上诉人（原审被告）李某。

被上诉人（原审原告）向某。

上诉人李某因与被上诉人向某房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市九里区人民法院（2010）九民初字第X号民事判决，向某院提出上诉。本院于2010年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人李某的委托代理人陈万军，被上诉人向某的委托代理人孙浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

查明：2003年10月，向某通过中介介绍，在他人见证下，与李某达成口头买卖房屋协议，李某以9300元价格将义安矿南村X#3-105房屋（登记产权人为李某父亲李某柱）出卖给向某，李某出具收条。李某的父亲李某柱及母亲此前均已去世，李某有一妹妹李某（1986年12月出生）。向某在交清房款后搬入居住。2003年10月14日前后，双方到徐州矿务集团房管处办理了旧房主迁出新房主迁入手续，2004年2月4日，双方持徐州矿务集团有限公司出具的“已购公房出售卖方产权人职级证明”、“已购公有住房上市交易联系单”到徐州市产权处办理过户手续，因为李某的父母在此之前均已去世，徐州市产权处要求办理产权过户须对家庭成员之间的权利义务关系进行公证，当时李某的爷爷奶奶等近亲属中有的居住在外地且年纪较大不方便来徐州办理公证，另双方对公证费用的负担协商未果，双方未办成过户手续。2009年8月，诉争房屋被政府规划在拆迁范围内，同年12月，李某以李某柱的名义签订了徐矿集团义安煤矿工人村整体搬迁补偿安置协议，拆迁补偿安置方式为定销安置房，拆迁方应支付总补偿款为x.74元（房屋拆迁补偿费、搬迁补助等费用扣除相关费用）。2009年12月，向某诉至原审法院，请求判令李某履行合同，办理过户手续，后经原审法院释明，变更诉讼请求为要求李某赔偿损失。

原审法院认为，一、关于双方房屋买卖协议的效力。双方达成的口头房屋买卖协议虽然是双方当事人真实意思表示，但是涉案房屋在交易时，李某父母均已去世，对该房屋有继承权利的继承人除李某姐妹外，尚有其他第一顺序继承人，且其他继承人一直没有明确表示放弃继承，遗产也一直没有分割，即使其他继承人去世，继承遗产的权利依法转移给他的继承人，故诉争房屋除李某姐妹外还有其他共有人。根据相关法律规定，部分共有人在共同共有关系存续期间擅自处分共有财产的，一般认定为无效。本案中，向某无证据证明李某处分房屋时经其他共有人同意或事后追认，双方的纠纷已经诉讼到法院，诉争房屋已经有了较大幅度增值，其他共有人不可能对李某处分行为进行追认，故应认定双方房屋买卖合同无效。二、双方当事人对合同无效的责任。本案中，双方当事人买卖房屋时，意思表示均是真实且明确。协议订立后，向某支付了购房款，李某交付了房屋，双方曾到徐州市产权管理部门办理过户手续，但由于李某的部分近亲属在外地，办理公证费用过高，双方对公证费用的负担未达成一致意见，导致过户手续没有办成。李某在出卖房屋时，应该知道诉争房屋还有其他共有人，其在出卖房屋多年后又以侵犯其他继承人利益为由主张合同无效，使向某错过购买他人房屋的机会，故其应对合同无效承担主要责任。向某在买卖房屋时，明知登记产权人与出卖人不是同一人，更应谨慎注意，防范风险，待交易房屋产权明晰后再行交易，故其对合同无效亦应承担一定责任。双方合同无效后，向某的损失主要是信赖利益的损失，对于向某信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因房屋升值或拆迁所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失、并考虑双方过错及综合本案实际情况酌情予以确定。根据无效合同处理规则，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李某应当将收取的9300元返还给向某，由于诉争房屋即将拆迁，返还已无必要，该房屋权利仍由李某及其他共有人行使。双方均有过错，均应承担相应的责任。双方当事人对李某以李某柱名义签订的补偿协议内容均无异议，故参照该协议酌情确定李某的赔偿额，该协议中“提前搬迁奖金、临时安置补助费”等赔偿项目从性质上是对房屋实际居住人的补偿，亦可参酌考虑。向某诉请李某赔偿损失并未超过诉讼时效，向某的主体资格李某已认可，不再论述。据此判决：一、李某于判决生效后二十日内返还向某购房款9300元。二、李某于判决生效后二十日内赔偿向某损失x元。案件受理费1425元，减半收取712.5元，向某承担180元，李某承担532.5元（向某已预交，李某在履行判决时一并给付）。

