原告赵某，男，X年X月X日出生。

原告赵1XX，男，X年X月X日出生。

二原告的委托代理人袁卓民，洛阳市X路法律服务所法律工作者。

被告马XX，男，X年X月X日出生。

委托代理人马2XX，男，X年X月X日出生。

委托代理人马1XX，男，X年X月X日出生。

原告赵某、赵1XX诉被告马XX租赁合同纠纷一案，原告赵某、赵1XX于2011年7月X号向本院提出起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年9月30日公开开庭进行了审理。原告赵某、赵1XX及委托代理人袁卓民，被告马XX及委托代理人马2XX、马1XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终某。

原告赵某、赵1XX诉称，2010年5月5日，原、被告双方协商将洛阳市X区X-X-X-102房屋出租给被告，租赁期为三年（从2010年8月1日起至2013年7月31日止）。因为该房屋系五十年代三层尖顶房，属改造拆迁范围，所以，在双方签订的租赁合同中，明确规定：“乙方在租赁期间，如房屋改造拆迁，乙方必须无条件服从”。2011年6月初，一拖洛阳（东方置业）旧房改造拆迁办通知原告出租房屋所在的5街X栋要搬迁，并要求在7月31日之前将房屋交出并办理有关拆迁手续。原告为了使被告有充分的思想准备，早一点把租房交还原告，就通知了被告，要求被告在7月20日前将租房腾空交还原告。经原告的多次催促，被告拒绝腾房。2011年7月14日，原告又以书面形式通知被告，要求被告在7月20日无条件将租赁的房屋返还给原告，并终某合同，但被告仍然拒绝腾房。7月20日上午，原告请求公安机关110出警和一拖拆迁办进行调解，被告不服调解，拒不交房。无奈下，原告将水、电停了。诉讼请求：1、请求解除原、被告双方的租赁合同，判决被告在7月20日无条件从租原告赵1XX的房屋内搬出；2、被告欠原告部分水费、电费445元必须交还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，1、原告与被告签订的租赁合同期限是三年，原告在明知房屋面临拆迁的情况下，仍然隐瞒真相与被告签订了为期三年的租赁合同，致合同无法按约定期限履行，被告受到极大的经济损失；如果被告知道房屋要拆迁，是不会和原告签订为期三的租赁合同的；2、原告在没有经过政府部门和法院裁决的情况下，擅自把租赁房屋经营所用的水、电都给断了，导致被告长达四十多天无法用水、用电，水、电费损失被告不应承担；3、被告租赁的房屋系上任租赁人马3XX买转租，原告和上一任的承租人马3XX买合伙隐瞒真相、欺诈被告，被告支付转让费x元，现合同无法按期履行，原告及马3XX买应共同承担赔偿损失的责任。

根据原、被告的诉辩意见，本庭归纳争议焦点为：1、原、被告双方签订合同时，原告隐瞒了房屋将要拆迁的事实，签订三年期限的租赁合同时，原告是否有充足的理由相信：该房屋能正常租赁使用三年2、本案争议的房屋现被政府部门或有关部门列入拆迁范围的事实是否存在，是否必须无条件拆迁，是否符合我国合同法规定的合同终某的条件3、被告是否拖欠原告的水、电费445元

经审理查明，原告赵某与原告赵1XX系父子关系，原告赵某为洛阳市X区X街坊X-X-X号房屋的房屋所有权人，洛阳市房地产管理局颁发的洛市房权证（2001）字第x号房屋所有权证载明：该房屋系房改房，个人产权比例为100%，证载房屋面积为54.66平方。近年来，原告赵1XX经原告赵某同意，一直以自己的名义对外出租该房屋，并收取租金。

2008年8月2日，原告赵1XX将该房屋出租给案外人马3XX买（被告马XX同乡）经营兰州拉面使用，租赁期限为三年，自2008年8月1日至2011年7月31日，月租金1300元等。原告赵1XX专门在该打印体合同文本上手写注明：“1、乙方在租房期间，如遇房屋改造拆迁，乙方必须无条件服从”等。该合同履行过程中，案外人向被告马XX提供了房源信息，介绍被告马XX与原告赵1XX认识并就租赁事宜进行磋商，双方于2010年5月5日签订了为期三年的租赁合同，该《房屋租赁合同》约定：甲方（原告）自愿将位于涧西区X街坊X-X-X号的自有房屋一套出租给乙方（被告）使用，租赁期限为三年，自2010年8月1日至2013年7月31日，租金为每月1600元，乙方承担水、电费等。合同还约定：乙方在租赁期间，如房屋改造拆迁，乙方必须无条件服从等。

