原告王某甲，男，X年X月X日生。

委托代理人罗某某，男，X年X月X日生。

被告王某乙，男，X年X月X日生。

被告廖某，男，X年X月X日生。

委托代理人陆某某，女，X年X月X日生。

原告王某甲诉被告王某乙、廖某确认合某无效纠纷一案，本院受理后，由审判员廖某元担任审判长，审判员曹文斌、人民陪审判员廖某春组成合某庭公开开庭进行了审理，原告王某甲及其代理人罗某某、被告王某乙、被告廖某及其代理人陆某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告王某甲诉称，原告与被告王某乙系同胞兄弟关系。二人在父母及姐妹的见证下，签订了换房居住协议，协议约定任何一方不得将对方房产出售。换房后，2010年12月6日，长期在外务工的原告与其妻子在回家过年时得知，属于自己的房产证号为（略）号房产已被其兄王某乙于2008年5月20日卖予被告廖某。原告认为二被告的行为严重侵犯了原告的合某权益，特诉至法院，要求确认二被告所签订的《售某、购房协议书》无效，并由二被告承担本案诉讼费。

原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：

1、国有土地使用证审批表，拟证明原告王某甲的国有土地使用证审批程序是由昌顺达公司统一办理的；

2、房地产转让合某，拟证明昌顺达公司把此房产经桂阳县产权交易公司转户到王某甲名下；

3、房权证桂阳字第（略）号，拟证明由桂阳县房产局为王某甲办理产权证的手续；

4、契证，拟证明王某甲交纳契税证明；

5、关于兄弟调换住房的有关协议，拟证明原告王某甲与被告王某乙是调换居住协议，并约定不允许将房产卖予他人；

6、问话笔录，拟证明调换住房时的在场人证实及双方房屋来源；

7、售某、购房协议书，拟证明俩被告将属于原告的房产进行了交易；

8、产权证，拟证明桂阳县X村的产权人是原告姐姐王某凤的。

被告王某乙辩称，原告在诉状中诉称本被告擅自将属于原告的，房产证号（略）号的房产卖予被告廖某是事实。当时卖掉原告的房子时，也没有告知父母及兄弟姐妹。

被告王某乙未向本院提交证据。

被告廖某辩称，原告对于二被告买卖其房产一事是知情的。第一，原告王某甲一直居住在桂阳县城，争诉房屋与原告现居住的房屋相距不远，在争诉房屋买卖时，原告主动将房屋三证交与其兄即被告王某乙，再由王某乙将三证交与了本被告。第二，争诉房产在卖予本被告之前，先是由被告王某乙居住，在被告王某乙搬出该房之后，该房用于出租，租金一直是由其母亲收取的。该房卖予本被告之后，租金就改由本被告收取。第三，本被告是以26000元的合某价格购买了该房屋，并对该房屋进行了改造装修，居住已达三年多之久。这期间原告及其家人均没有向本被告提出合某无效的请求。原告是基于房价上涨才向法院提起诉讼的，且原告的诉讼请求已超过了诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告廖某为支持其答辩主张，提供了以下证据：

9、邓成佳证人证言，拟证明写合某的情况及被告王某乙卖房的理由；

10、廖某各证人证言，拟证明房屋装修的事实及原告王某甲知情的事实；

11、房屋三证，拟证明被告王某乙在卖房时拿出来房屋三证；

12、售某、购房协议书，拟证明房屋买卖的事实；

13、李庆礼证言，拟证明原告王某去廖某和李庆礼拜年的事实；

14、史习兵证言，拟证明房屋二次租房的事实；

15、彭昭林证言，拟证明廖某装修房屋及入伙情况；

16、照片三张，拟证明房子装修前后情景。

经本院组织庭审质证，被告王某乙对证据1----16无异议，被告廖某对证据1、2、3、4、7、8无异议，对证据5的真实性无异议，对证据6的真实性有异议，认为被调查人系原告的姐姐，与本案有利害关系，原告王某甲对证据9、11、12、14、15、16无异议，对证据10有异议，申明原告本人对房屋装修一事并不知情，对证据13有异议，认为李庆礼所说的不是事实。

根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：

双方当事人对证据1、2、3、4、5、7、8、9、11、12、14、15、16的真实性、合某、关联性均无异议，可作为本案的定案依据；证据6中，被告调查人虽然系原告的姐姐，但调查的内容客观真实，又有证据5予以佐证，本院认为应当采信；证据10只能证明房屋装修的事实，至于原告王某甲对房屋买卖一事是否知情，这只是证人的猜测，缺乏客观性，本院不予采信；证据13，被调查人无正当理由未出庭作证，无法核实其真实性，不能作为定案的依据，本院不予采信。

根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合某审中双方的陈述，本院经审理查明，原告王某甲与被告王某乙系同胞兄弟关系，双方家庭在家人的见证下，签订了一份《关于兄弟调换住房的有关协议》，协议约定：原告王某甲将自己所有的，房权证桂阳字第（略）号的，座落于桂阳县X镇X路X号房屋与被告王某乙居住的位于牛栏新村的一套住房调换居住，并将房屋三证交由被告王某乙管理。同时协议第六条约定：住房不能出售。如果有必要出售，必须经住房三层兄姐协商同意后，卖给由亲生父母所生的五位兄弟姐妹。住房调换后，被告王某乙与被告廖某于2008年5月20日签订了《售某、购房协议书》，将原本属于原告王某甲的，房权证桂阳字第（略）号的房产在没有征得原告本人同意的情况下卖予了被告廖某，亦将房屋三证交给了被告廖某。被告廖某在买受该房后，对该房进行改造和装修后就入住该房至今。原告王某甲发现自己的房产已被被告王某乙卖予被告廖某后，找到被告廖某要要回房子，两人于2011年8月份的一天，还曾因为此事发生争执，被告廖某还向派出所报案过。

本院认为，合某的订立必须遵守国家法律的规定，不得损害他人的利益。房产属于不动产，是重大的交易行为，作为买卖双方都应当尽到诚实谨慎义务。被告王某乙在没有征求原告同意的情况下，隐瞒真实情况，与被告廖某签订《售某、购房协议书》，将原本属于原告的房产擅自卖予被告廖某，是典型的无权处分行为。被告廖某作为一个完全民事行为能力人，在明知被告王某乙没有处分权的情况下，未与产权人原告核实情况，就将属于原告的房屋买下，亦不符合某意取得制度的相关规定。在二被告签订协议后，被告王某乙还是没有取得房产的所有权，而原告对于被告王某乙无权处分其财产的行为，也没有进行事后的追认，故本院认为，被告王某乙作为无权处分人处分他人财产的行为是无效的民事行为。被告廖某辩称，原告对房屋买卖一事是早就知情，本案已超过诉讼时效，但是在庭审过程中，被告廖某并没有提供证据予以证明，为此，本院对其主张不予支持。根据《中华人民共和国合某法》第五十二条第五项、第一百三十二条第一款之规定，判决如下：

被告王某乙与被告廖某于2008年5月20日所签订的《售某、购房协议书》无效。

本案案件受理费80元，由被告王某乙、廖某共同负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。

审判长廖某元

审判员曹文斌

人民陪审员廖某春

二0一二年二月二十二日

书记员文媛