原告李某，女。

委托代理人徐正彬，河南人天律师事务所律师。

被告扶某，女。

委托代理人闻世忠，河南人天律师事务所律师。

原告李某诉某告扶某确认租赁合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉某。本案现已审理终结。

原告诉某，原、被告双方于2010年7月签订房屋转让合同，约定由被告将其承租的房屋转租与原告，租期自2010年7月10日至2011年7月10日暂定为一年，房屋租期届满后，原告如需续租，在同等条件下有优先租赁权。协议签订后，原告如约支付了租赁费等费用，并要求被告通知房主到场确认，被告却谎称房主不在光山地界并已同意，致使原告信以为真。原告在承租经营约5个月后，房主却通知原告拒绝将房屋转租，致使原告无法正常经营。原告多次与被告协商要求解除转租合同并退还所支付的转让费用，被告却置之不理。2011年5月，原告再次接到房主通知要求搬出承租房屋，原告生意再也无法继续经营。综上所述，被告在未经得房主同意的前提下，故意隐瞒事实而将其承租的房屋转租与原告，双方所订立的合同依法属无效合同，进而导致原告无法实现合同目的，现依法提起诉某，要求确认原、被告之间订立的转租合同无效，并由被告退还所收原告的转让费8万元。

被告辩某，其与原告所签订的转让合同中转让给原告的是被告经营的“女权贵族”服饰店及店内的装修及空调作价8万元，而非房屋转让费8万元。空调、店面均已交付给原告有效经营使用一年有余，现因合同期限届满履行完毕，且被告是在原合同期限内将门店转租与原告，房主并未提出异议，而只是以合同期限届满为由收回出租房屋，故该转租行为符合法律相关规定，不存在原告所诉某的不能实现其合同期内正常使用承租房屋的情形。同时，即使房主现在主张转租合同（原、被告之间）无效，也应当在知道或应当知道该转租情况的6个月内提出异议，现原告占有使用转租房屋已1年有余，以未经房主同意为由而主张合同无效，依法不应支持。故此，原告诉某请求依法不能成立，应予驳回。

经审理查明，2009年5月26日，房主陆永成与匡新签订房屋租赁合同，将其位于光山县新时代广场X号裙楼X-X号商铺租赁与匡新经营使用，租赁期限为1年，该租赁期限届满后，匡新与陆永成经协商，延展续租1年，续租届满的日期为2011年5月26日。在该续租合同期间，匡新在未征得陆永成同意的情形下，将所承租的X号商铺转租给本案被告扶某从事服装经营。被告在其承租期间，又与原告李某签订房屋转租协议，将其所承租的房屋转租给原告李某，该双方约定租赁期限自2010年7月10日至2011年7月10日，租期暂定为1年，并约定，租赁期满后，原告如需续租，在同等条件下，有优先承租权。同时，双方还对租金支付标准与方式，双方的权责与义务等其他合同条款均作出了相应的认定。被告对原“女权贵族”店内的旧存服装作价4000元让与原告，并由原告补给被告承租期尚未届满的房租费用x元（312天），原告另行支付被告转让费8万元，包含空调及店内装饰的使用权。上述各项款项共计x元由原告支付给被告。合同订立后，原告将上述费用金额x元支付给了被告。在合同履行过程中，房主陆永成以承租人匡新未经其同意擅自转租为由，于2011年5月5日通过律师函的形式正式向匡新提出解除租赁合同，在催告无果的情形下，陆永成于2011年6月向光山县人民法院提出解除租赁合同之诉，因该诉某涉及到本案原、被告之间的转租房屋（X号裙楼X号商铺），致使本案原告李某经营的门店无法正常经营。原告李某知情后，遂与被告扶某协商要求其退还转让费用8万元，几经交涉无果，从而引起诉某。

上述事实，有原告提交的书面证据及双方当事人法庭陈述认可记录在卷为凭，本院予以确认。

本院认为，第一承租人匡新与出租人（房主）陆永成签订房屋租赁合同，承租陆永成位于光山县新时代花园广场X号裙楼X-X号商铺后，在事前未征得房主同意的情形下擅自将所承租的X号商铺转租给被告扶某从事经营，而被告扶某亦在事前未征得房主同意的前提下，又将其承租的该商铺再行转租给原告李某经营。匡新与扶某的上述转租行为，系对他人（陆永成）财产的无权处分行为，其后陆永成于2011年6月以匡新未经其同意允许而擅自转租为由向光山县人民法院提起解除租赁合同之诉，应视为陆永成对上述一系列的转租行为未能追加认可。因此，围绕陆永成所有的光山县新时代花园广场X号裙楼X-X号商铺的转租合同应均为无效合同。在原、被告之间的转租合同被确认无效的情形下，被告扶某基于该转租合同所取得的利益应当返还给原告，即对所收取的转让费用8万元应当退还。故对于原告之该项诉某，本院予以支持。同时，因原告在该转租期间实际占有使用转租房屋X号商铺，应当承担相应的占有使用费用，故对于原告已经交付的房租费在与上述费用折抵后，不再予以退还。同时，在原、被告之间转租合同无效的情形下，有关租赁物内的附属设施空调及装饰装修亦应返还交付与被告，考虑到原告在转租期间已实际占有使用了该附属物，本着公平合理的原则，其应当适当承担支付该附着物的有偿使用费。本院酌定为该项费用为1万元。关于被告的相关答辩某张，基于前述分析，于法于理不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告李某与被告扶某所订立的房屋转租合同无效。

二、被告扶某应当退还所收取原告的转让费用8万元。

三、原告李某应当支付给被告扶某转租期间占有使用租赁房屋内的附着设施有偿使用费用1万元。

四、上述判决第二、三项款项折抵后的余额7万元，被告于本判决生效之日起三日内一次性给付原告。

案件受理费1900元，由原告李某承担150元，被告扶某承担1750元。

当事人如不按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉某法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某河南省信阳市中级人民法院。

审判长陈钢

审判员王骁励

审判员饶祖德

二○一一年十月三十日

书记员李某