湖南省湘潭市中级人民法院
民事判决书
（2010）潭中民一终字第X号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘某。
委托代理人王某丙，湖南某律师事务所律师。
委托代理人陈某，湖南某律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）袁某。
委托代理人王某丙，湖南某律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王某乙。
委托代理人扶某，湖南某律师事务所律师。
原审第三人王某丙。
委托代理人颜某，湖南某律师事务所律师。
上诉人刘某与上诉人袁某、王某乙、原审第三人王某丙房屋租赁合同纠纷一案，湖南省湘潭县人民法院作出（2010）潭民一初字第X号民事判决。宣判后，上诉人均不服，向本院提起上诉。本院于2010年7月6日受理后，依法组成合议庭，由审判员张雪强担任审判长，审判员冯海燕、罗亮参加评议，书记员丁依担任记录，于2010年7月25日公开开庭审理了本案。上诉人刘某及其委托代理人王某丙、陈某，上诉人袁某及其委托代理人王某丙，上诉人王某乙及其委托代理人扶某，原审第三人王某丙及其委托代理人颜某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告王某乙与第三人王某丙系姐弟，被告袁某系王某乙的妹夫。三人共同拥有湘潭县X镇X路X、140、142、X号门面的所有权。四个门面相邻，共两层，其中自西向东的第一、二个门面的一楼属袁某所有，第三个门面的一楼属王某丙所有，第四个门面的一楼属王某乙所有，四个门面的二楼由袁某与王某丙分别拥有一半面积的所有权。2004年12月19日，原告刘某（乙方）与王某乙、袁某、王某丙（均为甲方）签订一份《租房协议》，同日刘某（乙方）又与袁某（甲方）另行单独签订一份《房屋租用协议书》，两份协议内容基本相同。双方约定：“租用期限为五年，租用计算日期自2004年12月31日起计算。年租金计算为自2004年12月31日起至2006年12月31日期间内，一楼年租金为2万元整，二楼年租金为6000元整。一楼门面自2006年12月31日起年租金按周围门面均价另议。二楼门面年租金到2009年12月31日止，五年内不变，五年后二楼的年租金按一楼门面年租金的30％计收。……协议期满，在租金相等的情况下，乙方有某先承租权。”双方约定刘某租赁上述门面用于经营“湘潭县易俗河七匹狼旗舰店”。甲乙双方均按上述合同内容履行至2008年底。2009年元月初，双方为2009年的租金价格发生争议，并多次进行协商。原告刘某、被告王某乙、袁某及第三人王某丙均认可2009年元月13日各方已就2009年租金价格达成一致意见的事实。经过协商，2009年1月15日，刘某（乙方）与王某丙（甲方）签订一份《补充协议》，主要内容为：“一、2009年租金调整为3.4万元/份，二楼年租金不变，合计14.2万元。二、原协议2009年12月31日期满后，甲方同意合同期再延长五年到2015年3月31日止。2010年租金调整为3.7万元/份，以后每年固定增加0.3万元/份，甲方并不收取其它如放空费等不合理费用。二楼租金第二个五年期间调整为0.8万元/年。2015年延长期的房租仍按2014年实价实际使用月份计算。三、甲方同意乙方合同期间转让门面，并予以配合。四、其他事项仍按原协议执行。未尽事宜，双方协商解决”。该协议签订当天，王某丙经手收取原告支付的租金x元，其中x元系王某乙授权王某丙代领其一楼门面租金，x元为王某丙应得的一楼门面租金，6000元为二楼门面租金，被告袁某亦收取两个门面的租金x元，上述各项合计为x元。原告称被告及第三人是在签订补充协议后领取的租金，两被告及第三人称是在签订补充协议之前领取的租金，但双方除本人陈述外均未能提交相关证据证实各自的主张。