上诉人李某不服上述民事判决，向某院提出上诉称：1、一审向某的诉请是要求李某履行房屋过户手续，在判决时房屋仍然存在，诉争标的没有灭失，法院释明向某变更诉讼请求，没有事实和法律依据，违反了法定程序，侵害了上诉人的答辩和抗辩权利，超出了法院受案和审理的范围。2、本案买卖合同并没有成立，虽然在买卖开始时，李某有卖房的意思，但双方到产权处办理手续时，李某知道买卖程序不合法、不能过户时，李某已向某某明确表示房屋不卖了，要求退房退钱，但向某已住进房屋不同意，李某姐妹俩小，当时没有能力也不懂法，没有把房屋要回来，但李某一直没有把房证和土地证交给向某，以示抗议。3、本案责任应该由向某全部承担。因为向某的父亲与李某的父亲是同事，了解房屋现状，一起办理过户时，产权处明确告知我们该房屋不能买卖、不能过户，在这种条件下，向某仍不退房要钱，八年多时间内也不行使法律权利，造成现在这种情况，全部责任在向某。4、一审判决x元没有依据，由于是向某的原因造成本案的发生，李某不应该承担赔偿责任，判决大部分拆迁款项给向某显然不公平。综上，一审认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求撤销原判发回重审或依法改判。

被上诉人向某答辩称，1、上诉人的上诉理由不成立，属无理上诉，应依法驳回。2、一审认定房屋买卖合同无效，不正确，应依法有效。李某父母病故后，李某作为户主，代理其未成年的妹妹，自愿与向某达成房屋买卖协议。当时李某的祖父母、外祖父母均明知卖房之事，同意卖房。没能过户是李某的祖父母住在外地，年龄太大不能来徐州办理放弃继承权的公证手续造成的，并不是不同意卖房。假使当时李某有法律所允许的原因撤销该协议，但根据相关法律规定，李某应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。事到如今已过去八年，该协议合法有效。协议签订后的两年内，李某的三位祖父母相继过世，生前均未对买卖房屋提出异议，也未提出过继承要求，足以说明他们放弃了继承权，当初是同意孙女李某卖房给向某的。同样在李某的祖父母、外祖母去世后，其继承人也没有提出对该诉争房屋的继承问题，因此该合同从效力待定已完全变成了合法有效。

经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、房屋买卖合同效力如何认定。2、一审判决赔偿损失x元是否适当。

关于房屋买卖合同效力的问题。本院认为，虽然双方是在平等协商、自愿有偿的基础上形成了房屋买卖合意，但李某作为出卖方，并非唯一的房屋产权所有人，在原产权登记人即李某的父亲去世后还存在其他继承人，在继承人未明确放弃继承的情况下，均拥有相应的房屋产权。被上诉人向某没有提供充分的证据证明房屋出让时得到了其他继承人的同意或者事后得到了其他继承人的追认，因此，该房屋买卖协议无效。

关于一审判决李某赔偿向某损失x元是否适当的问题。因涉案房屋买卖无效，根据合同法相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因诉争房屋即将拆迁，向某返还李某房屋已无必要，原审法院判决李某返还向某购房款9300元符合法律规定。关于向某的损失，原审法院综合考虑双方的过错程度、拆迁所获利益或者房屋升值的差价，以及拆迁补偿协议中含有的针对房屋实际居住人的补偿项目等因素，认定李某具有主要过错，并酌定在拆迁补偿款的范围内赔偿向某x元，并无不当，本院予以支持。

综上，上诉人李某的主张不能成立，本院不予支持。原审判决依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人李某负担。

本判决为终审判决。

审判长单雪晴

代理审判员廖伟巍

代理审判员张蕾

二0一0年六月十七日

书记员唐诚