宾馆改造工程消防验收合格的意见》。
2009年11月27日农商行某某支行发出《通知》，农商行某某支行将于2009年12月中旬对外公开出售该房，请于2009年12月20日前搬迁。2009年12月2日旷某签字已收阅。
2009年12月1日蜀东宾馆公司发出《农商行某某支行拍卖所属蜀东宾馆十楼房产的复函》，（摘要，详细内容见卷内材料）1、我公司积极支持、配合贵行拍卖该楼层。2、原蜀东商贸总公司破产清算组在云阳法院组织下已委托诚信拍卖公司将蜀东宾馆的绝大部分房产，电梯设备，供、配电设备，供某、供某设备，宾馆前厅、后门厅，停车场等附属设施已于2003年10月9日拍卖他人，我公司现在是以租赁形式对该设备进行使用，故该十楼对上述设备无共有权，更无所有权。蜀东宾馆2005年重组，装修时消防部门强行要求安装的自动喷淋，自动报警，消火栓系统，防火隔烟前室，正压送风系统，紧急疏散标志，防火门及装饰装璜是我方承租后投资安装，如产权易人我公司不再租赁，则应补偿我方对该楼层的全部投入。今年我公司对该楼层重新全部装修，并征得贵行意见，请拍卖时考虑我司产生的相关费用问题。
2009年12月7日农商行某某支行发出《关于对蜀东宾馆12.1复函的复函》，（摘要，详细内容见卷内材料）双方的合同已于2009年6月30日到期，双方未再续签合同。考虑到你方的经营实际我方给了你方半年的宽限期，并收取了2009年7月1日至2009年12月31日的房屋租金。现因我方需要不再出租该房，请你方按合同约定移交房屋。你方要求我方对你在租赁期间安装的装饰装潢及设施设备费用进行补偿，我方认为是你方在租赁期间正常经营之必需；你方今年对房屋重新装修投资费用问题，在装修时并未征得我方同意，双方也未对此另行约定，依据双方合同第六条约定，我方不予补偿上述费用。我方收回房屋后，你方有权参与竟买，请你方关注相关公告。请你方尊重我方权利，务必在2009年12月31日前按合同约定交还房屋，否则你方承担赔偿及相关法律责任。
2010年1月19日农商行某某支行与牟某某签订《房屋买卖合同》，（摘要，详细内容见卷内材料）约定万州区X路X号第X层（原X号蜀东宾馆第十层）的房屋建筑面积419.53，牟某某以922900元购买，农商行某某支行在2010年1月23日正式交房，不能按期向牟某某交房，每逾期一日向对方交付房产价值1‰违约金。
2010年2月3日农商行某某支行向旷某、张某、蜀东宾馆公司国内挂号邮寄《关于要求重庆市X区蜀东宾馆公司返还租赁房屋并承担违约及损害赔偿责任的函》，（摘要，详细内容见卷内材料）你方在收到此函之日起2日内将租赁房屋返还我方。你方在返还租赁房屋时必须严格遵守《房屋租赁合同》及复函中的约定和要求，否则你方承担赔偿及相关法律责任。我方在复函中已明确要求你方在2009年12月31日前将租赁房屋返还我方，但你方未按期还房并非法侵占我方房屋，请你方向我支付2010年1月1日起至还房之日止的房屋使用费并承担违约责任。因你方非法侵占我方房屋使我方不能按期交房，我方向买受人支付的违约金及损失由你方承担。
2010年3月17日蜀东宾馆公司向农商行某某支行发出《房屋移交通知》，（摘要，详细内容见卷内材料）按原租赁合同条款该层已全部清空，墙体装饰完整，卫生已打扫清理，即可交接。我公司在租赁后经消防部门批准设计安装的相关设备系我公司财产，在未获得贵行补偿前不作移交，暂不拆除，但保留拆除权利，否则我公司将追偿。宾馆现有电梯、供某、供某、供某设备设施系我公司租赁使用，不在移交房屋范围。
2010年3月18日农商行某某支行与蜀东宾馆公司签订《房屋移交》合同，（摘要，详细内容见卷内材料）蜀东宾馆公司将租用万州区X路X号蜀东宾馆第十层的房屋建筑面积419.53移交农商行某某支行。
2010年3月2日牟某某向本院起诉农商行某某支行，请求农商行某某支行交付房屋并承担违约金。本院2011年10月18日（2010）万法民初字第X号判决农商行某某支行支付牟某某违约金49836.60元。该判决现已生效。
蜀东宾馆公司提供2009年后的改造费票据计276837.90元。另查明，重庆市X区蜀东宾馆有限责任公司在万州区工商局申请注册，批准成立日期为2005年11月24日，法定代表人张某。
