湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
(2010)岳中民一终字第X号
上诉人(原审原告)李某甲，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省湘阴县人,个体工商户，住（略）。
委托代理人胡岳皋，湖南立华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈某乙，男，X年X月X日出生，汉族，犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪数罪并罚判处有期徒刑15年（现在（略）监狱服刑）。
委托代理人姚远，湖南九野律师事务所律师。
原审被告湘阴县城市建设综合开发公司。
法定代表人李某丙，该公司总经理。
委托代理人熊崴，湖南湘诚律师事务所律师。
原审第三人陈某丁，女，X年X月X日出生,汉族，湖南省湘阴县人,住（略）,系陈某乙之女。
上诉人李某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2008）湘民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈某丁担任审判长,审判员邵莉茜、代理审判员蒋立春参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员胡娜担任法庭记录。上诉人李某甲及其委托代理人胡岳皋、被上诉人陈某乙的委托代理人姚远到庭参加诉讼，原审被告湘阴县城市建设综合开发公司（以下简称城建公司）、原审第三人陈某丁经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，大可科技（香港）有限公司在湘阴县X镇X路与滨江大道交汇处置地开发建设湘阴县物资大市场（锦江花园），由湘阴县城市建设综合开发中心（城建中心）具体承建开发。2006年6月27日，被告陈某乙以自己的名义在城建中心购得锦江花园临滨大道门面11缝，并在房产管理部门登记发证，其中7缝门面的房屋产权证号为x号，4缝门面的房屋产权证号为x号；另外以其女儿陈某丁名义购置临滨江大道门面3缝，房屋产权证号为x号；14缝门面总评估鉴定价值为426.33万元。
另查明一，被告陈某乙以自己和其女儿的名义取得上述l4缝门面后，分别于2006年9月1日、2007年9月l0日、2007年12月31日出租给曾建鹏、李某、陈某丁枢等三人进行商业经营，租赁时间3—8年不等，且部分租金已一次性收取。
另查明二，2006年9月25日，被告陈某乙以x号房屋产权证(合门面7缝)作借款抵押向李某印借现金75万元，以4％的月利率计算利息45万元，本息合计l20万元，由被告陈某乙借款时出具借条借款人民币l20万元；2006年l2月l6日，被告陈某乙以x号房屋产权证(合门面4缝)作为借款抵押，向钟吉安借现金60万元，以3％的月利率计算利息18万元，本息合计78万元，由被告陈某乙在借款时出具借条借款人民币78万元；2007年2月1日，被告陈某乙邀其女儿陈某丁(本案第三人)到湘阴县城东信用社以x号房屋产权证(含门面3缝)抵押贷款20万元，并将该房产进行抵押登记，办理了他项权证。
另查明三，2008年1月1日，被告陈某乙因无法归还湘阴县沙田建筑公司原投入到湖南张家界工程的投资款后转作湘阴县沙田建筑公司职员高新国、杨某二人的个人借贷款共计300万元，应高新国、杨某的要求，被告陈某乙将上述l4缝门面整体以300万元的价格与高新国签订了一份《商品房销售合同》，用以抵偿其欠款，所使用的格式合同为原湘阴县城市建设综合开发中心(城建中心)开发建设锦江花园售房所剩空白合同书，合同甲方(卖方)为湘阴县城市建设综合开发中心锦江花园项目部，法定代表人聂建雄，委托代理人(委托已终止)陈某乙；乙方(买方)高新国。签订合同时由被告陈某乙出具：“收购房款300万元”的收条。