2007年原告曾对店铺进行了装修，其中向湖南伊乐仨服装有限公司购买家具材料x元、支付钟菊清装修工资x元、向湘潭县易俗河宏发装饰材料经营部购买装修材料x元，上述费用合计为x元。2009年8月，刘某再次对店铺进行了装修，其中向湖南伊乐仨服装有限公司购买家具材料x．88元、支付钟菊清装修工资x元、向湘潭县易俗河宏发装饰材料经营部购买装修材料x元，上述费用合计为x.88元。王某乙、袁某、王某丙均称当时知道装修之事，但认为租赁合同未到期，故未进行过干涉或制止。2009年11月起，原、被告双方就租赁合同发生争议。2009年11月9日，王某乙授权其子李江涛向刘某发出书面通知，内容为：“贵店租我凤凰路门面将于2009年12月31日到期，我将于2010年1月1日收回自行经营，特提前52天通知贵店，请予以配合。”2009年11月30日，原告刘某与被告袁某签订一份协议，双方约定“在合同争议没有解决之前；甲方（指袁某）同意乙方（指刘某）暂缓缴纳房租，待争议解决后一并缴纳。”2009年12月3日，刘某向袁某发出《房租领取通知》，通知其领取2010年的门面租金，但袁某认为双方未签订新的租赁合同，故拒绝领取租金。2010年1月1日，袁某、王某乙两人雇人用拖拉机运来一车沙子堆在刘某经营的店铺大门口，1月2日晚，两人又雇人用农用四轮车运来一车砂卵石堆在店门口，阻止店铺正常营业。1月3日，原告雇人将部分沙石移开。2010年1月5日，刘某诉至法院，要求袁某、王某乙立即停止侵权，赔偿损失，并要求继续履行租赁合同。
另查明，2008年8至9月间，原租赁易俗河镇X路门面经营品牌服装店的刘某红、杨某丁、崔某某等人因考虑凤凰路门面租金价格上涨，邀请原告刘某一起搬迁至大鹏路重新租赁门面营业。2008年12月，原告告知其他人已就续签合同与凤凰路房主协商好，不再随其他人一起搬迁营业。刘某红等人经营的柒牌服装、斯得雅服装、与狼共舞服装等五个品牌服装店均于2008年12月与房主签订好租赁合同，共租赁了大鹏路的19个门面用于经营，并于2009年4月6日同时开张营业。
原审法院认为：（一）原告与两被告、第三人签订的《租房协议》、《房屋租用协议书》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，原告要求确认上述合同有效的理由成立，法院予以支持；（二）原告与第三人王某丙签订的《补充协议》，虽无两被告签字确认，但该份协议并不完全脱离之前原告与两被告、第三人签订的《租房协议》、《房屋租用协议书》而独立存在，其内容涉及到双方均认可的《租房协议》和《房屋租用协议书》，既涉及到原告与第三人的权利义务，亦涉及到原告与两被告的权利义务，故应当认定为第三人是以其本人及两被告的名义与原告签订协议。在《补充协议》签订之前，原、被告及第三人正在积极进行协商，两被告与第三人均是亲戚关系，平时关系较好，且门面相邻，整体出租，原告由此认为第三人与之签订《补充协议》是受两被告的委托符合常理，故第三人与原告签订《补充协议》为表见代理行为，对于被代理人即两被告王某乙、袁某同样具有法律约束力。当事人各方对签订《补充协议》和领取租金的时间先后顺序陈述不一致，但均无证据反驳对方的主张，因两被告及第三人是按《补充协议》约定的2009年租金金额领取租金，在双方均无足够证据证实各自主张的情形下，可合理推定补充协议签订在前领取租金在后的事实。两被告既然认可第三人就2009年租金价格与原告签订的协议内容，而《补充协议》对于租金价格的约定和续租期等事项的约定不能分裂开来，断章取义，其中对续租期的约定所产生的法律后果也应由被代理人即两被告享有和承担。另外，原告放弃随邻近的其他品牌服装店搬迁，并于2009年8—10月对门面进行装修，说明原告在为履行《补充协议》积极准备，在装修期间，两被告及第三人均知情，却从未进行过劝告制止，现又否认《补充协议》，有违诚实信用原则和善意履行合同原则。