辽宁省沈阳市中级人民法院

民事裁定书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）张××。

被上诉人（原审原告）沈阳市××房地产开发经营有限责任公司。

上诉人张××因与被上诉人沈阳市××房地产开发经营有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院[2011]沈和民二初字第x号民事判决，向本院提出上诉。本院于2011年10月13日受理后，依法成合议庭，于2011年12月9日公开开庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院查明，被告原系沈阳市房产××公司法定代表人。2005年5月18日，被告以个人名义与沈阳市××总公司（以下简称房产总公司，后更名为沈阳市××房地产开发经营有限责任公司）签订《租赁协议书》，约定：房产总公司将其所有的“位于沈阳市X区××路××号的办公室一处租给被告使用，租赁期限为一年，时间自2005年5月20日至2006年5月19日，租金为7,200元。乙方在使用办公用房期间，不能破坏和随意拆改该房间的原有设施，不得转租、转借他人。”合同签订后，原告依约履行了出租义务，将房屋交付被告使用，被告也依约于签订协议书当日向原告支付房屋租金7,200元。租赁期满后，被告未将租赁房屋返还给原告，并继续占有使用租赁房屋。

原审法院认为，被告以个人名义与沈阳市××总公司签订的《租赁协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按协议约定诚信履行该协议。现房屋租期早已届满，被告没有支付房租并继续占有、使用租赁房屋没有合同约定和法律依据，应依法承担违约责任。原告要求被告支付房屋租金并腾房搬家的诉讼请求于法有据，本院予以支持。本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起十日内给付原告2006年5月20至2011年5月20日房屋租金36,000元。二、被告于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市X区××路××号的办公室一处腾出，交给原告沈阳市××房地产开发经营有限责任公司。腾出时，被告应确保该房屋的完好无损。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，由被告负担。

宣判后，上诉人不服原审判决，提出上诉，请求对原审判决依法改判。理由为：被上诉人主体资格不适格，企业资料查询卡证明沈阳市房产经营总公司仍然存在。被上诉人主张上诉人腾房，但没有证据证明诉争房屋产权归属。上诉人使用房屋是公司经营不是个人使用。上诉人不腾房是因双方共同上级主管部门有一个会议纪要，证明上级主管部门要求上诉人在原地办公维持现状，不需要腾房。

被上诉人答某辩称,一、房产总公司与被上诉人是一套人马，两块牌子，对外经营以总公司名义进行，但房屋租赁费实际交给被上诉人，被上诉人是房屋的实际所有者。总公司改制为有限公司，被上诉人继承了总公司的有效资产。房产总公司是国有企业，不进行经营活动，属空壳企业。二、租赁合同的乙方是张××，不是房产××公司，房屋并未实际用于公司经营。三、我方承认租赁合同无效，无效合同的后果是财产返还，现上诉人实际占有，应将租赁房屋返还。上诉人自2005年占房至今，只交纳了一年的租金，应支付剩余房屋占有使用费。

本院认为，原审判决认定事实不清，存在以下问题：一、被上诉人起诉主体是否适格。在本院审理过程中双方当事人均确认沈阳市房产经营总公司仍然存在，本案租赁合同签订的主体为沈阳市房产经营总公司，根据合同的相对性原则，被上诉人以其名义起诉主体是否适格。二、2005年5月18日，上诉人与沈阳市××总公司签订的《租赁协议书》是否有效，协议书中出租房屋有无合法权属证明。三、张××原系沈阳市房产××公司法定代表人，其与沈阳市××总公司签订《租赁协议书》系其个人行为还是代表公司的行为。综上，原审判决以上事实不清，应在查清以上事实后，做出公正判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销沈阳市X区人民法院[2011]沈和民二初字第x号民事判决；

二、发回沈阳市X区人民法院重审。

审判长赵某静

代理审判员韩彩霞

代理审判员孙卓

二0一一年十二月十二日

书记员张潇元