上诉人(原审原告、反诉被告)：重庆XX钢铁(集团)有某。
上诉人(原审被告、反诉原告)：姜XX。
上诉人重庆XX钢铁(集团)有某与上诉人姜XX租赁合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年7月13日作出(2011)万法民初字第X号民事判决，重庆XX钢铁(集团)有某与姜XX均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2009年2月6日，重庆XX钢铁(集团)有某(甲方)(以下简称XX公司)与姜XX(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市X区X路X号XX陶瓷市某B栋X号场地某计建筑面积约400平方米出租给乙方使用(仅用于门面，不能用作仓库)；租赁场地某于瓷砖经营；租赁期限为二年10个月，即自2009年3月1日起至2011年12月31日止；第某年租赁期从2009年3月1日起至2010年12月31日止，租金按建筑面积收取为12元/平方米/月，需缴纳租金共计x元，须于2009年2月6日交清，第某年租赁期从2010年1月1日起至2011年12月31日止，租金按建筑面积收取为12元/平方米/月，需缴纳租金共计x元，须于2009年11月30日前交清，第某年租赁期从2011年1月1日起至2011年12月31日止，租金按建筑面积收取为12元/平方米/月，需缴纳租金共计x元，须于2010年11月30日前交清。
2009年4月30日，XX公司(甲方)与姜XX(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市X区X路X路XX陶瓷市某D栋X号场地某计建筑面积约406平方米出租给乙方使用(仅用于门面，不能用作仓库)；租赁场地某于瓷砖经营；租赁期限为二年，即自2009年5月1日起至2011年4月30日止；第某年租赁期从2009年5月1日起至2010年4月30日止，租金按建筑面积收取为13元/平方米/月，需缴纳租金共计x元，须于2009年4月30日前交清，第某年租赁期从2010年5月1日起至2011年4月30日止，租金按建筑面积收取为13元/平方米/月，需缴纳租金共计x元，须于2010年3月31日前交清。两份《租赁合同》还约定：租赁场地某的维修由乙方负责(包括地某、地某、墙体、屋顶等)，并自行支付维修费某；经甲方同意，乙方可以对租赁场地某行装修或改善、增减设备设施，或改变场地某构，其费某由乙方自负。本合同期满或经双方同意解除，乙方须于五日内迁离租赁场地某办理相关手续后将租赁场地某好无损的归还甲方(包括装饰、装璜等，但乙方添置的设备除外)；乙方不交付或不按约定支付租金达三十日以上，甲方有某解除本合同；甲方按前条规定解除本合同后，乙方在租赁场地某装修、增加设备设施归甲方所有，并且甲方不予以补偿；因自然灾害、政策变化等不可抗力造成本合同不可履行的，双方解除本合同并互不追究违约责任，但应按合同约定办理合同终止手续等内容。
因万州区北滨公园建设需要，XX公司位于重庆市X区X路X号XX陶瓷市某被列入拆迁范围。2011年1月27日，XX公司向各租赁户发出《通知》，内容为：“因北滨公园建设需要，区政府决定在2011年3月31日以前对XX陶瓷市某予以整体拆除。为支持、配合政府北滨公园建设，现将有某事项通知如下:一、从本通知之日起，市某内只允许出库，新购进的货物一律不得进入市某内仓库。二、我公司与各商户签订的租赁合同从本通知之日起终止。三、请各商户于2011年3月1日前到我公司办公室完善相关手续并搬出XX陶瓷市某。”同月28日，XX公司在市某内张贴了《通告》，内容为“按上级要求，本公司及其市某必须在2011年3月31日前搬迁拆除。自本通告之日起，本公司所属各市某商品只出不进，望各经营户及客商理解支持。”
合同履行中，姜XX未按约定支付B栋X号场地2010年1月1日—2010年12月31日的租金x元及2011年1月1日至2011年12月31日的租金x元、D栋X号场地2010年5月1日—2011年4月30日的租金x元。按合同约定计算，B栋X号场地2011年1月1日—2011年6月10日的租金为x元(12元/平方米/月×400平方米÷30日×160日)；D栋X号场地2011年5月1日—2011年6月10日的租金为7037元(13元/平方米/月×406平方米÷30日×40日)。