两被告称只对租金金额知情对《补充协议》其他内容不知情且未授权第三人签订《补充协议》的抗辩理由不能成立。当事人各方应当按照约定全面履行自己的义务；（三）《补充协议》对原、被告和第三人均具有法律约束力，《补充协议》尚未解除或宣告无效时，两被告将沙石堆在店门口，以其行为表明不履行《补充协议》，现原告同意解除《补充协议》，法院予以支持。因被告的违约行为给原告造成了一定的损失，故原告要求两被告停止侵权、赔偿损失的诉讼请求法院予以支持。原告未提交其营业损失为1172.58元/天的证据，故参照上年度湖南省批发和零售业年平均收入x元计算从2010年1月1日两被告将沙石堆在店门至2010年1月5日原告起诉之日止原告的营业损失为249.84元（x元÷365×4天=249.84元）；原告将部分沙石移走的损失为500元，应予认定；原告为履行《补充协议》，于2009年8—10月进行装修，用去各项费用x.88元，原告主张的2009年装修残值为x.14元，法院予以认定。2007年原告对店铺进行的装修，因在原合同约定期限内，根据双方约定及房屋租赁惯例，被告不必赔偿，原告要求两被告赔偿2007年装修损失的请求，没有法律依据，不予支持；原告要求两被告赔偿被七匹狼服饰总公司扣除的违约金、加盟保证金等损失，均未向该院提交相关证据证实其实际损失，故对原告的此部分请求，因证据不足，该院不予支持。综上，两被告应当赔偿原告的损失合计为x.8元；（四）因当事人各方在《补充协议》中约定的租赁期限未届满，故反诉原告王某乙、袁某要求反诉被告刘某腾出门面并赔偿损失的反诉请求，既违反合同约定，亦无法律依据，不予支持；（五）第三人王某丙要求原告赔偿损失并解除与原告签订的《补充协议》，但未在本案中提出反诉，故对此主张在本案中不予审理，第三人可另行主张权利；（六）原告主张停业期间应付第三人租金由被告方赔偿，因该项损失尚未实际发生，对原告的此项请求，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告刘某与第三人王某丙于2009年1月15日签订的《补充协议》；二、由被告王某乙、袁某在本判决生效后三日内赔偿原告刘某经济损失x.98元；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王某乙、袁某的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5460元，反诉受理费40元，合计5500元，由原告刘某负担5000元，由反诉原告袁某、王某乙共同负担500元。
宣判后，刘某、袁某、王某乙均不服，分别提出上诉。
刘某上诉称：一、一审判决解除《补充协议》无事实依据和法律依据。上诉人刘某在一审时的诉讼请求是要求确认《补充协议》合法有效，并要求继续履行相关协议。解除协议，既不符合法定解除，也不符合约定解除，一审判决认为上诉人“同意解除《补充协议》”，没有事实依据和法律依据；二、一审判决认定上诉人的经济损失与事实不符，大大低于上诉人的实际损失，依法应当增加；三、两被上诉人（袁某、王某乙）应支付停业期间上诉人应付第三人王某丙的门面租金112.33元/天至恢复营业之日止。上诉人与第三人之间并无纠纷，与第三人的协议必须履行，由于袁某、王某乙用河沙、卵石堵门，上诉人的店铺无法经营，故停业期间的租金损失应由两人承担。综上，请求二审法院撤销湘潭县人民法院（2010）潭民一初字第X号民事判决的第一、三项及第二项中关于营业损失与2009年装修残值的赔偿部分，改判当事人继续履行《租房协议》、《房屋租用协议书》及《补充协议》，改判王某乙、袁某赔偿上诉人停业期间至恢复营业之日止的经济损失1081.62元/天；赔偿上诉人被罚没的违约金、保证金及加盟费共计23.4万元；共同支付上诉人停业期间应付第三人的门面租金112.33元/天至恢复营业之日止；承担本案一、二审诉讼费。
