原告（反某诉被告）阎某，女，xx年xx月xx日出生，汉族，住xxxx。
委托代理人张xx，陕西xx律师事务所律师。
委托代理人宋xx，陕西xx律师事务所律师。
被告（反某诉原告）陕西xx房地产开发有限公司。住所地西安市xxxx。
法定代表人崔xx，该公司总经理。
委托代理人李xx，该公司职员。
委托代理人曹xx，该公司职员。
原告阎某诉被告陕西xx房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阎某及其委托代理人张智到庭参加了诉讼。2011年5月23日庭审时被告委托代理人宁xx、韩xx出庭参加了诉讼，后因被告方变更委托代理人，2011年8月25日被告委托代理人李xx、曹xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年4月20日其与被告签订了《钻石半岛认购书》，约定由原告购买被告开发的位于西安曲江新区X路的“钻石半岛”商品房一套。后双方于2009年7月21日签订正式的《商品房买卖合同》（合同编号：新城市xx），约定原告购买被告开发的位于西安曲江新区X路的“钻石半岛”第xx幢xx单元xx层xx号商品房。房屋总价格为xx元（人民币xx圆）。合同约定的付款方式及期限为“买受人于2009年7月21日支付首付款人民币xx元，2009年8月20日支付房款人民币xx元，余款xx元办理银行按揭”。合同签订后，原告依约交付了首付款及第二笔购房款，共计人民币xx元，并依约向被告交付了用某办理银行按揭所需的相关手续。而被告却分别于2010年10月10日、10月23日向原告下达通某、催告函，要求原告在2010年10月20日、10月27日前将所需资料交予被告。无奈之下原告于2010年10月27日前再次准备了一套办理银行按揭所需的相关手续交予被告，并要求被告尽快为原告办理银行按揭手续。但被告并未及时履行该项义务，而是于2010年11月9日向原告发出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通某》，单方解除了双方签订的《商品房买卖合同》。被告的此项行为严重的侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告单方解除《商品房买卖合同》无效，被告应另行向原告交付与原合同约定基本一致的房屋一套。2、本案案件受理费由被告承担。
被告辩称，在被告已将原告提交办理银行按揭所需的相关手续延长至2010年10月27日的情形下，原告仍未如约履行该项义务，根据《商品房买卖合同》附件七第一条之规定，被告有权解除合同，故原告之诉请，于法无据，应予驳回。
被告反某诉称，根据《商品房买卖合同》附件七第二条第一款之规定，买受人已经构成违约，应当承担房款总额20%的违约金，计xx元（xx元×20%=xx元）。为维护被告自身合法权益，故反某诉至法院，请求依法判令：1、原告支付被告违约金xx元。2、本反某诉案件受理费由原告承担。
原告针对反某诉辩称，其已向被告交付办理银行按揭所需的相关资料。按照被告通某变更的交付时间，原告如期履行了交付办理按揭资料的义务，并不存在违约行为。且其与被告签订商品房买卖合同时，被告并未获得商品房预售资格，属于违法、违规售房。在此情形下，原告根本没有办理银行按揭的可能性，所以，无法办理银行按揭手续是由于被告欠缺合法手续造成的，原告无需要因此承担违约责任。另外，被告未就合同附件七第二条第一款的约定对原告进行充分说明，致使原告对该部分的内容不能充分理解，所以，该条款对原告不应发生法律效力。
经审理查明，2009年7月21日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安曲江新区X路的“钻石半岛”xx号楼xx单元xx号商品房一套，房屋面积xx平方米，单价为xx元/平米，房款共计xx元，付款方式为原告于2009年7月21日支付首付款人民币xx元，2009年8月20日支付房款人民币xx元，余款xx元办理银行按揭。合同附件七对采用某行按揭贷款形式支付购房款事宜作了较为详细的约定，载明：“1、买受人须在出卖人指定的银行办理按揭手续，在本合同签订后5日内将符合银行要求的按揭贷款资料交予出卖人，缴清办理按揭的相关费用，与银行签订《个人住房贷款合同》。买受人违反某上述约定的，出卖人有权解除合同。2、本合同签订后30日内银行贷款实际支付金额少于买受人申请贷款额或买受人贷款申请未获得银行审批通某的，出卖人有权解除合同，有权将该商品房另行出售”；合同附件九约定，买受人载于合同的联系方式及通某地址为出卖人向买受人发送通某的联系方式及地址，如有变更买受人应书面通某出卖人，出卖人按合同载明或买受人书面变更后的联系方式或地址发出的通某（特快专递、挂某、电话、短信中任何一种方式），或在报刊上刊登的公告，买受人是否签收，均视为送达。出卖人向买受人发出的通某，买受人在发出15日内未提出书面异议或回复，视同买受人接受出卖人通某内容。
合同签订后，截止2009年8月22日，原告向被告支付购房款xx元，因被告尚未取得商品房预售许可证，故未办理银行按揭相关手续。2010年9月30日，被告取得商品房预售许可证，并且于2010年10月10日与中国光大银行西安分行雁塔路支行签订了个人房屋按揭贷款合作协议书。2010年10月10日被告发函至原告，载明：“您未按双方约定及时提供办理银行按揭贷款所需的资料，现再次通某您在2010年10月20日前将符合银行要求的办理按揭贷款所需的全部资料交予我公司销售部……”。2010年10月23日被告再次向原告发催告函，将前函告之交付办理银行按揭贷款所需资料期限延长至2010年10月27日，并告知原告如到期仍未能提供资料，将按双方约定执行。2010年11月9日被告作出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通某》，称因原告未按合同约定及时提供办理按揭全部资料，经被告催告后仍未提供，依据合同约定，正式通某原告解除双方签订的《商品房买卖合同》，房屋将另行出售，请原告携带合同、交款票据等办理退款手续。上述三次通某、催告，被告均采用某快专递形式进行，邮寄地址均为原告在签订《商品房买卖合同》时留存地址，且邮件跟踪查询单显示上述三份邮件均已妥投，原告于2010年11月12日收到了被告的解除合同通某。
