原告江某

被告重庆市某某房地产开发有限公司

原告江某诉被告重庆市某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年3月24日受理后，依法由代理审判员首云翠担任审判长，与代理审判员张科、刘毅组成合议庭，共同负责审理案件，并于2011年5月25日公开开庭进行了审理。原告江某、被告某某公司的委托代理人锡德初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告江某诉称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发预售的“某某花园”商品房一套，被告未在约定时间内办理房地产权证。现原告起诉要求被告全面履行合同，立即为原告办理房地产权证，并支付迟延办理房产证的违约金以x.68元为限从2009年9月1日起至2011年3月11日止，诉讼费由被告承担。

被告某某公司辩称，接房是政府组织的，房产证未办理下来是事实，是因为竣工验收备案登记证尚未办理完毕，现在尚不具备办理房产证的条件，原告的主张逾期办证的条件不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2008年12月26日，原、被告经协商签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发预售的位于重庆市X区X路X号某某花园X栋X-X号的住宅房屋1套，总价款为x元，并对付款方式及期限进行了约定；合同还约定在商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在30日以内的，从约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告应按已付房价款总额按日支付原告日万分之一的违约金；逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，从约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告应按已付房价款总额按日支付原告日万分之一的违约金。上述合同签订后，原告按约向被告支付了房款x元。被告某某房地产公司在未取得“某某花园”竣工验收备案登记的情况下于2009年6月30日将房屋交付原告使用，某某房地产公司所开发的“某某花园”至今仍因竣工资料不全未办理房屋权属的初始登记。

以上事实，有原、被告陈述、《重庆市商品房买卖合同》、购房款发票、本院释明笔录等证据在卷为凭，足以认定。

本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，在商品房交付使用之日起60日内，由被告到房地产管理部门办理《房地产权证》……如因被告责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书……从逾期之日起，被告应按已付房价款总额按日支付原告日万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款x元；在未经竣工验收情况下，被告于2009年6月30日将房屋交付原告使用，但由于该房屋至今仍未竣工验收，故被告至今未给原告办理房地产权证书已构成违约，应自2009年8月30日起承担逾期办证的违约责任。现原告自2009年9月1日开始主张逾期办证违约金，系其真实意思的表示本院予以尊重。

关于本案诉讼涉及的房屋系在未经竣工验收的情况下交付使用，并至今仍未竣工验收的事实，能否认定被告承担逾期办证违约责任的条件尚不具备的问题。合同是双方当事人关于权利义务约定的真实意思表示，关于在房屋交付使用后60日内办理产权证书是被告的合同义务，否则将承担按已付房价款总额向原告支付违约金的责任。商品房必须经过竣工验收方可交付使用，而本案被告在未经竣工验收的情况下，就将房屋交付原告使用，属于不合法的交付，其超过合同约定时间办理竣工验收，则构成逾期交房的违约；同时该房屋未经竣工验收的责任与原告无关，被告在交付使用后60日内不能为原告办理房屋产权书，又构成逾期办证的违约。现原告要求被告承担逾期办证的违约责任，符合合同约定。故交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却其承担办理房地产权证书的义务，被告仍应承担办证的义务及逾期办证的违约责任。原告起诉要求被告为原告办理房地产权证的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，被告的违约期间应为2009年9月1日起至2011年3月11日共计556天。对于违约金的计算基数，因在交房以前，原告已支付合同约定的全部价款x元，故应以该数额为基数计算违约金；对于违约金的计算标准，根据合同约定为按日支付已付房款总额的万分之一，即x元×0.0001×556天x.21元。被告某某公司辩称原告的主张逾期办证的条件不能成立，要求驳回原告的诉讼请求的抗辩理由，与本院查明的事实不符，其抗辩理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第一百二十条之规定，判决如下：

一、重庆市某某房地产开发有限公司于某某花园工程竣工验收合格后六十日内协助江某办理重庆市X区X路X号“某某花园”X栋X-X号房屋的所有权变更登记手续；

二、重庆市某某房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内向江某支付逾期办证的违约金x.21元；

三、驳回原告江某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费350元，由重庆市某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判长首云翠

代理审判员张科

代理审判员刘毅

二0一一年十一月二十三日

书记员陈芸