原审认为，2005年3月18日农商行某某支行（原重庆市X村信用合作联社龙宝分社）与张某、旷某签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，是有效合同。张某、旷某以自己的名义与原告签订房屋租赁合同经营宾馆，成为合同的相对人，张某、旷某应为本案被告。2005年11月24日蜀东宾馆公司成立后，张某、旷某所租用房屋用于蜀东宾馆的统一经营，虽蜀东宾馆公司自愿承担张某、旷某与原告所签订《房屋租赁合同》的权利义务，但张某、旷某、蜀东宾馆公司在《房屋租赁合同》有效期限内，未能举证与原告签订有关补充协议表明权利义务的转让，不能对抗原告与张某、旷某签订的《房屋租赁合同》的法律效力，蜀东宾馆公司与原告无合同关系，其被告主体不适格。原告是否认可承租人对租赁房屋与蜀东宾馆公司使用，是原告对自己民事权利的合法行使。旷某、张某与农商行某某支行未能在续租合同终止日2009年12月31日前后达成新的租赁协议，证据显示原告因向他人交房不同意续租，实际交房日为2010年3月18日，延迟交房76天，张某、旷某对农商行某某支行构成共同侵权，应共同连带承担迟延交房期间的房屋占用费。农商行某某支行请求张某、旷某承担2010年1月1日起到2010年3月18日期间的房屋占用费，张某、旷某承担因拒绝返还房屋导致原告无法向买房人交房承担的违约金，本院予以支持。农商行某某支行要求张某、旷某承担迟延交房占用房屋期间违约金与租赁合同约定的违约条件不相符、蜀东宾馆公司因主体不适格不是本案被告，其请求本院不予支持。因原告向第三人牟某某支付违约金已经生效判决书所确认，被告张某、旷某、蜀东宾馆公司抗辩原告向第三人牟某某支付违约金应实际履行后再主张某利的理由，本院不予支持。
蜀东宾馆公司反诉农商行某某支行支付投入的租赁房屋消防费用101578元，反诉农商行某某支行支付反诉人2009年3月投入租赁房屋无法移动的装修费用46140元，因蜀东宾馆公司使用的是旷某、张某所租用的房屋，且蜀东宾馆公司与农商行某某支行无合同约定，本案不予支持。第三人牟某某明确表明另案主张某利，符合法律规定，本案不予调整。本案经本院主持调解未达成协议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十条之规定，判决如下：一、被告张某、旷某给付原告农商行某某支行从2010年1月1日起到2010年3月18日止的房屋占用费9369.86元（45000元/年÷365天×76天）。二、被告张某、旷某给付原告农商行某某支行向买房人牟某某承担的违约金49836.60元。三、驳回原告农商行某某支行的其他诉讼请求。四、驳回被告蜀东宾馆公司的反诉请求。以上判决内容在本判决生效后7日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1275元，由被告张某、旷某、蜀东宾馆公司共同承担。案件反诉受理费3240元由蜀东宾馆公司承担。本诉受理费原告已预交，被告负担之金额迳付原告，本院不予退还。
宣判后，原审被告张某不服，向本院提起上诉称：一、张某、旷某不是本案适格的诉讼主体，不应在本案中承担责任。二人在分别担任蜀东宾馆经理、副总经理期间，为宾馆经营需要，与被上诉人签订《房屋租赁合同》，该签约行为属职务行为。与被上诉人形成租赁关系的是蜀东宾馆，不是张某、旷某个人。二、蜀东宾馆不存在违约，不应承担本诉上诉人提出的诉讼请求。（一）2009年7月1日至2010年3月17日蜀东宾馆与被上诉人双方形成了不定期租赁关系。（二）被上诉人要求返还租赁及其相应设施的条件无法实现。（三）被上诉人未履行《房屋买卖合同》的违约责任，应由被上诉人承担。请求撤销原判，依法改判上诉人不承担责任，一、二审诉讼费用由对方承担。
二审查明的案件事实与原审认定的事实相同，本院依法予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对租赁物用途的约定，虽然是租赁合同的主要条款，但约定租赁用途，是便于保护租赁物的安全，限制承租人破坏性的使用行为，并不改变租赁之主体。本案中，张某、旷某与农商行某某支行签订《房屋租赁合同》后，即成为合同相对人，双方均应按合同约定全面履行合同义务。二人后来将租赁房屋用于蜀东宾馆的统一经营，是其合法使用租赁物的表现，在没有与农商行某某支行协商变更《房屋租赁合同》主体的前提下，一审认定该二人系租赁合同当事人是正确的，张某上诉称其与农商行某某支行签订《房屋租赁合同》系履行职务行为的上诉理由，因没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。鉴于蜀东宾馆与农商行某某支行之间没有合同关系，一审法院并未判决蜀东宾馆在本案中承担责任，且蜀东宾馆也未提出上诉，故张某主张某东宾馆不存在违约，不应承担农商行某某支行提出的诉讼请求的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费元1280元，由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。
审判长程杨
审判员黄文革
代理审判员李斌
二○一二年三月五日
书记员杨意