2008年2月2日，被告陈某乙又以同样的空白合同书和方式与原告李某甲签订了一份《商品房销售合同》，将自己和其女儿陈某丁(本案第三人)名下的l4缝门面整全(总建筑面积为l413.14平方米)出让给原告李某甲，用以抵偿其个向原告李某甲借款(本息合计)240万元，并在合同中约定原告交清全部房款由被告陈某乙办理房屋交接手续后，2008年7月1日前由被告陈某乙负责办理房屋产权证(其时止l4缝门面的房屋产权证已经在信用社抵押贷款和个人担保借款)给原告李某甲，逾期一天按每天500元人民币赔偿给原告李某甲，办证工本费由被告陈某乙负担，国土证的总、分户同时办理等。签订合同时由被告陈某乙出具：“收李某甲购房款现金人民币贰佰肆拾万元整(￥x.00元)，陈某乙.2008年2月2日。”的收条交给原告李某甲。2008年2月3日，被告陈某乙向房屋原租赁户曾建鹏、李某、陈某丁枢发出书面通知：“贵方原承租的锦江花园临滨江大道铺面房现已由陈某乙销售给李某甲，原签订的租赁合同继续生效，转让后，原出租方的权利和义务由李某甲享有”。此通知一式两份送到承租户后并由承租户主签字认可。原告李某甲与被告陈某乙所签合同中约定所出租铺面租金自2008年2月3日起由原告李某甲收取，但部分房屋租金已由被告陈某乙提前收取，2008年7月5日，原告李某甲找被告陈某乙结算，由被告陈某乙向原告李某甲出具欠款条据一张：“欠李某甲先生现金壹拾贰万陆仟元整（￥x.00元），（此款为李某家门面租赁金，归还日期为2008年9月底前），陈某乙，2008.7.5”。被告陈某乙没有按照与原告李某甲所签合同约定将14缝门面产权办理过户手续，原告李某甲遂于2008年9月20日向本院提起诉讼，请求人民法院判令被告按所签合同约定办理诉争门面的产权过户手续，从2008年7月1日起至房屋产权交付时止支付每天500元的违约金，并偿还其所租出的门面的预收租金12.6万元和承担本案的诉讼费，同时向人民法院申请财产保全，法院于2008年9月20日作出（2008）湘民一初字第538-X号民事裁定书，对诉争的产权登记为陈某乙和陈某丁的（房屋产权证号为：湘房权证文星镇字第x、x、x号）临滨江大道14缝门面予以查封（冻结）。
原判认为，被告城建中心在与大可科技（香港）有限公司合作开发湘阴县物资局钢材机电市场（锦江花园）时委托被告陈某乙为锦江花园（南区）项目部经理，全权处理该项目的开发建设、房屋（含商铺门面等）销售等相关事宜，委托时间为2004年3月9日至2007年4月止。被告陈某乙在被告城建中心委托终止后继续使用原用空白格式合同书与他人签订合同，且其行为没有告知被告城建中心和得到其追认，被告城建中心不应承担民事责任，所产生的法律后果应由被告陈某乙本人承担。第三人陈某丁没有出资或委托他人在湘阴县锦江花园购置房屋和门面，其在湘阴县房地产管理局备案登记、发证（湘房权证文星镇字第x号）的锦江花园临街门面实际由被告陈某乙出资购置并进行相应运作，且第三人陈某丁明确表示对财产不享有权利和不承担义务，该项财产的权利、义务应由被告陈某乙享有和承担。被告陈某乙依法取得诉争门面的财产所有权（评估价值426.33万元）后以其财产作为借贷抵押担保物向银信部门和个人借贷210余万元，在借贷没有偿还的情况下又与高新国签订《商品房销售合同》，用诉争门面偿还所欠高新国等借款300余万元，随后，被告陈某乙再次用同一财科以240万元价格与原告李某甲签订《商品房销售合同》，意欲将诉争财产所有权转移至原告李某甲，造成履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，使合同不具备继续履行的条件,依法应予解除。但陈某乙所借贷的资金及收取的合同价款应予返还。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十条第（一）、（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、原告李某甲与被告陈某乙以湘阴县城市建设综合开发中心锦江花园项目部的名义于2008年2月2日所签的商品房销售合同予以解除；二、由被告陈某乙向原告李某甲返还购房款人民币（略）元，并自收款之日起至还款之日止，按同期银行贷款利率计付利息；三、驳回原告李某甲的其他诉讼请求。案件受理费x元,财产保全费5000元，合计人民币x元，由原告李某甲承担x元，由被告陈某乙承担x元。
