原告谢X，男，汉族，住广西岑溪市X村，现住南宁市X区金象大道XX号。

委托代理人张碧英，广西国海律师事务所律师。

被告罗XX，女，汉族，住湖南省蓝山县X村，现住南宁市X路XX号房。

委托代理人吴XX，男，壮族，住南宁市X区X路XX号房，现住南宁市X路XX号。

第三人区XX，女，汉族，住南宁市X区XX号。。

委托代理人赖广斌，南宁市海宁法律事务所法律工作者。

原告谢X诉被告罗XX、第三人区XX租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢X及其委托代理人张碧英、被告罗XX及其委托代理人吴红辉、第三人区XX的委托代理人赖广斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告谢X诉称：被告罗XX将其承租的南宁市民族大道XX号XX中心X楼XX号商铺经营权转让给原告经营服饰生意，原被告于2010年12月26日签订《店铺转让合同》，约定：原告支付被告转让费4000元、商场保证金4500元；被告保证原告在该铺面的顺利经营，在次年与业主（第三人区XX）续签时帮原告续签并且加上或者更改为原告名字。本协议生效后，原告根据被告与业主（第三人区XX）之间的约定按时缴纳相关费用（包括租金、管某、税费等）。《店铺转让合同》签订后，原告依约向被告支付了转让费4000元和商场保证金4500元并按期向被告缴纳了3个月的租金共计4500元。2011年3月19日，原告收到业主（第三人区XX）的清场通知要求原告于次日搬离商铺，原告于2011年3月20日被迫搬离商铺。原告认为，由于被告未取得商铺的转租权，故原被告之间签订的《店铺转让合同》应属无效，合同无效的责任在被告，故请求法院：一、确认原被告之间签订的《店铺转让合同》无效；二、判令被告退还原告转让费4000元、保证金4500元及租金500元（计算方式：2011年3月原告已交纳租金1500元，原告实际使用店铺20天，只需缴纳1000元租金，余500元租金应退还原告）；三、判令被告赔偿原告损失x元；四、本案诉讼费用由被告承担。

被告罗XX辩称：一、原被告于2010年12月26日签订《店铺转让合同》，被告收到原告交来保证金4500元、转让费4000元及三个月的房租4500元均是事实，被告认可原被告之间签订的《店铺转让合同》无效，被告同意退还保证金4500元给原告，但保证金被告已经交给第三人区XX，应由第三人退还被告后，被告再退还给原告；二、被告同意退还500元租金；三、因转让费中包含铺面内的财物及装修，故被告只同意退还转让费的一半即2000元给原告；四、合同无效的主要责任在被告，但原告也有一定的责任，故本案诉讼费用应按原被告双方在本案中的责任承担，请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。

第三人区XX陈述称：我将本案的铺面出租给了被告罗XX，但被告的转租行为违反我方与被告签订的合同之约定，也未取得我方的同意，故原被告之间签订的转租合同是无效的。被告违反合同义务擅自转租铺面，由此产生的法律责任和后果应全部由被告自行承担。

经审理查明：2010年12月26日，原告谢X（乙方）与被告罗XX（甲方）签订《店铺转让合同》一份，约定：一、被告将位于南宁市X区民族大道XX号XX中心X楼XX号铺面转让给原告经营；二、转让费为4000元。原告须给被告原被告交押给业主的商场的保证金4500元，被告将该项收据提供给原告。三、转让协议生效后，原告支付被告转让费中的4000元；被告保证原告在该铺面的顺利经营，在次年与业主续签时帮原告续签并且加上或者更改为原告名字。本协议生效后原告按被告与业主原约定按时缴纳相关费用（租金、管某、税费等）。合同还约定了经营管某、违约责任等事项。

