上诉人（原审被告）陈某。
委托代理人邓某。
被上诉人（原审原告）罗某。
上诉人陈某因与被上诉人罗某铺面转让合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月4日受理后，依法组成合议庭，并于2011年8月2日组织当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人陈某的委托代理人邓某，被上诉人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年6月30日，陈某与出租人北京银建鼎泰物业管理有限公司南宁分某司、商场管理人南宁金裕丰物业管理有限公司共同签订《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》，约定由陈某承租位于广西国贸中心（商场）三层C区X号铺面，约定使用范围为经营男装，租赁期限自2009年3月1日至2010年2月28日，租金为每月2594元，每三个月缴纳一次租金，同时约定陈某原先交纳的定金5187元变更为租赁履约保证金，并另行缴纳经营履约保证金2594元，该两笔保证金在租赁期满或者合同解除时，如未有拖欠任何款项前提下予以退回。合同生效后，出租人将铺面交付陈某，陈某自行装修了铺面。2009年4月8日，罗某与陈某签订《转让协议》，由陈某将其承租的上述铺面转让给罗某使用，约定转让费为x元，其中包括装修费，同时陈某保证在一年约满后须帮助罗某更名，否则归还转让费及押金，且在一年内无偿帮助罗某办理营业执照和税务相关事宜，协议生效后，罗某当日将转让费x元及押金7782元给付陈某，陈某出具《收据》一张给罗某，随即将铺面交付给罗某使用。协议签订后，陈某依约协助罗某办理了营业执照。罗某接手使用铺面后，每月向商场管理人南宁金裕丰物业管理有限公司缴纳租金。2010年3月8日，出租人北京银建鼎泰物业管理有限公司南宁分某司与商场管理人南宁金裕丰物业管理有限公司告知陈某不再续签《租赁合同》，该合同到期后，陈某未能依约在租赁期内帮助罗某将《租赁合同》承租人名字变更为罗某，罗某于同年3月17日退出铺面。
一审法院另查明：2009年4月27日。商场管理人南宁金裕丰物业管理有限公司向诉争铺面出具《整改通知书》，以该铺面未按《租赁合同》的约定经营个性化男装，擅自更改经营女装为由，要求整改。
一审法院再查明：陈某向罗某收取的押金7782元即是出租人北京银建鼎泰物业管理有限公司南宁分某司及管理人南宁金裕丰物业管理有限公司所收取的租赁履约保证金及经营履约保证金，《租赁合同》到期后，该两笔保证金由陈某领回。
一审法院经审理认为，罗某、陈某签订的《转让协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，现该协议已到期终止。关于罗某要求返还铺面转让费x元及押金7782元问题，双方所签订《转让协议》第二条约定：“甲方（陈某）保证在一年约满续约时无偿更改合同为乙方（罗某）名字。”第四条约定：“一年约满后，甲方（陈某）须帮助乙方（罗某）更名，否则甲方须归还转让费贰万伍仟圆整￥x元，押金柒仟柒佰捌拾贰元￥7782元……”结合以上两项约定可以看出，陈某在签订合同时，已经充分某量自身的履约能力，并以上述两项约定作为条件，促使罗某与其订立《转让协议》，陈某应当可以预见如出租人不再续约而导致《租赁合同》无法更名的风险，但其仍在《转让协议》中为自身设置上述合同义务，最终无法履行合同义务而导致的不利法律后果，应由其自行承担。陈某主张是由于罗某没有依照《租赁合同》的约定经营个性化男装才导致出租方不续约，本院认为陈某应对铺面经营整改与出租方不续约是否存在必然的因果关系承担举证责任，陈某现无证据证明，应承担举证不能的法律后果。鉴于《租赁合同》能否更名存在多种因素，完全归责于陈某有违公平，而且罗某在租赁期内已经实际使用该铺面，故酌情减轻陈某的责任，陈某需退还罗某转让费x元及押金7782元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、陈某退还罗某铺面转让费x元；二、陈某退还罗某押金7782元。
上诉人陈某上诉称：一、2009年3月31日，被上诉人与上诉人签订铺面转让协议，由上诉人在2009年3月31日前将位于南宁市民族大道X号广西国际贸易中心三楼C区X号铺面转让给被上诉人使用。自双方签订合同后，该铺面一直由被上诉人使用。后在被上诉人的经营使用过程中，多次在该商场违规经营，并被商场管理方下达整改通知书。在2009年4月27日被商场物业管理方南宁金裕丰物业管理有限责任公司下达整改通知书，其原因是因为被上诉人在具体经营过程中“按合同本店应经营个性化男装，不应擅自更改为女装”；商场管理方并提出要求被上诉人“应按合同经营个性化男装”。但被上诉人并未按照商场管理方的要求进行整改。与此同时，被上诉人还曾多次拖欠商场的各项管理费用，并被商场管理方多次催缴后才缴纳。根据《合同法》第二百一十九条的规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，被上诉人被广西国际贸易中心的出租方北京银建鼎泰物业管理有限责任公司南宁分某司和商业管理公司南宁金裕丰物业管理有限责任公司下达了停止续签该铺面的租赁合同是自己的行为所造成的，与被上诉人的行为无关。