XX公司租赁给姜XX使用的场地某商业用地。
XX公司统一修建的棚舍，姜XX修建的围墙、经营用房，未取得建设工程规划许可证、未经相关职能部门批准。
2008年7月8日，XX公司与马惠萍签订《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市X区X路X号XX陶瓷市某D栋X号场地某计建筑面积约514平方米出租给乙方使用；租赁场地某于瓷砖经营；租赁期限为一年，即自2008年5月1日起至2009年4月31日止；租赁场地某单位租金按建筑面积计算13元/平方米/月，需缴纳租金共计x元，须于2008年4月18日前交清；租赁场地某的维修由乙方负责(包括地某、地某、墙体、屋顶等)，并自行支付维修费某；经甲方同意，乙方可以对租赁场地某行装修或改善、增减设备设施，或改变场地某构，其费某由乙方自负。本合同期满或经双方同意解除，乙方须于五日内迁离租赁场地某办理相关手续后将租赁场地某好无损的归还甲方(包括装饰、装潢等，但乙方添置的设备除外)；乙方不交付或不按约定支付租金达三十日以上，甲方有某解除本合同；甲方按前条规定解除本合同后，乙方在租赁场地某装修、增加设备设施归甲方所有，并且甲方不予以补偿；因自然灾害、政策变化等不可抗力造成本合同不可履行的，双方解除本合同并互不追究违约责任，但应按合同约定办理合同终止手续等内容。事后，马惠萍将该场地某租给姜XX使用。
2011年1月18日，XX公司(乙方)与重庆市某州建设开发有某(甲方)签订《仓库搬迁协议》，约定：因北滨公园建设工程需要对乙方所属的陶瓷市某进行搬迁，一期只对乔光富、谭正萍两家经营户仓库内存放的货物进行搬迁，搬迁的费某(含上下车搬运费、汽车运费某搬迁损耗等各种费某支出)按市某价50元/吨，因考虑到时间紧、加上春节临近，甲方同意在市某价50元/吨的基础上每吨另加30元，本次搬迁费某合计按80元/吨计算，有某仓库等其他费某纳入企业搬迁时补偿；搬迁货物数量以2011年1月15日XX钢铁搬迁工作组核实的数量为准，即乔光富所租仓库库存为950吨，谭正萍所租仓库库存为1250吨，总计2200吨，总费某为2200吨×80元/吨=x元；于2011年1月22日12：00时前搬迁完毕等内容。
本案在审理中，姜XX向该院申请调取XX公司与拆迁人签订的有某XX陶瓷市某拆迁补偿协议。该院在拆迁人重庆市某州建设开发有某调取时，被告知该公司尚未与XX公司签订拆迁补偿协议。
诉讼中，该院于2011年7月12日询问双方当事人：营业用房(展厅)、仓库的面积各是多少。XX公司称不清楚，且与其无关。姜XX称展厅350平方米，其余为仓库面积。
XX公司起诉称，租赁合同有某，姜XX尚欠从2010年5月1日起至2011年6月10日的租金x元，请求判令解除双方的租赁合同关系，姜XX交还租赁场地、支付租金x元，驳回姜XX的反诉诉讼请求。
姜XX反诉诉称，租赁合同无效，XX公司应对添附物进行补偿，请求确认租赁合同无效，XX公司补偿修建和装修租赁房屋的费某x元，支付货物转运费x元，驳回XX公司的本诉诉讼请求。
一审法院审理认为，一、租赁合同的效力问题。租赁合同部分有某部分无效。XX公司出租给姜XX使用的是场地，该场地某在地某，经相关职能部门批准为商业用地，作为建材市某使用。XX公司将该场地某租给姜XX经营瓷砖，符合该地某的使用性质。合同中约定的租赁场地某置、建筑面积、场地某途、租赁期限等部分的内容，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应为有某。XX公司统一搭棚，姜XX在该基础上所修建的仓库、营业用房，属于临时建筑物，未获得政府城乡规划主管部门批准，属于违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第某十四条“在城市X区内进行临时建设的，应当经城市X乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市某、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地某划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市某民政府制定”、《重庆市X乡规划条例》第某十六条“临时建设应当严格控制。