上诉人（原审第三人）习某，女，X年X月X日生，汉族，中专文化。

被上诉人（原审原告）新县宾馆有限责任公司。

法定代表人王某，该公司董事长。

委托代理人黄某某，该公司职员。

委托代理人李保富，河南义仁律师事务所律师。

原审被告韩某乙，男，X年X月X日生，汉族，小学文化。

上诉人习某与被上诉人新县宾馆有限责任公司（以下简称新县宾馆）及原审被告韩某乙因房屋租赁合同纠纷一案，不服新县人民法院（2011）新民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人习某、被上诉人新县宾馆的委托代理人黄某某和李保富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2008年12月15日，原告新县宾馆与被告韩某乙签订了新县宾馆门面房租赁合同，约定由被告租赁原告位于新县X路X号门面房一间，年租金x元。租期自2009年1月1日至2009年12月31日。合同第八条约定，租赁期间，一方因特殊原因需终止合同时，应提前3个月征得对方同意，方可办理终止合同手续，按实际租赁期结算租金：合同第九条约定，乙方(被告)有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋，并加收相当一个月房租的违约金：1、擅自将所租房屋转借、转租他人使用的；2、利用承租房进行非法活动，损害或影响公共利益的；3、长期不配合创卫检查，占道经营的；4、承租人损坏房屋不修复又不补偿的；合同第十条约定，租赁期间如若双方发生纠纷，协商解决，协商不成可提交县房产管理部门或工商管理机关调解、仲裁，不服仲裁的，可向县人民法院起诉。合同签订后，被告韩某乙交付了2009年的房租。同年3月，被告韩某乙将该房屋转让给第三人习某。2009年12月30日，第三人习某交付了2010年的房租，原告以习某的名义出示了收据，双方没有另行签订合同。2010年初，原告决定对解放路门面房进行改造。同年3月10日原告给各租赁户送达了改造通知。2010年6月10日，原告切断了解放路门面房供电，并拆除原有店面附着物。原告与第三人为此发生纠纷。经新县人民政府法制办协调，原告同意出资恢复习某门店的门头，但是习某主张由新县宾馆赔偿经济损失致使双方未能达成一致，原告为此起诉。庭审中，第三人习某对其租赁期间未付的电费1293.51元表示认可。原告于2010年12月3日通知习某2011年房屋租金调整为每年x元。2010年12月24日，原告又给第三人送达了解除合同的通知。2011年1月1日后，习某没有支付租赁的房屋费用。本案在审理过程中第三人习某提出反诉请求由新县宾馆赔偿门脸装修费8420元，赔偿其因侵权造成的经济损失(包括停电造成的雪糕损失3750元和电子招牌灯900元)没有提供相应证据，同时由于其反诉系侵权之诉与本案本诉的合同之诉不属于同一法律关系，为此本院另行制作裁定书，裁定驳回第三人习某的反诉。另查明，原、被告合同中约定的两处仲裁机构，其中新县工商局设立的合同仲裁委员会已取消，新县房产管理中心一直没有设立合同仲裁机构。

原审认为，原告新县宾馆有限责任公司与被告韩某乙之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告韩某乙未经原告许可转租房屋给第三人习某，构成了违约。但是在第三人习某向原告交付2010年度的房租时，原告以习某的名义出具收据，是对习某转租其房屋的认可，原告实际上认可被告转租的行为，为此被告不需承担约定的违约责任。原告收取第三人的租金，与第三人之间形成了新的租赁合同关系，租赁期限为一年。2010年12月30日租期届满以后，双方没有另行签订合同，原告也没有收取第三人的租金。双方合同届满，当事人可以要求第三人履行交还租赁房屋的义务。第三人应当腾空房屋交还给出租人。第三人在使用房屋期间的电费及超期使用费应当支付。由于第三人的反诉不符合法律规定反诉的条件，裁定予以驳回。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定原审判决如下：一、解除原告新县宾馆有限责任公司与第三人习某之间的租赁合同，第三人习某将租赁原告的房屋腾空交付给原告；二、第三人习某支付原告新县宾馆有限责任公司电费1293.51元；三、第三人支付原告新县宾馆有限责任公司房屋占用费按x元/年÷365天×实际占用的天数计算至实际交付房屋之日止；四、驳回原告其他诉讼请求。上述一、二、三项限于本判决生效后10内履行完毕。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费150元，原告负担50元，第三人负担1O0元。

习某上诉称，原审认定的事实不清，证据不足，适用法律不当。双方是租赁关系，原审判决上诉人承担房屋占用费，却不判决继续履行合同是错误的；由于被上诉人新县宾馆在合同有效期内强行断电，原审判决上诉人支付电费不当。请求二审依法改判。

被上诉人新县宾馆答辩称，原审认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审维持原判。

二审查明事实与一审查明的事实一致。

本院认为，新县宾馆收取了习某交付的2010年度的房租，双方之间形成了租赁合同关系，租赁期限为一年。合同届满以后，双方没有继续签订书面合同，习某未将租赁的房屋交还给出租人，双方之间形成了不定期租赁合同关系，出租方新县宾馆可以随时解除合同，收回出租的房屋。习某上诉称双方是租赁关系，原审判决上诉人承担房屋占用费，却不判决继续履行合同是错误的理由不能成立，不予支持。习某在租赁房屋期间的用电费用应当支付。习某上诉称由于被上诉人新县宾馆在合同有效期内强行断电，原审判决上诉人支付电费不当的理由不能成立，不予支持。原审认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由上诉人习某负担。

本判决为终审判决。

审判长李旭

审判员罗华松

代审判员左立新

二O一一年十月二十八日

书记员彭晨（兼）