原告河南天冠企业集团有限公司（以下简称天冠集团）

法定代表人：张某，任公司董事长。

委托代理人田淀，河南怡和律师事务所律师。委托权限：特别授权。

被某牛某，男。

被某赵某，女。

第三人郭某，男。

委托代理人惠春生，河南震世律师事务所律师。委托权限：一般代理。

原告天冠集团诉被某牛某、赵某、第三人郭某租赁合同纠纷一案，原告于2011年5月24日诉至本院，本院于当日立案受理。并依法组成合议庭于2011年6月27日公开开庭对本案进行了审理，原告天冠集团的委托代理人田淀、被某牛某、赵某、第三人郭某及其委托代理人惠春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，根据市X排，原告以南阳酒精厂职工技术协作委员会的名义，于1992年购买医圣祠街X号门面房一处，1994年办理了产权登记，证号为：x，面积112.05平方米，上下两层。购买后一直由原告所属工会经营管理。2004年6月1日，原告以工会名义将该房租赁给被某使用，约定租期为5年，每年租赁费4500元。2009年到期后，原告收回房屋时，发现被某未经同意私自搭建到四层，并私自交给第三人使用，遂要求被某自行拆除未果，后被某又提出与他人合作经营问题但一直未提供证据。为妥善解决问题，双方及第三人协商对私自搭建的详细情况统计后，对建设成本（不含装饰部分）给予适当补偿，但因被某及第三人要价太高而无法形成一致意见。原南阳酒精厂于2007年10月27日，经国资委批准整体改制为河南天冠企业集团有限公司。2011年5月23日下午，原告到现场后发现被某又私自装修，严重侵害了原告的合法权益。原告认为被某在未经原告同意的情况下，私自违章搭建房屋的行为不应受法律保护，在租赁合同到期后拒不腾房行为缺乏法律依据和合同依据，为使原告之合法权益不受侵犯，特提出民事诉讼，请求贵院依法判令被某及第三人将南阳市X街X号的房屋无条件退还给原告，判令被某恢复房屋原状、立即停止装修行为，并承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求判令被某自合同期满至房屋交付止每年支付一万元租费。

被某牛某辩称，我大姑赵某仙想租房开饭店，打听到这房子是天冠的，后知道我是天冠的，问能不能租下来，后来单位同意了，我们夫妻二人共同与原告工会签订了租房合同，我爱人赵某说不用投资跟着赵某仙干。后来我们不知道啥情况，赵某仙把房子（指后院一、二层）盖起来，又听说和广东一个人合作，后来听说房子交给郭某长了，怎样转让、啥时间我不清楚，郭某长接后听说又盖两层后单位要房子，郭某长又转让了，房租交到啥时间不清楚，厂里有条子，转让没经厂里同意我也不清楚。

被某赵某辩称：同牛某的辩解。

第三人郭某辩称：谢秋泉开个酒店说经营不好，想往外转让，我侄儿想在南阳开饭店，我不是本案利害关系人，我是中间人，申请追加第三人错误。房子从一层建到二层已经七年，从三层建到四层五年了，原告领导每年都去收费吃饭，原告没有对此提出异议，原告是明知搭建房屋并不是私自搭建，该房已多人、多次转手，到现在房子经营的是张某渊，均与本案第三人无关，要求第三人参加诉讼不符合法律规定。

原告为支持其诉讼主张某本院提交证据如下：

1、2007年10月27日南阳市国资委文件，用于证明原告主体。

2、2008年6月30日营业执照，证明同上。

3、2004年6月1日租赁合同，证明租赁关系和交房依据。

4、1994年11月5日房产证，证明房屋产权及院落。

5、2011年4月16日搭建、装修情况统计清单，证明原、被某及第三人协商解决情况。

6、2011年5月24日天冠工会通知及照片，证明要求停止装修施工行为，并将通知张某在租赁房的前墙玻璃上。

7、2011年5月24日法院通知及照片，证明将法院2011年5月24日下发的停止施工的通知张某在租赁房屋前墙的玻璃上。

8、2011年5月25日赵XX证言，证实赵XX和谢秋泉不干后交给第三人郭某。

被某牛某、赵某对原告所举证据无异议。

第三人对原告所举证据质证意见为：对证据1、证据2无异议；对证据3有异议，第三人不知道牛某、赵某签订的合同，第三人是知道谢秋泉转让给第三人外甥女杨延荣；对证据4认为所有权不一致；对证据5本身无异议，对证明方向有异议，郭某签名不是见证人、委托人；对证据7无异议，与第三人无关；对证据8有异议，证人应出庭作证，牛某与本案有利害关系，证言部分不属实，不是转让给郭某。

被某牛某、赵某未向本院提交证据。

第三人为证明其诉讼主张某本院提交证据如下：

1、2004年8月10日谢秋泉营业执照；2、2004年9月14日谢秋泉税务登记；3、2008年3月25日谢秋泉卫生许可证；用于证实第三人不是本案的利害关系人，追加第三人是错误的，第三人郭某不负任何责任。