2011年6月份，一拖洛阳（东方置业）拆迁办通知原告赵某：于2011年7月25日前拆迁退房等。原告赵某、赵1XX接通知后，多次口头通知被告马XX于2011年7月20日前腾房，并于2011年7月20日停止了上述房屋的供电，于2011年7月22日停止了上述房屋的供水。

另查明：2007年11月9日，中国一拖集团公司下发一拖置业（2007）320文件《关于印发的通知》，说明：经集团公司第十四届九次职工代表大会民主管理联席会审议通过，并报洛阳市国有大型企业住房改造领导小组备案，将一拖生活区多家灶、筒某、小平房等纳入改选范围，并规定了具体的补偿安置办法等。现原告赵某、赵1XX已与一拖东方置业（洛阳）有限公司签订了拆迁补偿安置协议。

本院认为，原告赵某与赵1XX系父子关系，原告赵1XX作为家庭成员征得房屋所有权人同意后，以自己的名义对外签订租赁合同，具有租赁权人资格；作为租赁合同的一方当事人，提起本案诉讼，诉讼主体适格。原告对外出租的房屋，在出租给被告马XX时，已经纳入一拖集团公司拆迁范围，但拆迁、退房期限尚未确定，故此，房屋所有权人或租赁权人在房屋被通知拆迁前，有权对外出租并适当收益，但为了避免承租方因租赁房屋产生损失，出租人应当将列入拆迁范围的事实告知承租人，并且应当签订不定期限的租赁合同，但是，本案原告在没有充足理由保证三年租赁期限实现的情况下，未向被告马XX告知相关事实，即与其签订了为期三年的长期租赁合同，属于对租赁标的物基本状况的重大隐瞒，使被告在签订合同时，对房屋有可能在租赁期限内被拆迁的事实并不详细知情，该三年的租赁期限没有体现租赁人的真实意思表示；合同约定了“在租赁期间，如房屋改造拆迁，乙方必须无条件服从”的内容，原告籍此作为合同约定解除的条件，但是，如果被告在签订合同时，知悉房屋随时可能拆迁的详细情况，即有可能选择不签订租赁合同或者重新协商合同内容，故此，该承诺也没有体现被告马XX的真实意思表示；原、被告双方的签约行为，属于我国合同法规定的因重大误解订立合同的情形。该合同履行过程中，因拆迁原因致合同不能再继续履行，但该情形不属于我国合同法规定的不可抗力的情形，也不属于我国合同法规定的合同约定解除的情形，故此，虽因拆迁原因致租赁合同不能履行，仍然不能免除原告方的签约过错责任；当然，本案被告马XX在签订长期性租赁合同时，应当对租赁标的物进行必要的了解，在一拖生活区列入拆迁范围的事实被租赁标的物所在地普通民众广泛知情的情况下，疏于进行了解，坚持与原告签订长期的租赁合同，完全依赖合同约定来保护自己的利益，也有一定的过错。现争议房屋因拆迁原因致履行不能，被告马XX坚持要求继续履行合同，抗辩理由不符合法律规定；根据我国合同法的规定，对因重大误解订立的合同，一方当事人有权申请变更或者撤销，但因被告马XX未提出相应的诉讼主张，原告要求解除合同的后果也是合同的终某履行，故此，本院不因为原告的诉因不当驳回其请求，直接判决终某合同的履行；原告要求被告支付经营期间拖欠的水、电费，理由正当，本院应予支持。被告马XX辩称“原告与案外人马3XX买合伙欺诈”、“马3XX买收取了x元转让费”、原告采取了断水、断电措施等，该辩解与本案争议不属于同一法律关系，且被告未提出相关反诉主张，故此，本院对被告马XX因接手租赁房屋是否支付了转让费、合同终某是否造成其损失等事实，不予审理、不予认定；如果被告马XX与原告赵某、赵1XX存在其他争议，可另行主张。故此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第二百一十六条之规定，判决如下：

一、终某、被告双方所签订的房屋租赁合同。

二、被告马XX于判决生效后十五日内向原告赵某、赵1XX返还租赁的位于洛阳市X区X路X-X-X-X号的房屋。

三、被告马XX向原告赵某、赵1XX支付拖欠的水、电费455元。

四、驳回原告赵某、赵1XX的其他诉讼请求。

本案受理费500元，由原告赵某、赵1XX负担350元，由被告马XX负担150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉河南省洛阳市中级人民法院。

审判长魏淑琴

人民陪审员李春芳

人民陪审员张巧利

二0一一年十一月十三日

书记员赵某媛