审理中，原告向本庭提供了其已向被告交付的办理按揭贷款所需的相关资料，但该证据并未显示其提交日期是在被告指定的交付期以前，且被告对该部分证据亦不予认可。同时，原告提出因本案房屋被告已另行出售他人，请求另行交付一套与原合同约定基本一致的房屋。
上述事实，有认购书、商品房买卖合同、收款收据、通某、催告函、办理按揭的相关手续、邮件详情单、邮件跟踪查询单、商品房预售许可证、按揭贷款合作协议书及庭审笔录等证据在卷佐证,并经当庭核对质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告之间依商品房买卖行为而建立起的商品房预售合同关系，双方意思表示真实，虽然双方签订商品房买卖合同时被告未取得商品房预售许可证，但被告已于本案起诉前即2010年9月30日取得了商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用某律若干问题的解释》第二条规定，该商品房买卖合同可以认定为合法、有效合同，依法应予保护。该买卖合同对房屋位置、用某、面积、单价、总房款、具体的付款方式、按揭贷款、合同解除及其他事项等均予以明确约定。合同签订后，原告依约履行了支付首付款xx元及第二笔购房款xx元共计xx元的义务。余款xx元，办理银行按揭。根据合同约定，办理银行按揭贷款手续之事宜虽由被告负责协助办理，但原告须如期向被告提交办理银行按揭贷款所需的全部资料。被告于2010年9月30日取得商品房预售许可证，并于2010年10月10日与中国光大银行西安分行雁塔路支行签订了个人房屋按揭贷款合作协议书，在具备办理按揭贷款的情形后，被告立即通某原告提供办理按揭贷款的相关资料，并且给原告预留了提交办理银行按揭贷款所需资料的合理期间，但原告仍未在最后宽限期内向被告履行提交办理按揭所需资料的义务，被告据此于2010年11月9日被告作出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通某》，并且以特快专递的方式送达原告，符合合同法第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用某律若干问题的解释》第二十三条的规定以及双方合同附件七、附件九中的相关约定，双方签订的《商品房买卖合同》自2010年11月12日已经予以解除。审理中，原告以其已将办理银行按揭贷款所需全部资料交予被告为由，从而认为被告单方解除商品房买卖合同之行为无效。至此，本案争议焦点集中在原告是否在2010年10月27日前将办理银行按揭贷款所需全部资料交予被告。虽然原告称其已先向被告提交了办理银行按揭贷款所需的资料，并将其所称已提交资料作为证据在庭审中出示，但原告所提交资料本身并未显示出其提交时间，而且原告亦未对其提交时间进行充分、必要的证明，加之，被告对原告已向其提交办理银行按揭贷款所需全部资料之事实不予认可，并称其从未见到过原告向本庭出示的资料。根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反某驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”可见，原告并未对其诉称理由尽到相应的举证责任，根据举证责任分配原则，原告应承担不利后果。故对原告上述诉称理由，本院不予采信。对原告主张被告单方解除合同无效并要求被告向其另行交付一套与原合同约定基本一致的房屋之诉请，因双方签订的买卖合同已经于2010年11月12日予以解除，此后被告将房屋另行出售的行为不属于“一房二卖”，故本院依法不予支持，予以驳回。因双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定并结合本案的实际情况，被告应当将原告已经交纳的购房款予以退还，并支付相应的利息。至于被告的反某诉请求，因被告在尚未取得商品房预售许可证的情况下对外销售房屋，亦存在一定的过错，故其反某诉请求依法不予支持，予以驳回。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用某律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、原告阎某与被告陕西xx房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》于2010年11月12日解除。
二、被告陕西新城市房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告阎某购房款xx元。并支付利息（按同期银行贷款利率，其中xx元自2009年7月21日计算至实际付款之日止；xx元自2009年8月20日计算至实际付款之日止）。
被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告其余诉讼请求。
四、驳回被告的反某诉请求。
本案案件受理费xx元，由原告承担xx元，被告承担xx元。反某诉费xx元，由被告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长蒲婷婷
代理审判员梁梦艺
代理审判员刘洁
二0一一年十二月一日
书记员鲍&x