二、《合同法》第六十一条的规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，一审法院判决上诉人退还被上诉人铺面转让费x元，已经违反了南宁市民间对于转让费以及相关费用的交易习惯。在南宁市的民间交易习惯中，铺面转让了，转让费以及相关费用交付给了原铺面的使用者后，即当即生效了。即使现铺面经营者因为各种原因不能在现经营铺面中继续经营下去，也不能找原铺面经营者要求退还转让费以及相关费用。因此一审判决在适用法律上存在错误。三、《中华人民共和国合同法》第五十四条明确规定了撤销权行使的事由，即上诉人与被上诉人签订的铺面转让协议是否是因重大误解订立的，或在订立合同时显失公平的，或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同的。在本案中，上诉人与被上诉人所签订的转让协议是双方经多次商谈才达成的协议，应有足够时间让被上诉人去了解交易店铺的相关情况，而且在合同订立时，上诉人已把租赁店铺装修成适合经营“个性化男装”的店铺。并在合同签订后，被上诉人与管理人广西国际贸易中心的出租方北京银建鼎泰物业管理有限责任公司南宁分某司和商业管理公司南宁金裕丰物业管理有限责任公司缴纳各项管理费用时一直也是用上诉人的名字缴纳的，这说明了上诉人在与被上诉人在签订合同时已知道租赁店铺的占有人是北京银建鼎泰物业管理有限责任公司南宁分某司，被告是没有转租权的，因此，上诉人与被上诉人双方订立合同时不存在有重大误解或显失公平的事实，是依法成立的合同。四、同时，被上诉人的行为违反了《广西国际贸易中心(商铺)租赁及商业管理合同》第1条1．2项的规定，并且多次欠缴商场的各项管理费用。因此被上诉人的行为属于违约行为。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人罗某的诉讼请求或者将本案发回重审。
被上诉人罗某答辩称：一审判决认定事实清楚、对证据的采纳正确，适用法律准确，请求维持一审判决。
双方当事人争议的焦点是：上诉人是否应该退还给被上诉人铺面转让费及押金
双方当事人除依据在一审提交的证据陈某诉辩主张外，未提交新证据。对一审查明的事实，双方亦无异议，本院予以确认。
本院另查明，陈某2008年6月30日与出租人北京银建鼎泰物业管理有限公司南宁分某司（以下简称北京银建南宁分某司）、商场管理人南宁金裕丰物业管理有限公司（以下简称金裕丰公司）共同签订的《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》（以下简称《租赁合同》）第9条第9.2项约定：未经甲方（北京银建南宁分某司）及丙方（金裕丰公司）书面同意并办理相关手续，乙方（陈某）不得以任何形式（包括但不限于以出租、分某、转包、分某、许可使用等形式）将商铺的全部或部分某可给第三方使用。2010年6月，罗某因铺面转让费及押金纠纷将陈某诉至一审法院，请求判决：1、陈某归还转让费x元及押金7782元；2、案件诉讼费由陈某承担。一审法院在审理过程中，于2010年10月21日向北京银建南宁分某司和金裕丰公司发去调查函，请求两公司就是否知晓陈某与罗某之间的关于国贸中心第三层C区X号商铺的《铺面转让协议》，以及陈某转让铺面的经营权给罗某是否经过两公司同意等问题予以答复。2010年11月10日，金裕丰公司复函一审法院，称该公司不知晓陈某与罗某之间就国贸中心第三层C区X号商铺签有《铺面转让协议》。陈某转让铺面经营权未经过该公司同意。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。该条款规定了两方面的内容：一是承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；二是出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，该转租合同有效。本案中，陈某与北京银建南宁分某司和金裕丰公司签订的《租赁合同》中明确约定，租赁期间陈某未经两公司书面同意不得转租。陈某在未经两公司书面同意的情况下，擅自将承租铺面转租给罗某，且在转租期间内两公司一直不知道其转租行为，故陈某与罗某签订的《转让协议》应为无效。一审确认该《转让协议》有效，适用法律错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，陈某和罗某因无效《转让协议》取得的财产应予返还，即陈某应返还罗某转让费x元和押金7782元；罗某应返还陈某承租的铺面。由于铺面租期届满后出租人不再续租且收回了铺面，故罗某无须向陈某返还铺面，但罗某应适当补偿陈某装修铺面的费用，该费用从陈某返还罗某的铺面转让费中扣除。因陈某未举证证明其装修铺面的费用是多少，本院结合本案实际酌情认定其装修铺面的费用为x元。在扣除铺面装修费x元后，陈某仍应返还罗某铺面转让费x元和押金7782元。陈某主张罗某违反《租赁合同》的约定以及多次拖欠商场管理费用，导致出租人期满后不续租，要求判决驳回罗某的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正；一审判决陈某退还罗某铺面转让费x元、押金7782元并无不当，本院予以维持。上诉人陈某的上诉理由不成立，对其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费620元，由上诉人陈某负担。
本判决为终审判决。
审判长李涛
审判员孙泽兵
代理审判员何健
二0一一年八月三十一日
书记员梁志洁
