上诉人（原审被告）：王某乙，男，85岁。

委托代理人：董某某，男，58岁。

被上诉人（原审原告）：张某，男，49岁。

委托代理人：肖建伟，河南洛韵律师事务所律师。

上诉人王某乙因与被上诉人张某买卖合同纠纷一案，不服卢氏县人民法某（2011）卢民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法某成合议庭，公开开庭审理了本案。王某乙的委托代理人董某某，张某及其委托代理人肖建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法某查明：王某乙之父王某乙德在卢氏县X组陶家巷X号拥有房屋四间，在王某乙德去世后，该房一直由其子王某乙委托亲属周建民进行管理，周建民将该房屋中的三间租给张某居住，另外一间租给案外人苗淑伟居住，2009年9月，王某乙从居住地上海回到卢氏，与张某订立买卖合同，将含苗淑伟所租住的房屋在内的四间房屋一起出售给张某，约定房屋价款为5.6万元，由于由苗淑伟租住的房屋暂时无法某空，张某支付了5万元房款，王某乙为张某出具收条一张，注明其余6000元房款在房屋过户手续完成后再支付。合同订立后，王某乙将房产权、土地使用证交给张某，但拒绝提供其他办理过户手续方面的协助，由于证件显示所有人为王某乙德，张某无法某自办理房屋过户手续，遂起诉来院。

另查明，案外人苗淑伟曾以王某乙在未告知她的情况下出售房屋，侵犯了她作为承租人的优先购买权为由向原审法某提起诉讼，要求确认她享有所承租房屋的优先购买权，原审法某判决苗淑伟的优先购买权成立，该判决已生效。

原审法某认为，王某乙作为房屋所有权人王某乙德的继承人，在王某乙德去后，对该房屋享有继承权，至于王某乙是否是该房的唯一继承人，王某乙应举证证明，王某乙认为其擅自处分房屋的行为侵犯了其姐姐的继承权，但未提交相应的证据材料证明其姐姐对该处分权的意见。张某、王某乙订立买卖合同时，双方意思表示真实，不存在恶意串通，以侵害该房屋其他所有权人所有权的情形。王某乙在处分房屋时未告知王某乙姐姐对处分房屋的态度，张某以争议房屋多年来一直由王某乙本人或委托他人进行管理处分，且王某乙以房屋所有权人的名义与张某签订买卖合同等事实认定张某拥有对该房的完全处分权符合常理，即便该房屋确另有其他所有人，也应认定王某乙的处分行为构成表见代理，发生与有权代理相同的法某后果。张某、王某乙间的买卖合同成立且生效。王某乙应按照合同约定履行其协助办理房屋过户手续的义务，王某乙在合同订立后的合理时间内未有效履行协助义务构成违约，应当承担继续履行的违约责任。王某乙主张某某早在该房屋处分之前便知晓王某乙姐姐不同意处分该房屋的说法某有证据支持，原审法某不予采纳。2009年9月，张某、王某乙间的买卖合同成立后，案外人苗淑伟与王某乙间的房屋租赁合同基于“买卖不破租赁”原则可以继续存在，但由于王某乙已经处分了房屋所有权，就应将与所有权有关的收益权利一并移交给张某，王某乙继续收取该房屋租金的行为使张某的收益权受到侵害，应当承担赔偿责任，赔偿的具体数额，原审法某结合该房屋现状、位某、王某乙的过错程度酌定为人民币600元。由于王某乙同意以办理过户手续作为支付其余6000元房款的条件，而该条件尚不具备，所以王某乙以张某尚未付清房款，不享有收益权的主张某能成立。另外法某只是判决案外人苗淑伟享有对其所承租的一间房屋具有优先购买权，而不是所有权，王某乙以该理由对张某要求协助办理房屋过户手续进行的抗辩没有法某依据，原审法某亦不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、王某乙在本判决生效后十日内协助张某办理位某卢氏县X组陶家巷X号房屋四间的过户手续。二、王某乙在本判决生效后十日内赔偿张某损失人民币600元。案件受理费100元，由王某乙承担。

