原告福建银典物业管理服务有限公司，住所地福州市X镇X路X号金山碧水中区采菊苑12#602。

法定代表人陈某某，总经理。

委托代理人张某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告林某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）-406。

委托代理人唐某某（系被告之妻），女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原告福建银典物业管理服务有限公司与被告林某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某某及被告的委托代理人唐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，其于2003年11月10日入驻金山二期B、C组团，承担该小区的物业管理服务工作。被告林某某是小区的业主和物业服务的直接受益人，但被告自2008年4月起拒绝向原告交纳物业管理费。至2009年9月30日，被告已实际拖欠原告物业管理费1292.4元、滞纳金1105元，虽经原告多次催讨，被告仍拒绝缴纳。被告未交纳物业管理费的行为违反了《物业管理条例》第七条、第四十二条一款的规定，故提起诉讼请求判令被告向原告支付物业费1292.4元以及拖欠物业费的滞纳金1105元。

被告辩称：一、原告擅自改变小区出行通道，给业主造成极大不便并拒绝改正，其提供的物业服务存在瑕疵，被告暂时缓交物业费是为了行使先履行抗辩权，表示抗议。二、《前期物业服务合同》约定的物业费为每月65.8元，原告单方涨价至71.8元，违反了合同的约定。因原告违约在先，故其要求被告承担滞纳金的诉讼请求缺乏事实及法律依据；且约定的滞纳金过高，依据《合同法》及《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》的规定，应相应减少。

原告向本院提供下列证据：1、《前期物业服务合同》一份，证明原、被告间存在物业服务合同关系以及合同约定的物业服务收费标准为每月每平方米0.55元；2、缴费通知书一份，证明被告在2008年4月1日至2009年9月30日欠缴物业费1292.4元。

被告向本院提供收款收据两张作为证据，证明被告此前如期缴纳物业费且当时物业费收费标准为每月每平方米0.55元的事实。

经庭审质证，被告对原告的证据以及原告对被告的证据的真实性和证明对象均无异议，本院均予以采信并作为定案依据。

经审理查明，2007年6月28日，福州市房地产经营总公司与被告福建银典物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由于甲乙双方签定的《前期物业管理委托合同》已经到期，而小区由于业主入住率较低，目前无法召开业主大会……甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，续签金山二期龙凤苑《前期物业管理委托合同》。多层住宅的物业服务费为每月0.55元3。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。逾期交纳的，乙方可按日千分之三收取滞纳金。物业服务费用上调或下降必须经小区二分之一业主同意。乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。合同期限自2007年7月1日起至2010年6月30日止。在合同期间，如果业主委员会依法成立，合同自行终止。合同签订后，原告向金山二期龙凤苑小区业主和物业使用人提供了物业管理服务。被告系龙凤苑12座X单元的业主，其房屋的面积为119平方米，自2007年1月1日至2008年11月30日，被告拖欠物业管理费。

本院认为，福州市房地产经营总公司与被告福建银典物业管理服务有限公司就金山二期龙凤苑小区签订的《前期物业服务合同》（以下简称《合同》）为双方的真实意思表示，合法有效，效力及于龙凤苑小区的全体业主。原告依约提供物业服务，被告作为小区业主也应依约履行向原告交纳物业服务费的义务。原告关于提高物业服务收费标准已按照合同约定经过小区二分之一业主同意的主张，没有证据支持，本院不予采信，故本案物业服务费应按《合同》约定的每月0.55元/平方米的标准计算，即为0.55元×119平方米×18个月=1178.1元。因被告未及时交纳物业服务费，依据《合同》约定应承担交纳滞纳金的违约责任，但《合同》约定的滞纳金日千分之三过高，依法应予适当调整，滞纳金以被告每月拖欠的费用为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从逾期缴费次日起逐月分期计算至被告还清之日。关于被告提出原告擅自改变小区出行通道，物业服务存在瑕疵的问题，宜另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条及《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下：

一、被告林某某应于本判决生效之日起十日内向原告福建银典物业管理服务有限公司支付物业服务费1178.1元及滞纳金（每月应缴数额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从逾期缴费次日起逐月分期计算至被告还清之日）。

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。

案件受理费50元，由原告福建银典物业管理服务有限公司负担20元，被告林某某负担30元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。

审判长黄某平

代理审判员吴洪青

人民陪审员许恒

二○一○年四月二十一日

书记员黄某

附一：本判决书引用的主要法律条文

1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

3、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用。

4、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

附二：执行申请提示

发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”