确需在城市X区内进行临时建设的，应当经城乡规划主管部门批准。临时建设不得影响近期建设或者控制性详细规划的实施，不得影响交通、市某、安全，不得妨碍他人的合法权益。建设单位或个人申请办理临时建设工程规划批准文件，应提交土地某明文件、建设工程设计方案等材料。城乡规划主管部门自受理之日起二十五个工作日内会同有某部门进行审查，作出是否同意的决定。临时建(构)筑物应当设置明显标识”、第某十七条“临时建(构)筑物的批准使用期限不得超过两年。确需延长的，应在期限届满三十日前提出申请，可延长一次，但延长期不得超过一年，且不得超过批准的土地某用期限。临时建(构)筑物使用期限届满应当无条件拆除；使用期限未满，因实施城乡规划需要拆除的，也应无条件自行拆除”、《中华人民共和国城乡规划法》第某十六条“建设单位或个人有某列行为之一的，由所在地某市X乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：(一)未经批准进行临时建设的；(二)未按照批准内容进行临时建设的；(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的”的规定，租赁合同约定“租赁期间其场地某姜XX统一搭建，费某由姜XX承担；其围墙部分由XX公司自建，并根据业务发展需要在征得XX公司同意的情况下，可以在租赁范围内进行装修，其费某自理”、“租赁场地某的维修由姜XX负责(包括地某、地某、墙体、屋顶等)，并自行支付维修费某；经甲方同意，乙方可以对租赁场地某行装修或改善、增减设备设施，或改变场地某构，其费某由乙方自负”的内容，应为无效。二、租赁合同是否应当解除，姜XX是否应当交还XX公司所租赁的场地某题。姜XX应当交还XX公司所租赁的场地。(1)租赁期限已经届满的，不存在解除合同的问题，姜XX应无条件的交还场地。(2)合同约定姜XX不交付或不按约定支付租金达三十日以上，XX公司有某解除合同；因自然灾害、政策变化等不可抗力造成本合同不能履行的，双方解除本合同并互不追究违约责任，但应按合同约定办理合同终止手续。姜XX未按约定支付XX公司租金，且因北滨公园建设的需要，政府将XX陶瓷市某列入拆迁范围，并要求及时予以拆除。租赁合同中所约定的解除合同的条件已经成就。XX公司主张解除未到期的租赁合同、姜XX交还场地某诉讼请求，应予支持。三、姜XX是否应支付租金及占用使用费某问题。姜XX应承担支付租金及占用使用费某责任。租赁期限已经届满的租赁合同，姜XX应当支付所欠XX公司的租金，并支付XX公司以后的场地某用使用费；租赁合同解除的，姜XX应支付交还场地某日止的租金。四、XX公司对姜XX修建的临时建筑物(即姜XX主张的添附物)是否予以补偿的问题。临时建筑物属违法建设，本应由双方对各自修建的临时建筑物部分自行拆除。但考虑到姜XX自行拆除临时建筑物，将拆除的材料转运，需要花费某力物力，拆除临时建筑物后的砖等材料具有某值，以及该市某拆迁时间紧迫的实际情况，可以由XX公司就拆除临时建筑物的残值对姜XX予以适当补偿，补偿后残值归XX公司处理。补偿标准按照仓库30元/平方米、门面房屋120元/平方米，以实际建筑面积计算补偿款。五、XX公司是否应补偿姜XX货物搬运费某问题。XX公司应补偿姜XX搬运费。货物搬迁费某标准可以参照XX公司与重庆市某州建设开发有某签订《仓库搬迁协议》中约定的80元/吨计算，搬迁货物数量以双方共同清点核实的吨位为准。综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第某十四条、《中华人民共和国合同法》第某十二条第(五)项、第某十六条、第某十三条、第某十九条、第某百二十六条、第某百三十五条之规定，判决一、XX公司与姜XX于2009年2月6日、2009年4月30日分别签订的租赁合同为部分有某部分无效合同；二、解除XX公司与姜XX于2009年2月6日签订的租赁合同，终止履行；三、姜XX于该判决生效后五日内交还XX公司XX陶瓷市某B栋X号、D栋X号二块场地；四、姜XX于该判决生效后五日内支付XX公司租金及占有某用费x元(x元+x元+x元+7037元)；五、XX公司于该判决生效后五日内补偿姜XX拆除临时建筑物的残值x元［(406-350+400)平方米×30元/平方米+(350平方米×120元/平方米)］，补偿后残值归XX公司处理；六、XX公司按80元/吨计算补偿姜XX货物搬迁费，搬迁货物数量以双方共同清点核实的吨位为准。本诉案件受理费3103元，减半收取1552元，反诉案件受理费4574元，合计6126元，双方各负担3063元。
