原告重庆某某物业管理有限公司。

法定代表人李某，总经理。

委托代理人范某某，重庆某某律师事务所律师，系特别授权。

被告王某。

委托代理人王某。

原告重庆某某物业管理有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2011年9月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员田晓立独任审理，于2011年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范某某，被告的委托代理人王某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年12月，原告经过业主大会竞争中标被告所属忠县X区“某某•某某华府”小区物业管理资格，并与该小区业主委员会签订了合同。原告按照合同约定履行了义务，而被告却不支付原告物业费，原告多次找被告催收无果，遂诉至法院，要求判令被告支付原告2010年7月至2011年8月的物业费848.40元及违约金81.80元，代交的天然气费389元及违约金202元，水、电公摊费18.40元。

被告辩称，原告未履行对公共设施、设备的维护义务，未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务，未对安全防范、物业综合管理尽到义务，且原告经过投诉后仍不改进，也不与业主进行任何的沟通。因此，要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，被告系“某某•某某华府”小区X栋X-X号住宅房屋的业主，其房屋建筑面积为137.82平方米。2010年12月，经“某某•某某华府”小区业主委员会招标，原告中标该小区物业管理服务项目，并与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，对物业服务的期限、范某、收费标准（住宅白公路以南0.39元/月•平方米，以北0.44元/月•平方米）、违约责任等进行了约定，服务期限为2011年1月1日起至2012年12月31日止，交费期限第一年为每月20日前，业主或物业使用人不按时交纳物业服务费按每日万分之五的标准向原告支付违约金。嗣后，被告拒绝向原告交纳物业费，原告遂诉至本院。

以上事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提交的：《物业管理中标通知书》、《物管选举记录》、《聘书》、《公告》、《物业服务合同》（以上均系复印件），本院向该小区业主委员会主任陈频作的《调查笔录》等证据材料在案佐证，本院予以采信。

本院认为，根据我国物业管理法律制度规定，物业服务合同，是指物业服务企业与物业业主双方在平等协商基础上，按照国家法律、行政法规规定和相应的服务标准，由物业服务企业对业主共有部分的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养某、管理，维护相关物业区域内的环境卫生和秩序的活动，从而使物业发挥最大程度的使用效益和经济效益，由物业业主或使用权人支付相应服务费用，以此为内容而达成的协议。物业业主的主要义务是缴交物业服务费，物业服务企业的主要义务是提供公共服务，包括设备维护、小区环境卫生、保某等全方面的综合服务。就本案而言，虽然原告是物业服务合同最终的权利义务承受者，但我国《物业管理条例》规定，业主大会有权选聘物业服务企业，并由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。即原告通过业主大会选聘中标后与业主委员会签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，应当合法有效，其债权债务受到法律保某。

关于被告抗辩原告未履行维护设备、公共秩序管理、保某、保某等物业服务的问题。原告的物业服务范某是认定其是否存在违约行为的基础，被告应就原告所负有的相关服务义务承担举证责任，虽然被告提交了照片等证据材料证明原告未全面履行物业服务，但不能足以抗辩其应当免交物业费，如果原告对被告的物业服务存在的问题经投诉后仍不予改进，被告可以通过业主大会议定其维权方式，不应以拒交物业费为抗辩理由，故本院对该抗辩事由不予支持。

关于原告主张被告应支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务、没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，因原、被告系物业服务法律关系，原告履约的内容属于服务行为，原告提供的服务具有无形性或识别困难性的特点，从而导致被告举证困难，由此造成难以确定债务内容和客观判断服务品质，且被告提交的部分证据材料证明原告在履行物业服务中确实存在瑕疵，同时原告也未举证证明其已全面履行合同义务，故原告主张被告支付违约金的请求本院不予支持。

综上，原告受“某某•某某华府”小区业主委员会的委托，作为该小区X区实施物业管理服务，被告作为该小区业主或物业使用人应支付相应的物业服务费用。即被告应当支付原告2010年7月至2011年8月的物业服务费848.97元（137.82平方米×0.44元/月•平方米×14个月），水、电公摊费18.40元，原告为被告代交的天然气费389元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第六十六条，《国务院物业管理条例》第二条、第三十六条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

一、被告王某在本判决生效之日起十日内支付原告重庆某某物业管理有限公司至2011年8月止的物业费848.97元，水、电公摊费18.40元，原告为被告代交的天然气费389元，共计1256.37元。

二、驳回原告重庆某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆某某物业管理有限公司负担5元，被告王某负担20元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。

审判员田晓立

二0一一年十一月二十八日

书记员易小凤