袁某、王某乙共同上诉称：一、一审法院认定事实错误，不应认定上诉人与第三人共同拥有本案所涉四个门面，该四个门面具有独立的房产权证，分属不同所有人，认定三人共同拥有，缺乏依据；二、一审法院适用法律错误，不能以表见代理认定《补充协议》对被上诉人同样具有法律约束力；三、一审法院判令上诉人赔偿刘某经济损失x.98元，处理不当。《补充协议》对两上诉人不具有约束力，合同到期后，刘某无权在上诉人所有的门面继续经营，更不应该在合同即将到期时进行装修，故一审判令上诉人赔偿营业损失没有依据；四、一审法院驳回上诉人的反诉请求，缺乏依据。综上，请求二审法院撤销（2010）潭民一初字第X号民事判决的第二、四项判决，支持上诉人在一审提出的反诉请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。
针对刘某的上诉，袁某、王某乙共同答辩称：一、刘某要求答辩人履行《租房协议》、《房屋租用协议》、《补充协议》无事实和法律依据；二、刘某要求赔偿经济损失没有法律依据；三、刘某要求答辩人支付其停业期间应付的第三人的门面租金不符合法律规定；四、一、二审诉讼费应当由上诉人负担。
原审第三人王某丙答辩称：一、刘某要求本人履行《租房协议》、《房屋租用协议》及《补充协议》无事实依据。1、《租房协议》、《房屋租用协议》是两份有本质差别的合同，合同主体，针对的对象，合同的具体内容均不同；2、《租房协议》与《房屋租用协议》是对各自独立的门面及住房不同所有权签订的协议，该两份协议已履行完毕并已到期，不存在继续履行的问题；3、刘某与袁某、王某乙之间的纠纷与第三人无关，第三人一直未参与其中；4、《补充协议》是刘某与第三人王某丙双方的真实意思表示，不代表任何其他人，第三人王某丙愿意继续履行；二、《补充协议》是附条件、附期限的合同，该合同所附条件未成就，导致《补充协议》未生效，第三人的损失理应得到赔偿；三、一审法院判决解除刘某与第三人签订的《补充协议》是不正确的，请求人民法院依法改判《补充协议》为无效合同。
针对袁某、王某乙的上诉，刘某答辩称：一、一审判决认定三人共同拥有四个门面确有不当，但本案不是房屋所有权纠纷；二、答辩人确信原审第三人王某丙有代理权，一是基于信赖有口头委托；二是基于信赖第三人与袁某如、王某乙之间的特殊身份关系，在表面上足以令人相信第三人有代理权；三是第三人与袁某、王某乙住在同一栋楼里，又是邻居，天天在一起，代理过程他们全部知道，并且应当知道补充协议的全部内容。袁某、王某乙称只委托第三人谈2009年房租不符合事实，答辩人也不知道该代理权有此限制。协议签订后，第三人通知对方领取租金，且在履行近一年的时间里没有提出异议，应视为对行为人签订合同行为的追认。该补充协议意思表示真实，且已实际履行一年，答辩人系善意有偿取得所租房屋的使用权，该房屋租赁协议合法有效。第三人的行为完全符合表见代理的法律特征；三、一审判令袁某、王某乙赔偿经济损失x.98元，确有不当，答辩人的损失不止这些；四、《补充协议》合法有效，应当继续履行。请求人民法院驳回袁某、王某乙的诉讼请求。
原审第三人王某丙答辩称，同意袁某、王某乙上诉状中的意见。
二审期间，上诉人袁某、王某乙向法庭提交了二组证据，第一组证据房产证复印件3份，拟证明房子分属于三人，不是共同共有；第二组证据同地段门面租赁合同2份，拟证明：1、同地段门面租赁价格为4万元以上；2、门面到期后，对方给出租人造成的损失达200多元一天。
刘某质证称：对第一组证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议；对第二组证据的真实性有异议。
原审第三人王某丙对袁某、王某乙提供的证据予以认可。