王某乙不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发还重审或改判。其主要理由是：1、同张某签订买卖协议的房屋，实际上是还没有履行继承和分割的财产，原审法某在庭审中也证实“……证件显示房屋所有人为王某乙德……”，其姐姐王某乙军现在也不同意卖掉房屋，因此其现在既无法某行合同，更无法某助张某办理过户手续；2、原审判决已查明苗淑伟起诉其的房屋优先购买权案胜诉并生效，其已将四间房屋中的一间卖给了苗淑伟，而原审却不顾这些重要的事实和证据，判决要求其将四间房屋过户给张某，前后矛盾；3、因为四间房屋中的三间本身是由张某承租的，另一间是租赁给苗淑伟的。而法某又判决苗淑伟具有优先购买权，其也因此将这间房屋卖给了苗淑伟。本案又让其赔偿张某因租赁给苗淑伟一间引起600元的损失是毫无道理的。其没有违约，即使违约也是因法某判决让其违约，其不应当承担赔偿责任。

张某答辩时请求维持原判，驳回王某乙的上诉请求。其主要理由是：1、法某在判决苗淑伟享有优先购买权之前的2009年9月12日，王某乙已将该四间房屋卖给其，不但签订书面房屋买卖协议，支付房款，而且王某乙也把土地证、房产证交给其。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第21条的规定，王某乙侵犯苗淑伟优先购买权，苗淑伟只能要求王某乙对她赔偿，不能要求确认其与王某乙买卖合同无效；2、王某乙已将房屋卖给其，已处分了该房屋所有权，就应将与所有权有关收益权一并移交给其，王某乙继续收取房屋租金的行为使其的收益权收到侵害，应当赔偿；3、其与王某乙在订立买卖合同时，双方意思表示真实，不存在恶意串通，以侵害该房屋其他所有权人的所有权情形。该房屋多年来一直由王某乙本人或委托他人进行管理、处分，王某乙以房屋所有权人的名义与其签订买卖合同，其认定王某乙拥有对该房屋的完全处分权符合常理。即便该房屋另有其他人所有，也应认定王某乙处分行为构成表见代理，发生与有权代理相同的法某后果，王某乙应按照合同约定履行他协助办理房屋过户手续的义务。

本院经审理查明的事实与原审相同。

本院认为，合同是平等主体的自然人、法某、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同双方应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。2009年9月12日，王某乙与张某签订《房屋买卖协议》，约定将王某乙在卢氏县X巷X号院内老宅房屋四间卖与张某等事项。王某乙上诉称涉案房屋系未尚未继承、分割的遗产，其无权单独处分；原审判决与苗淑伟诉其的优先购买权生效判决相互矛盾；其未违约，不应承担赔偿责任。经查，王某乙之父王某乙德去世后，涉案房屋一直由王某乙本人出面或其委托亲属代为管理。房屋买卖合同由王某乙与张某订立，并收取房款，交付房产证、土地证。王某乙对涉案房屋的处分是否有权，根据民法某则中有关表见代理和善意取得的规定，该房屋买卖合同合法某效，双方均应依约履行。苗淑伟诉王某乙一案，法某判决她享有优先购买权，并非所有权，该权利不能对抗张某基于买卖合同关系而依法某得的所有权，故该两判决并不矛盾。王某乙与张某达成买卖协议后，已对房屋的权属作出处分，亦应将与房屋有关的收益权利等一并移交。因王某乙继续收取租金，构成违约，故应承担赔偿责任。原审法某将赔偿金额酌定为600元适当。综上，王某乙的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王某乙承担。

本判决为终审判决。

审判长任安生

代审判员陈巍

代审判员赵曜

二○一一年十一月十八日

书记员牛晓俞