辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：张××，男，X年X月X日出生，汉族，现住址：沈阳市X区X路X-X-X。

委托代理人：王××，男，X年X月X日出生，回族，无职业，现住址：沈阳市X区X街X号X-X-X。

被上诉人（原审原告）：沈阳××厂，住所地：沈阳市X区X路X号。

法定代表人：赵××，系该厂厂长。

委托代理人：周某，女，X年X月X日出生，汉族，系大东区洮昌法律服务所法律工作者，住址：沈阳市X区X路X号。

上诉人张××因与被上诉人沈阳××厂房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院作出的[2010]大东民（二）初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2011年2月10日受理后，依法组成由陈兴田担任审判长并主审，审判员才玉莹、王志福参加评议的合议庭，于2011年2月28日公开开庭进行了审理，上诉人张××的委托代理人王××，被上诉人沈阳××厂法定代表人赵××及其委托代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：沈阳××厂与张××于2006年1月11日签订房屋租赁合同，沈阳××厂将其所有的位于沈阳市X区X路××号X栋面积为2228平方米的房屋出租给张××开办利民医院，合同约定租金为每年20万元，合同期限从2006年4月15日至2015年4月15日止，张××从2006年4月15日起至今没有向沈阳××厂缴纳房屋租金。沈阳××厂曾经于2008年4月22日和2009年10月16日向张××进行了房屋租金的催缴通知。另查明，沈阳××厂与交通银行沈阳分行××支行于2000年签订借款协议，沈阳××厂将诉争房屋作为借款的担保。交通银行沈阳分行与中国信达资产管理公司沈阳办事处于2004年签订协议，取得该债权。李××与中国××资产管理公司沈阳办事处于2009年签订协议并获得该债权。同年11月李××将该债权转让给张××、吕××。张××因资金困难，终止购买该债权。

原审法院认为：沈阳××厂与张××签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方都应遵守。现沈阳××厂依据合同约定将房屋交付给张××，张××应该及按时给付沈阳××厂租金。合同第十六条约定张××迟延30日交纳租金的，沈阳××厂有权解除合同。现张××一直拒绝向沈阳××厂支付房屋租金，沈阳××厂已经向张××进行了房屋租金的催缴通知，张××应该在通知规定的期限内向沈阳××厂缴纳房屋租金，现张××没有在催缴期限内支付租金，故沈阳××厂可以依据合同法第二百二十七条的规定解除合同。关于张××提出没有交房租是因为沈阳××厂同意用装某的钱抵顶房屋租金的抗辩，因张××没有证据证明，故不予采信。依据合同法第九十七条的规定，合同解除后没有履行的终止履行，故张××无权继续占有该房屋，因此张××应该将房屋归还给沈阳××厂。关于张××提出的沈阳××厂主体错误的抗辩，因沈阳××厂已经向原审法院提供营业执照某本，并且法院工作人员于2010年10月21日到沈阳市中级人民法院核实并无沈阳××厂的破产案件，并且张××没有向法庭提交沈阳××厂已经破产的证据，故对于张××的这一抗辩不予支持。关于张××提出的已经购买诉争房屋一半产权的抗辩，因案外人李××与张××、吕××签订债权购买协议，而张××并没有向法院提供证据证明获得诉争房屋故对于张××的这一抗辩不予支持。关于张××对所租用的房屋进行装某的问题，法院已经向张××释明可以就装某的残值主张权利，但经法院释明后，张××仍未能就装某残值主张权利，故原审法院对此无法审理就诉争房屋装某残值问题，张××可以另案起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、沈阳××厂与张××的房屋租赁合同于2010年10月25日解除；二、张××与本判决生效后三十日内将位于沈阳市X区X路××号X栋房屋腾空交付给沈阳××厂；三、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费2000元，保全费5000元，共计7000元由张××负担。

宣判后，张××不服，向本院提起上诉，上诉请求：请求二审法院依法撤销沈阳市X区人民法院[2010]大东民（二）初字第X号民事判决书。事实与理由:原审法院认定事实错误。上诉人自从2006年1月1日与被上诉人签订房屋租赁合同起，直至被上诉人起诉之日，已长达四年之久，其原因即合同双方关于所租赁房屋的租金给付达成口头协议：此出租楼房由上诉人出资对其进行整体全面的维修、装某、改造，所有费用抵顶应给付被上诉人的房屋租金。但由于上诉人的疏忽，当时双方没有签订书面协议，导致被上诉人今日的不信守承诺，将上诉人诉至人民法院。另上诉人与被上诉人曾经就所承租的房屋签订协议，上诉人对所承租房屋的产权进行购买，由于被上诉人违约又与他人签订协议转让债权，给上诉人造成巨大损失。今年，医院与他人签订了承包租赁，承包租赁方己投入巨资重建医院，开业在即。被上诉人在已知此事实的情况下，无理提起诉讼，给医院及新的承包人造成不可估量的损失。据此，一审法院认定上诉人违约，事实认定错误。

被上诉人沈阳××厂辩称，上诉人所述没有事实依据，被上诉人曾经于08年4月22日和09年10月16日两次向上诉人送达了房屋租金的催交通知，上诉人均没有理睬。在这期间上诉人曾经给被上诉人打过很多份欠房屋租金的欠条。故一审判决正确，请求予以维持。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有房屋所有权证存根、房屋租赁合同、催缴通知、照某、债权转让合同、房屋他项权证、沈阳××厂、张××陈述等证据，经原审法院开庭质证及本院查明，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应严格遵守。被上诉人依据协议交付房屋后，上诉人却从未支付租金，根据双方合同第六条“迟延30日交纳租金的，甲方（即被上诉人）有权解除合同”的约定，被上诉人有权解除该协议。且被上诉人曾经于08年4月22日和09年10月16日两次向上诉人送达房屋租金催交通知，上诉人也并没有在催缴期限内支付租金，依据合同法第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故原审判决解除房屋租赁合同并无不当。

关于上诉人提出双方口头约定用房屋的装某及维修投入以抵顶应付的房屋租金，故不应解除双方房屋租赁合同的问题。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人对该主张并没有证据加以证明，故本院不予支持。

关于上诉人主张双方曾签订协议，由上诉人购买承租房屋，但因被上诉人与他人签订协议而没有买到，给上诉人造成了巨大损失，因该主张与本案无关，且上诉人可另案进行起诉，故本院不予审理。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,000元，由上诉人张××承担。

本判决为终审判决。

审判长陈兴田

审判员王志福

审判员才玉莹

二0一一年三月十五日

书记员那萌萌

本判决所依据的相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原审判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。