4、2006年9月18日房屋转让协议，用于证实杨延荣购买谢秋泉房产及附属设施情况。

5、2009年5月1日杨延荣和赵某会的租赁协议，用于证实杨延荣把房子转给赵某会。

6、2011年5月10日房屋转让协议，用于证实杨延荣将房子转让给张某渊。

原告对第三人所举证据质证意见为：对证据1、2、3本身无异议，但已超过有效期，对实际情况不了解，与本案不具有关联性，对证据4、5、6原件要求保存在法庭，协议内容虚假、不真实，租赁合同连原告的房子也租了，要求把协议人的联系方式、地址提交法庭，如法庭准许保存，当事人不提交的，这三份协议证据效力不予认定，认为是第三人的干扰诉讼行为。

被某牛某、赵某对第三人所举证据没有意见。

根据原、被某、第三人举证、质证及庭审辩论，本院确认如下案件事实：

1994年11月5日，南阳市酒精厂职工技术协作委员会通过购买方式取得位于南阳市X街X号房产的所有权。2007年10月27日南阳市国资委以宛国资产权（2007）X号文批复同意南阳酒精总厂为河南天冠企业集团有限公司的唯一股东，即南阳酒精总厂改制后的名称为河南天冠企业集团有限公司。

2004年6月1日，原告以工会名义（甲方）与被某牛某、赵某（乙方）签订房屋租赁协议，主要约定被某租赁原告坐落在南阳市X区X街X号临街门面楼房上下各两间及后院，用于饭店经营，租赁期限为五年；租赁期限内每年房屋租金为4500元人民币；租赁期限内房屋由乙方管理使用，乙方保证不得改变、改造房屋主体结构，如需装修、粉某、地板砖铺设等经营需要的设施，必须征得甲方同意后方的进行施工，费用由乙方承担；在租赁期限内，甲方不得将乙方租赁的房屋擅自再转租给任何第三人，乙方在承租期限内不得变更承租人或转让他人经营，不得违法经营，如违反，甲方有权终止协议，收回房屋，所产生的后果由乙方负责；租赁期满，乙方有权拆除因经营需要的安装设施，如空调、电扇等，不能拆除的应与甲方协商进行处理等条款。

合同签订后，被某赵某将租赁房屋交与其姑赵某仙，赵某仙又和南方人谢秋泉合伙经营饭店，并于2004年搭建了后院一、二层临时建筑，其后被某牛某、赵某及其姑赵某仙和谢秋泉在未经原告同意及知情的情况下又交与第三人郭某的亲戚杨延荣管理，但一直由第三人出面经营并联系、协调续租及附属物补偿等事宜，期间又于2006年搭建了前后院整体的三、四层临时建筑。

合同期满后，原告多次要求被某腾房，因两被某私下将房屋交与案外人管理而无法兑现，为切实解决该问题，原告方李青、王某霞及法律顾问田淀和被某方牛某、第三人郭某于2011年4月16日共同对租赁房屋及私自搭建部分和装饰部分进行了丈量，丈量后双方各自询价，意图全面解决争议，因各方意见不一而无果。

2011年5月23日原告工会发现第三人在租赁房进行门脸装修后于5月24日以工会名义在租赁房现场贴出了立即交房、停止装修的“通知“并拍照后到本院立案，由此形成争议。

另查明，为避免损失的扩大和矛盾激化，本院受理后的当日应原告的申请，于2011年5月24日制作了（2011）宛民初字第X号通知书，要求被某及有关人员立即停止正在进行的施工作业，该通知先后向原告、被某、第三人予以送达，同时于当日下午将该通知张某在租赁房的前墙玻璃上。

本院认为：一、2004年6月1日原、被某之间签订的租赁协议不违背国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，第三人虽对房屋产权主体有异议，但南阳市国资委的改制文件已予以明确，对第三人的该异议本院不予采信；对于原告请求租赁协议期满后至房屋交付止每年支付一万元费用的问题，因双方对此无协议约定，可以参照原租赁协议的数额予以确定；从原被某双方签订的租赁协议第3条和第8条的约定情况分析，租赁协议第8条约定的“租赁期满……不能拆除的应与甲方协商处理”，仅指租赁房屋装修部分，即协议第3条约定的“不得改变、改造房屋主体结构”应当理解为不得增加临时建筑；被某牛某、赵某在未经原告同意的情况下，私自将房屋交由他人管理并失去控制既是严重违约行为，更是本案发生的直接原因；第三人郭某在明知租赁协议期满直接与原告协商续租的情况下，在2011年4月16日直接与原、被某协商补偿搭建部分的情况下，不及时将真实情况告知自己的亲戚杨延荣，是导致案外人张某渊施工行为发生的直接原因，案外人张某渊在原告方自行通知、本院立案后再行通知停止施工的情况下，仍强行施工装修，对此应自行负责。

二、本案审理的是租赁合同纠纷，期满后返还租赁物是该类合同的最基本特征之一，而本案第三人及案外人在本案中涉及的是搭建的建筑应否补偿及如何补偿的问题，与本案不仅主体不同，而且法律关系不同，故对此部分应另案处理，但仍不影响被某及有关人员的交房义务。本案经本院调解，各方未能达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，判决如下：

一、本判决生效后十日内，被某牛某、赵某将位于南阳市X街X号的房屋（以x号房产证为准）交还给原告河南天冠企业集团有限公司；

二、本判决生效后十日内，被某牛某、赵某按每年4500元的标准向原告河南天冠企业集团有限公司缴纳房屋占用费用，2009年6月1日起到交还房屋之日止。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

案件受理费100元，由被某牛某、赵某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长刘琳瑜

审判员李明军

审判员郭某香

二0一一年十月十二日

书记员王&x