宣判后，李某甲不服，向本院提起上诉称，一审在认定事实、审理程序及适用法律方面均存在错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。其主要事实及理由是：1、上诉人已向陈某乙付清了全部房款，并收取了房屋的租金，上诉人事实上已完全合法占有了房屋。另外，一审法院已经依上诉人的申请对诉争房屋采取了查封（冻结）的财产保全措施，不存在不能办理产权过户的障碍，故一审认定合同不具有继续履行的条件，应解除错误；2、一审认定“另查明二、查明三”的事实没有证据证实，也没有经过举证、质证程序；3、合同不存在不能履行或债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高的情形，故一审适用合同法第一百一十条进行判决，属适用法律错误。
被上诉人陈某乙口头答辩请求维持原判。
原审被告城建公司书面答辩请求驳回李某甲对答辩人的上诉。其主要事实及理由是：1、本案诉争的房屋答辩人不享有物权，答辩人不是本案当事人；2、陈某乙未得到答辩人授权以答辩人的名义与李某甲签订合同的行为纯属欺诈，该合同无效，一审判决撤销正确；3、李某甲就一审判决答辩人不承担责任并未提起上诉。
原审第三人陈某丁未作答辩。
二审开庭时各方当事人均未提供证据。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院另查明，湘阴县城市建设综合开发中心已经变更为湘阴县城市建设综合开发公司。
本院认为，1、关于一审是否认定事实错误及违反认证程序的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，“下列事实，当事人无需举证证明：…（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；…。前款（一）、（三）、（四）、…项，当事人有相反证据足以推翻的除外”。本案一审法院认定“另查明二、另查明三”的事实，是依据一审法院于2009年7月24日作出的已经发生法律效力的(2009)湘刑初字第X号刑事判决书所确认的事实，且李某甲并无相反证据可以推翻该刑事判决书所认定的事实。故虽然一审法院就该刑事判决未向李某甲出示并听取质证意见不妥，但并未违反认证程序；2、关于李某甲与陈某乙签订的合同是否还应当继续履行。首先，虽然李某甲与陈某乙签订了《商品房销售合同》将14缝门面转让给李某甲，并约定2008年7月1日前陈某乙应将房屋产权证办至李某甲名下，但因双方在签订合同之前，陈某乙已经将14处门面的房屋产权证用于了湘阴县城东信用社抵押贷款和李某印等人担保借款,而且双方签订合同之前陈某乙又应高新国、杨某的要求将上述14缝门面整体以300万元的价格与高新国签订了《商品销售合同》以抵偿300万元欠款。现陈某乙因犯罪被判刑15年，已无力赔偿受害人的损失，故从公平地保护各方合法权益的角度考虑，该合同不宜再履行;其次，物权法第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案陈某乙与李某甲签订合同的时间是2008年2月2日,而此前陈某乙已于2007年2月1日在湘阴县城东信用社贷款时已将3缝门面的房屋产权（证号为x）进行了抵押登记。因此，陈某乙事前未经抵押权人湘阴县城东信用社同意事后也未经湘阴县城东信用社追认而转让三缝门面的行为是无效民事行为，该案合同的部分标的不能履行已成为客观事实;第三，已经发生法律效力的（2009）湘刑初字第X号刑事判决已经认定，公诉机关没有提供陈某乙与李某甲签订的该份合同确属正常买卖关系的完整证据，李某甲本人也未报案，究竟240万元的价款是李某甲陈某丁付的现金还是陈某乙陈某丁的由70万元高利贷并到期利息和预期利息构成，真伪不明。
综上，李某甲的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人李某甲承担。
本判决系终审判决。
审判长陈某丁
审判员邵莉茜
代理审判员蒋立春
二0一0年三月十九日
书记员胡娜