本院认为，当事人对第一组证据的真实性未表示异议，故本院对第一组证据的真实性予以认可；第二组证据系复印件，本院对其真实性、关联性不予采信。
上诉人刘某在二审期间提交了如下证据：证据1，湘潭县易俗河七匹狼旗舰店营业执照1份、户籍登记卡2份、证明1份，拟证明刘某是家庭经营模式、计算损失时应以3人计算；证据2，统计表1套，拟证明损失的构成情况；证据3，湖南伊尔三服装有限公司处罚通知函、商品政策、保证金制度各1份，拟证明因门面不能正常营业及诉讼的原因，刘某被处罚没收了保证金20多万元。
袁某、王某乙质证称：对证据1、证据3的关联性有异议，对证据2的真实性有异议。
原审第三人王某丙质证称：对证据1的真实性有异议，刘某的妻子是经营餐饮业；对证据2的真实性有异议，其库存不多；对证据3的真实性有异议，举证人应当提供罚金的收据。
本院认为，上诉人刘某提供的证据1、证据2均不属于二审程序中的新的证据，本院不予采信；证据3没有相关凭证或发票印证，不能达到举证人的举证目的，本院不予采信。
原审第三人王某丙没有提交新的证据。
经二审审理查明，位于湘潭县X镇X路的第138、140、142、X号四个门面，具有独立的房产权证，分属不同所有人，不是由袁某、王某乙、王某丙共同拥有。除上述事实外，一审法院审理查明的其他事实属实。
本院认为，《租房协议》及《房屋租用协议书》合法有效并已履行完毕。本案争议的焦点是，王某丙与刘某于2009年1月15日签订的《补充协议》是否对袁某、王某乙具有效力。刘某与王某丙签订的补充协议有两部分内容，一是对2004年12月19日签订的《租房协议》及《房屋租用协议书》约定的2009年度的租金的调整，二是关于该两份协议到期后对房屋及门面的新的续租协议，即对于2009年12月31日以后的房屋租赁的约定。一、关于2009年的租金问题，因为当事人于2004年12月19日签订的合同约定房屋租赁到2009年12月底，故《补充协议》中双方关于2009年租金的调整应视为对2004年合同的变更，不能视为签订了新的合同。而且，刘某、袁某、王某乙及王某丙均认可他们已于2009年元月13日已就2009年租金价格达成一致意见，《补充协议》关于2009年租金的约定只是对已达成一致意见的协议形成书面意见。因此，刘某支付2009年租金及袁某、王某乙领取2009年租金的行为应当是双方对已达成一致意见的协议的履行，不能视为是袁某、王某乙接受了《补充协议》。二、《补充协议》中关于2009年12月31日以后的房屋租赁的约定，是在前述两份协议到期后关于房屋租赁的新的约定。袁某、王某乙没有在《补充协议》上签字，判断王某丙的行为是不是表见代理行为或代理行为，《补充协议》是否对袁某、王某乙具有效力，应作如下分析：第一，所谓表见代理，应当是表见代理人以他人名义同第三人为民事法律行为，而本案中，王某丙是以其本人名义与刘某签订协议，没有以袁某、王某乙的名义签订协议，故不能认定王某丙的行为是表见代理；第二，王某丙认为自己签协议不能代表其他任何人，袁某、王某乙认为没有委托授权王某丙签订协议，而刘某认为王某丙是口头授权，综合三方各自的陈述，本院认为王某丙得到了袁某、王某丙的授权并代理两人签署协议的事实依据不足；第三，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。从《补充协议》看，甲方签名的只有王某丙一个人，王某丙没有以被代理人袁某、王某乙的名义签名，故不能认为王某丙以被代理人袁某、王某乙的名义实施了民事法律行为；第四，从签订协议的习惯看，本案当事三方四人于2004年12月19日签订《租房协议》时，协议明确约定甲方是房主王某丙、王某乙、袁某，并得到了甲方三人的签字确认。如果《补充协议》是《租房协议》的延续和补充，刘某应当按照第一次签订协议时的做法，找袁某、王某乙签字确认。