辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：乔X。

上诉人（原审被告）：张XX。

被上诉人（原审原告）：沈阳XX物业管理有限公司。

上诉人乔X、张XX与被上诉人沈阳XX物业管理有限公司（以下简称“XX物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2011）皇民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月16日受理后，依法组成由审判员王银华担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员王纪参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：乔X、张XX系位于XXXX的业主。其所有的房屋位于XXXX室，房屋建筑面积为104.41平方米。2007年4月18日，该园区业主委员会与XX物业公司签订一份物业管理委托合同。双方约定，将XX花园B区住宅与商业网点委托于XX物业公司实行物业管理。委托管理期限为三年。自2007年4月3日起至2010年4月2日止。住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取，高层楼房电梯运行费按每人12元/月计算。2008年3月17日，XX花园B区业主委员会做出关于物业服务收费标准调整的通知，将物业服务收费标准调整为1元/平方米·月。2010年4月2日，XX物业公司与业主委员会续约，委托XX物业公司继续实行物业管理，合同期限为三年，自2011年4月3日起至2013年4月2日止，住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，高层楼房电梯运行费按每人12元/月计算。合同签订后，XX物业公司依据该合同面向全体业主提供了物业服务。但乔X、张XX从2008年4月3日至2011年4月2日未向XX物业公司交纳物业服务费。XX物业公司遂于2011年5月17日诉至原审法院。

XX物业公司于2011年5月17日诉至原审法院，请求判令乔X、张XX给付所欠物业管理费3758元；给付滞纳金500元；给付电梯费每位业主每年144元，每户按实际入住人口计算；乔X、张XX承担本案全部诉讼费用。

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案XX物业公司与XX花园B区的业主委员会所签订的《物业管理委托合同》，符合《物业管理条例》的相关规定，合法有效，对全体业主具有约束力。物业公司与包括乔X、张XX在内的业主均应按该合同约定履行义务。现XX物业公司作为物业公司已履行了合同约定的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业管理费的权利，故原审法院对XX物业公司要求乔X、张XX支付拖欠的物业费的诉讼请求予以支持。

关于物业服务费及电梯费的数额。按照物业管理委托合同的约定，按建筑面积每月每平方米0.8元收取，但根据业主代表大会的文件，从2008年3月20日起，物业费恢复到每平方米1元。故具体数额为：1元×104.41平方米×36月＝3758元。电梯费按常住人口2人计算，即12元/月×36月×2人＝864元。但结合本案XX物业公司以及该园区其他业主在同类诉讼中的抗辩和证据，以及XX物业公司服务的整体实际情况来看，XX物业公司的服务在一定时期内确实存在瑕疵，没有完全履行合同约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任，故原审法院对XX物业公司要求乔X、张XX给付从2008年4月3日至2011年4月2日止全额物业费的诉讼请求不予支持，原审法院酌定乔X、张XX支付90%为宜。同时，XX物业公司应当在今后的服务中继续加以改进，积极采取补救措施，提高并完善服务管理质量。

关于乔X、张XX提出的车辆丢失经济补偿问题，虽提供了被撬的车锁一把，但无法证明其车辆丢失的事实及与物业公司服务之间有因果关系，且与本案并非同一法律关系，故原审法院对乔X、张XX的该项抗辩不予支持，乔X、张XX可另行诉讼以主张其权利。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，原审法院判决：一、被告乔X、张XX于本判决生效之日起十日内一次性给付原告沈阳XX物业管理有限公司从2008年4月3日起至2011年4月2日止的物业服务费人民币3758元的90%，即3382元；二、被告乔X、张XX于本判决生效之日起十日内一次性给付原告沈阳XX物业管理有限公司从2008年4月3日起至2011年4月2日止的电梯费人民币864元。被告乔X、张XX如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳某、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告乔X、张XX承担。

宣判后，乔X、张XX不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原判，依法改判交纳一年物业费用；本案一切诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：物业公司虽然履行公共服务，但是对我们家个体有不作为行为。1、从2007年中期开始我们家的单元门就经常损坏，报修后很长时间才能修好，数十次这样情况。我们家就因为单元门长期不修，丢失两台电动车，这与物业公司的不作为有直接因果关系，居住没有安全感；2、我们家卧室墙体渗水、长毛，已经两年多了，报修之后现在也没有解决问题，对身体也造成伤害，我家是2004年入住，现在应由物业公司维修；3、物业公司因我们未交物业费，在小区门卡升级后，没有给我们升级，现在无法进入小区；4、我们没有与物业公司签物业合同，物业公司是与业主委员会签订的合同。

被上诉人XX物业公司辩称：1、单元门常坏常修的问题存在，是有人恶意破坏；2、上诉人所起墙体长毛是房屋质量问题，需启动维修基金，我们也在积极申请配合；3、我们保洁从早七点到晚七点，一直在服务；4、上诉人的门卡现在可随时办理升级。

本院经审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。

上述事实，有物业管理委托合同、业主委员会文件、入住通知单、住户登记表、房屋更正登记申请书及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。

本院认为：XX花园B区业主委员会与XX物业公司先后签订的两份《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应合法有效，其效力及于包括乔X、张XX在内的全体业主。XX物业公司已对XX花园B区提供了物业服务，乔X、张XX亦享受了XX物业公司提供的物业服务，XX物业公司有权要求乔X、张XX支付相应的物业费、电梯费，故原审法院判决乔X、张XX给付XX物业公司相应的物业费及电梯费是正确的。

关于乔X、张XX提出物业公司对单元门不及时维修的不作为行为与丢失电动车有直接因果关系的主张。因乔X、张XX与XX物业公司之间没有关于电动车的车辆保管关系，且物业公司进行物业管理服务、完成约定义务需要一定时间，并根据相关的工作流程统一进行安排，一些项目的维修也需业主先进行报修，而乔X、张XX也确认物业公司对单元门予以维修的事实，即没有证据表明XX物业公司放弃或不履行自己合同义务，故乔X、张XX以此为由拒交物业费，理由不成立。

关于乔X、张XX提出其家中卧室墙体渗水、长毛，物业公司未解决的主张。因房屋墙体渗水、长毛属房屋质量问题，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需依据法定程序启动房屋维修基金进行修理，亦不是物业公司可自行为之，且XX物业公司已承诺协助配合乔X、张XX解决房屋质量问题，故对乔X、张XX以此理由不同意交纳物业费，本院不予支持。

关于乔X、张XX提出其与XX物业公司没有签订物业合同的主张。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，XX物业公司系依据与XX花园B区业主委员会签订的《物业管理委托合同》取得小区物业管理服务权利，故对乔X、张XX该项主张，本院不予支持。

关于乔X、张XX提出XX物业公司对其小区出入门卡未进行升级而不能进入园区及以XX物业公司对其个体有不作为行为而不同意按照合同约定支付物业费的主张。因XX物业公司已在二审中承诺为乔X、张XX办理园区出入门卡，且根据收费标准与服务水平相适应的原则，原审法院已经考虑到佳宝汇公司提供物业服务的实际情况及该园区存在的问题，故酌定乔X、张XX按约定物业费标准的90%交纳物业费，并无不当。

综上，对乔X、张XX的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳某上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由乔X负担。

本判决为终审判决。

审判长王银华

代理审判员李妍

代理审判员王纪

二O一一年九月十四日

书记员刘宏晔

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。第一百五十三条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳某上诉，维持原判决。