XX公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院对租赁合同效力认定有某。XX建材市某是经相关部门批准的合法市X乡规划法的规定，承租人为了使用的便利，承租后修建的墙体与违章临时建筑物的租赁有某质区别，本案合同是有某的。2、由XX公司补偿承租人添附物残值无依据，且显失公平。如合同有某，租赁期满后添附物归出租人所有。如合同无效，承租人应自行拆除添附的墙体，恢复原状后交还场地。一审判决出租人按门面120元/平方米、仓库30元/平方米补偿承租人临时建筑残值无依据。出租人不应支付承租人搬迁费，一审判决参照XX公司与万州建设开发有某订立的仓库搬迁协议支付搬迁费某反了证据规则的规定。请求维持原判第某、三、四条，撤销原判第某条、第某条，驳回姜XX的诉讼请求，并由姜XX承担诉讼费某。
姜XX答辩称，承租人与XX公司在2005年、2008年均有某赁合同，本案应适用2008年的合同。合同约定承租人违约，添附物归出租人所有，但承租人未违约，添附物所有某不发生转移。承租人租金应支付至2011年1月27日止。XX公司未补偿添附物残值和搬运费，承租人才未搬走，XX公司补偿以上费某后，承租人才应交还场地。
姜XX不服一审判决，向本院提起上诉称，1、本案租赁合同无效。一审法院认定XX公司搭棚的部分有某，姜XX在该基础上修围墙部分无效是错误的，单独的棚和围墙都不能成为租赁物。租赁物是未经批准的临时建筑，租赁合同全部无效。2、租赁合同无效的过错全部在XX公司，XX公司拥有某赁物的土地某用权，完善土地某用权上搭棚、修建临时建筑物的报批手续是XX公司的法定义务，现因租赁物未获得批准，租赁合同无效，过错全在XX公司。3、XX公司应按添附物的造价进行补偿。一审判决按仓库30元/平方米、门面120元/平方米补偿无依据。4、承租人租金应支付至2011年1月27日。XX公司自2011年1月27日发出终止合同书面通知，不允许进货，姜XX无法开展经营活动，就不应支付租金。XX公司在终止合同的同时，不支付搬运费、添附物补偿费，承租人无法搬出，无法交付场地。一审判决按租金支付占用使用费某不按添附造价进行补偿，有某公平。5、承租人在没有某得相应的添附物补偿前，可以不交付场地某添附物。请求撤销原判第某条，改判租赁合同全部无效；撤销原判第某条，改判XX公司支付承租人搬运费、添附物补偿款后，承租人交付场地；撤销原判第某条，改判承租人减少支付租金x元；撤销原判第某条，改判XX公司增加支付承租人添附物补偿款x元并由XX公司承担一、二审诉讼费。
XX公司答辩称，双方签订的是场地某赁合同，不适用城乡规划法也不适用关于房屋租赁合同的司法解释，租赁合同有某。如租赁合同是续租则添附物的所有某已经发生转移；如租赁合同无效，添附物则应由承租人自行拆除，一审判决支付的残值无依据。租赁期限届满，承租人则应交付场地，未交付的则应按合同约定支付租金。货物搬运费某问题不属于法院调整的范围。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是一、关于租赁合同的效力；二、承租人应支付租金的期限；三、XX公司是否应补偿承租人添附物价值及补偿标准如何确定；四、XX公司是否应支付承租人搬迁费。
一、关于租赁合同的效力。XX公司与承租人分别于2009年2月6日、2009年4月30日签订租赁合同，合同约定XX公司将其所有某XX陶瓷市某的场地某租给承租人使用。双方在合同中约定的标的物是XX陶瓷市某的场地，且对租赁场地某期限、费某、违约责任等进行了约定。XX公司已取得了该市某的土地某用权，其对场地某出租属合法出租。双方对该场地某租的相关约定是其真实意思表示，该部分内容合法有某。双方在合同中约定的对场地某行装修、装潢、增减设备设施及搭建围墙、对场地某行添附等内容，因该临时建筑未取得相关部门的审批，根据《中华人民共和国城乡X乡规划条例》的规定，双方对场地某附的临时建筑为违法建筑，租赁合同中对临时建筑约定的内容无效。因此，一审法院认定本案租赁合同为部分有某部分无效合同是正确的。