未经签字，《补充协议》对袁某、王某乙不产生效力；第五，刘某所租的门面就在袁某、王某乙所居住楼房的一楼，刘某完全有条件找到袁某、王某乙签字予以确认，故袁某、王某乙未签字确认是刘某的过错；第六，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《补充协议》约定协议“自签字之日起生效”，在签字确认之前，该合同应视为效力待定的合同。由于补充协议没有得到袁某、王某乙的签字确认，且袁某、王某乙也用行动表明了不愿继续租赁的态度，故该协议对袁某、王某乙而言，既未成立，也未生效，《补充协议》对袁某、王某乙没有约束力。
由于《补充协议》对袁某、王某乙没有约束力，故袁某、王某乙与刘某之间的《租房协议》自合同到期之日止，双方的合同权利义务终止，刘某在没有与袁某、王某乙签订新的合同的情况下，无权继续使用袁某、王某乙的门面。2009年11月9日，王某乙授权其子向刘某发出收回门面自行经营的书面通知及袁某、王某乙拖沙石阻止店铺经营的行为均表明，双方已不具备继续履行合同的基础，刘某应当及时采取措施，防止损失的扩大。因此，关于刘某赔偿损失的诉讼请求，第一，2009年冬装未提违约金、被总代理没收的加盟费及保证金等损失，刘某没有提供确实充分的证据证实其损失的实际发生，即使有证据证实上述损失已发生，也是刘某没有及时采取措施所致，本院不予支持；第二，刘某的其他损失，由于《补充协议》对袁某、王某乙没有约束力，故刘某要求袁某、王某乙赔偿，没有事实依据，本院亦不予支持。合同到期后，由于刘某与袁某、王某乙没有新的房屋租赁协议，刘某应当向袁某、王某乙移交租赁物，刘某不移交门面的行为，构成了对袁某、王某乙权利的侵害，而不是袁某、王某乙侵害了刘某的权利，故本院对刘某请求排除妨害的诉讼请求不予支持。
刘某不移交门面的行为，虽然构成了对袁某、王某乙权利的侵害，袁某、王某乙有权依法主张自己的权利，但袁某、王某乙采取拖沙石阻碍刘某经营的行为，不是采取合法的手段维护自己的权益，对纠纷的产生亦有过错；而且，因为《补充协议》得到了王某丙的签字确认，袁某、王某乙无权对刘某所租赁的王某丙的门面采取措施。基于上述因素，本院对袁某、王某乙在一审中要求刘某赔偿损失的反诉请求亦不予支持。
关于刘某与王某丙个人的协议是否有效的问题，因王某丙不是本案被告，刘某没有单独针对王某丙提出诉讼请求，本院不予审理。原审第三人王某丙答辩要求赔偿第三人损失的问题，因王某丙未在本案中提出诉讼请求，故本院对第三人的该主张亦不予审理。
综上，上诉人刘某的上诉请求不能成立，上诉人袁某、刘某的上诉请求部分成立，一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十一条（一）项、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘潭县人民法院（2010）潭民一初字第X号民事判决；
二、限上诉人刘某在本判决生效之日起十五日内分别向上诉人袁某、王某乙返还所租赁袁某、王某乙的门面及房屋；
三、驳回上诉人刘某对上诉人袁某、王某乙的诉讼请求；
四、驳回上诉人袁某、王某乙的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审案件受理费5460元，反诉案件受理费40元，合计5500元，由上诉人刘某负担5470元，由上诉人袁某、王某乙共同负担30元，二审案件受理费4882元，由上诉人刘某负担。
本判决为终审判决。
审判长张雪强
审判员罗亮
审判员冯海燕
二O一O年九月十三日
书记员丁依
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
……
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