合同签订后，原告同日向被告交纳了转让费4000元、保证金4500元及2011年1月至3月的租金4500元，共计x元。

2011年3月19日，第三人区XX将《清场通知》送达给原告，载明：“XX号XX中心X楼XX号商铺实际经营者：因贵方并非南宁市民族大道XX号XX中心X楼XX号商铺的承租方，无权在此经营服装生意。本出租房限贵方于2011年3月20日将店铺所有货物清理出场。注意：请不要弄坏商铺固定装置和设备，否则应赔偿。”为此，原告于2011年3月20日搬离商铺。原告认为被告的行为已损害其利益，遂诉至法院，请求判如所请。

在诉讼过程中，原告为证明其因合同无效而遭受的经济损失，提供了账本及各种《进货单》、《送货单》。对上述证据，被告及第三人均不认可其真实性。被告为证明转让费包含铺面内的财物及装修，提供了《国贸XX店面转让给谢X店内财物清单》，对该证据，原告及第三人均不认可其真实性。

另查明：本案涉诉商铺XX中心XX商铺，是被告罗XX向第三人区XX承租的。2010年6月10日，被告与第三人签订一份《合作经营协议》，约定：合作时间从2010年6月18日至2011年3月31日止；租金为每月1500元，每三个月交一次租金；被告需缴纳4500元的持续经营保证金；未经第三人书面同意并办理相关手续，被告不得以任何形式（包括但不限于以出借、分某、转包、分某、许可使用等形式）将商铺的全部或部分某可给第三方使用。被告擅自许可第三方使用商铺的行为无效，在此期间被告所收租金或其他收益全部归第三人所有，且第三人有权立即解除本协议。同时被告已付租金及租赁履约保证金作为违约金全部赔偿第三人。同日，被告与第三人又签订一份《合作经营协议》，约定：合作时间从2011年4月1日至2012年3月31日止；每三个月交一次租金，此期租金以每月人民币1155元的基准随裕丰管某公司浮动标准调整，最低调整幅度不少于8%。该协议同时约定未经第三人同意被告不得转租商铺及违约责任的承担等事宜。

本院认为：本案涉诉的XX中心XX商铺，是被告罗XX向第三人区XX承租后转租的，由于被告与第三人签订的《合作经营协议》约定未经第三人书面同意并办理相关手续，被告不得以任何形式将商铺的全部或部分某可给第三方使用，被告也没有证据证明其转租行为已经得到了第三人的同意，因此，被告将房屋转租给原告，双方之间的租赁关系是无效的。对于租赁关系的无效，被告明知其未经第三人同意不能转租而将房屋转租，同时，原告在签订合同时没有核实合同相对方的出租权，因此，原被告双方对合同无效均有过错，应各自承担因此而造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对原告的各项诉讼请求处理如下：（1）关于原告要求退还租金500元的问题：租赁关系被认定无效后，租金应予返还，但应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，扣除实际占用费，从2011年元月1日起计算。原告实际使用涉案铺面，故占用费应计算到其搬出之日止。对于占用费，参照合同约定的租金标准计算，按每月1500元计算，从2011年元月1日起计至原告搬离店铺之日即2011年3月20日止。被告收取的4500元租金在扣除场地占用费4000元后，余款500元应予退还；（2）转让费4000元应予退还；（3）保证金4500元应予退还；（4）原告主张合同无效的过错在于被告，故被告应赔偿其损失x元，证据不充分，且该款属于合同无效造成的损失，由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：

一、确认原告谢X与被告罗X关于2010年12月26日签订的《店铺转让合同》无效；

二、被告罗XX应将所收取的租金扣除场地占用费后的余款500元退还给原告谢X；

二、被告罗XX应向原告谢X退还转让费4000元；

三、被告罗XX应向原告谢X退还保证金4500元；

四、驳回原告谢X对被告罗XX的其他诉讼请求。

本案受理费534元，由原告谢X负担370元，由被告罗XX负担164元。此款原告谢X已预交，由被告罗XX将此款随同上述应付款项一并支付给原告谢X。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时向南宁市中级人民法院预交上诉费，逾期不交纳则按自动撤回上诉处理）。

审判长谭妤

人民陪审员黄岚岚

人民陪审员余安宁

二○一一年十月十四日

本件与原本核对无异

书记员潘云瑶