上诉人（原审被告）刘某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。

委托代理人王某，女，X年X月X日出生，汉族，个体业者，住（略）。

被上诉人（原审原告）葫芦岛市天长房地产开发有限公司，住所地葫芦岛连山区X街。

法定代表人张某乙，该公司董事长。

委托代理人国某某，女，X年X月X日出生，汉族，该公司职员，住（略）—X号楼X室。

上诉人刘某因物业服务合同纠纷一案，不服连山区人民法院（2011）连民三初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李春学担任审判长，审判员刘某鸿主审，审判员吴玉刚参加评议的合议庭，于2011年7月25日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人王某、被上诉人的委托代理人国某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：葫芦岛市天长房地产开发有限公司物业管理分公司隶属于原告葫芦岛市天长房地产开发有限公司。该公司取得了葫芦岛市X乡建设委员会颁发的物业管理企业资质证书。兴盛好人家小区物业收费标准为每月每平米建筑面积0.30元，该标准已经葫芦岛市物价局批准。被告刘某系葫芦岛市X区业主。2005年2月28日，原告与被告签订物业管理委托合同一份，约定被告对其所有的兴盛好人家小区X号楼X号门市房的物业管理相关事项委托给原告，被告向原告支付物业管理费。2008年5月21日，原告与兴盛好人家小区业主委员会重新签订了物业管理委托合同一份，约定该小区物业管理相关事宜委托给原告，被告向原告交纳物业管理费。被告刘某所有的门市房面积为143.67平方米，每年应缴纳物业费518.00元。2007年、2008年、2009年、2010年共四年被告未缴纳，共计拖欠物业管理费2，072.00元。

原审法院认为，被告刘某所有门市X区内，多年间事实上已经实际享受原告提供的物业服务，为此应当交纳服务费用。且原告收取的费用符合相关文件规定。关于原告要求被告给付滞纳金的请求，因原告与被告居住小区业主大会之间约定无证据证明被告知悉，故不予支持。关于被告主张某乙告不具备主体资格问题，经审查原告下属物业分公司取得了物业管理资质证书，但该分公司不具备诉讼法人资格，系原告下属分支机构，应认定原告具备原告诉讼主体资格。关于被告主张某乙门市房已将后门堵死，与原告不存在服务合同关系问题，因物业管理涉及范围较广，不单纯是通行问题，报供用设施设备如上下水管道、饮用水的供给、消防设施……等等的维修养某、运行和管理。被告门市房不是孤立于以上设施独立存在的，故被告已不存在物业服务合同关系为由拒交物业费的抗辩理由，不予支持。依照《中华人民共和国某同法》第六条规定，判决：被告刘某于判决生效后五日内给付原告葫芦岛天长房地产开发有限公司物业服务费2，072.00元。案件受理费25.00元，由被告承担。

宣判后，被告不服原审法院上述判决，向本院提出上诉，其上诉理由：被上诉人不具备物业服务的资质，签订的《物业管理委托合同》无效；且上诉人没有享受到被上诉人的物业服务，不应当交纳物业费，要求依法改判。

被上诉人答辩称原审判决正确，请求维持原判。

二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为，葫芦岛市X区业主委员会与葫芦岛市天长物业管理分公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示、内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《合同法》解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条（五）项规定的“强制性规定”是指效力强制性规定”。该规定是指违反效力强制性规定合同应当认定无效。关于上诉人提出根据《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动企业应当具有独立法人资格。”该规定属于管理性规范，不是效力强制性规范，葫芦岛市天长房地产开发有限公司物业管理分公司隶属于原告葫芦岛市天长房地产开发有限公司，系葫芦岛市天长房地产开发有限公司分支机构，且该物业分公司已经取得了物业管理资质证书，因此，上诉人刘某主张《物业管理委托合同》无效的上诉理由，本院不予支持。上诉人刘某所购买的房屋坐落在兴盛好人家小区X区的业主，上诉人所居住的房屋不是独立小区之外的单独设施，所谓物业管理包括公共设施的维修、养某、和管理等，上诉人刘某与被上诉人葫芦岛市天长房地产开发有限公司已经形成事实上物业管理合同关系，上诉人享受被上诉人提供的物业服务，应当交纳物业费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律适当，上诉人刘某的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国某事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25.00元，由上诉人刘某负担。

本判决为终审判决。

审判长李春学

审判员吴玉刚

审判员刘某鸿

二○一一年七月二十六日

书记员王某楠