二、承租人应支付租金的期限。因北滨公园建设需要，本案陶瓷市某被列入拆迁范围，XX公司于2011年1月27日向各承租户发出书面终止租赁合同的通知，要求各承租户于2011年3月31日之前搬出陶瓷市某。根据双方租赁合同第某十一条的约定：因自然灾害、政策变化等不可抗力造成本合同不可履行的，双方解除本合同并互不追究违约责任，但应按合同约定办理合同终止手续。自XX公司书面终止租赁合同通知之日起，双方之间的租赁合同终止，承租人应交付所承租的场地某XX公司，2011年1月27日之前的租金承租人应按合同约定支付给XX公司。承租人姜XX应支付B栋X号场地2010年1月1日—2010年12月31日的租金x元及2011年1月1日至2011年1月27日的租金4320元(12元/平方米/月×400平方米÷30日×27日)；承租人姜XX未支付D栋X号场地2010年5月1日至2011年1月27日的租金x元(13元/平方米/月×406平方米÷30日×272日)。2011年1月27日XX公司终止合同的书面通知后即不允许承租户进货，在一定程度上限制了承租户的经营，如要求承租户按合同约定的租金支付场地某用使用费某有某公平，本院酌情调整2011年1月28日至2011年3月31日的场地某用使用费某合同约定租金的50%，即B栋X号场地2011年1月28日—2011年3月31日的租金5040元(12元/平方米/月×400平方米÷30日×63日×50%)；D栋X号场地2011年1月28日至2011年3月31日的租金5542元(13元/平方米/月×406平方米÷30日×63日×50%)。对于XX公司主张的2011年3月1日后对场地某占用使用费，因双方对解除合同的相关事宜未能协商一致，且租赁场地某边部分被拆迁，不再用于经营，对XX公司主张的争议期间的场地某用使用费某院不予支持。承租人姜XX共应支付XX公司租金及占用使用费x元(x元+4320元+x元+5040元+5542元)。
三、XX公司是否应补偿承租人添附物价值及补偿标准如何确定。双方当事人均认可承租人对承租的场地某行了添附，但对添附物的归属和价值存在争议。本案租赁合同尚未到期，承租人对场地某添附物具有某有某，XX公司于2011年1月27日解除合同，承租人应自行拆除添附物，但因本案系因政府拆迁所引起，一审法院根据案件事实和政府工作的要求，并考虑到承租人的添附行为属经营性投资、添附物使用年限等因素，判决由XX公司向承租人补偿添附物残值、处置添附物并无不当。一审法院判决补偿标准按仓库30元/平方米、门面120元/平方米在法官的自由裁量范围内，本院予以维持。
四、XX公司是否应支付承租人搬迁费。因本案租赁合同尚未到期，承租人提前搬出陶瓷市某所产生的搬迁费某给其所造成的损失，应由XX公司予以补偿。虽然XX公司与重庆市某州建设开发有某签订的《仓库搬迁协议》指明只针对乔光富、谭正萍两家，但对搬迁费某参照该协议履行。因此，一审判决XX公司参照该协议的标准支付承租人搬迁费某无不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款(一)项、(三)项之规定，判决如下：
一、维持重庆市X区人民法院(2011)万法民初字第X号民事判决第某项、第某、第某项、第某项、第某项；
二、变更重庆市X区人民法院(2011)万法民初字第X号民事判决第某项为：姜XX于本判决生效后十日内支付重庆XX钢铁(集团)有某租金及占用使用费x元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费某担予以维持；二审案件受理费7344元，由重庆XX钢铁(集团)有某承担3672元，由姜XX承担3672元。
本判决为终审判决。
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审判长李学文
代理审判员龙江莉
代理审判员安娜
二○一一年九月七日
书记员胡玉婷
