辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：某某发展公司。

被上诉人（原审原告）：李某。

上诉人某某发展公司因与被上诉人李某因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院(2010)沈和民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月23日受理后，依法组成由审判员董菁担任审判长，代理审判员刘冬主审、代理审判员汤涛参加评议的合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。

原审法院审理查明：李某、某某发展公司于2007年9月22日签订商品房买卖合同一份，约定李某购买某某发展公司开发的位于沈阳市X区X路X-X号X号楼某某号商品房，建筑面积137.4平方米，总价款为705,597元。合同第八条关于交付期限的约定是，出卖人应当在2008年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规某，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.以书面通知确定的该商品房办理交付使用手续之日为准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因气候原因被迫临时停工，因执行政府及公用事业部门的法令、规某、通告等造成的延期，市政配套设施的批准、接通的延误以及政府相关主管部门验收延误；3.未按期偿还住房贷款导致出卖人承担责任的。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定是，除本合同第八条规某的特殊情况外，出卖人如未按本合同规某的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规某的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规某的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条关于交接的约定是，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规某的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，李某交纳了全部购房款705,597元。某某发展公司通知李某于2008年12月28日办理入住手续，李某认为被告没有提供必要的相关文件及园区不具备进住条件而拒绝接收房屋。2009年4月1日李某办理了入住手续。另查明，某某发展公司于2009年6月6日取得诉争房屋的竣工验收消防备案，2009年9月29日通过工程质量监督，2009年9月30日取得诉争房屋的工程竣工验收备案，2009年11月23日取得诉争房屋的商品房销售面积报告书和审核分层分户表。

李某一审诉讼称：要求某某发展公司支付自2008年11月28日至2009年4月1日期间的逾期交房违约金9173元并支付相应诉讼费用。

原审法院认为：李某、某某发展公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规某强制性规某，合法有效，双方当事人均应恪守履行。虽然合同第八条未明确约定交接时应当出示的证明文件，但是在2008年12月28日即某某发展公司通知李某办理入住手续时，某某发展公司尚未取得消防验收手续和竣工备案验收，根据《沈阳市房屋建筑工程竣工综合验收备案暂行办法》第十九条：“房屋建筑工程未经竣工验收备案的，不得交付使用，房产部门不予办理房产手续。住宅小区未经市建设行政主管部门竣工综合验收备案的，不得交付使用，拆迁安置部门不予办理进住手续。”及建设部《住宅建筑规某》、《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的有关规某，2008年12月28日诉争房屋尚不具备交房的条件，李某有权拒绝接收房屋。李某于2009年4月1日接收房屋，某某发展公司构成逾期交房，应承担违约责任。某某发展公司应自合同规某的最后交付期限的第二天即2008年11月29日起至2009年4月1日止向李某承担逾期交房的违约责任。李某、某某发展公司已在合同中对违约金给付标准作出约定，原审法院从其约定。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一项、第一百一十四条第一款、第一百五十四条之规某，判决如下：一、被告某某发展公司于本判决生效后十日内，给付原告李某逾期交房违约金8,749.4元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规某，加倍支付延迟履行期间的债务利息；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告某某发展公司负担。

宣判后，某某发展公司不服，向本院提起上诉.上诉请求：请求撤销原审判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由：一审法院认定的交房时间是错误的，二审应予纠正，一审法院以被上诉人办理入住时间确定交房时间是错误的；上诉人交付的房屋经验收合格，符合交付条件，没有违约，一审法院未查清，二审法院应改判。

被上诉人李某答辩：要求维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

上述事实，有商品房买卖合同、商品房准住通知、收款收据、商品房买卖合同备案表、商品房预售许可证、房屋建筑工程竣工验收备案书、建设工程竣工验收消防备案表、商品房销售面积报告书及审核分层分户表、工程质量监督报告以及当事人陈述笔录等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。

本院认为,虽然双方当事人在合同第八条中约定了交付期限“以书面通知确定的该商品房办理交付使用手续之日为准”，上诉人亦在2009年3月6日通知被上诉人办理入住，但合同第十一条一款同时约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规某的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”而合同第八条未约定应当出示的证明文件，且上诉人作为出卖人在通知被上诉人办理交付使用手续时尚未取得消防验收手续及竣工验收备案，违反了国家强制性规某。故依据《沈阳市房屋建筑工程竣工综合验收备案暂行办法》第十九条：“房屋建筑工程未经竣工验收备案的，不得交付使用，房产部门不予办理房产手续。住宅小区未经市建设行政主管部门竣工综合验收备案的，不得交付使用，拆迁安置部门不予办理进住手续。”及建设部《住宅建筑规某》、《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的有关规某，原审判决上诉人构成逾期交房并承担违约责任并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规某，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人某某发展公司负担。

本判决为终审判决。

审判长董菁

代理审判员刘冬

代理审判员汤涛

二0一一年一月十七日

书记员华荻

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规某：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。