原告（反诉被告）张某某，女，43岁。

被告（反诉原告）杨某某，男，55岁。

委托代理人李某某，女，成年，汉族，住（略），系被告之妻。

第三人西峡县原种场。

法定代表人刘某某，系场长。

委托代理人王某某，男，系西峡县原种场党支部书记。

委托代理人陈某某，女，系西峡县原种场会计。

原告张某某诉被告杨某某租赁合同纠纷一案、原告于2009年5月25日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，在审理过程中，依法追加西峡县原种场（以下简称原种场）为第三人参加诉讼，于2010年4月19日公开开庭进行了审理，原告张某某、被告杨某某的委托代理人李某某、第三人西峡县原种场委托代理人王某某、陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）张某某诉称：我整体承包西峡县原种场停车场及房屋，被告杨某某经我手租赁两间，每间每月200元。被告拖欠自2008年10月1日至2009年3月15日的房屋租金2200元，要求被告立即给付，对于被告的反诉原告辩称，我在2003年10月1日前和被告无任何租赁关系，双方无任何权利义务纠纷，没有多收被告1920元。

原告（反诉被告）张某某针对其诉请及答辩理由举证如下：

⒈2003年10月1日，原告张某某与被告杨某某签订两间的房屋租赁合同，证明租赁期限为一年。每间每月180元租金。

⒉2003年9月26日，西峡县原种场与杨某某达成协议，约定1996年9月13日至2003年10月1日租金、电贴费互不追究，由场方收回贴费手续，自2003年10月1日起租房须经场方同意。

⒊2008年7月28日，原告张某某与西峡县原种场签订的停车场及配套设施整体承包合同及补充协议，证明双方承包期限止2009年3月15日。

⒋（2008）西民商初字第X号判决书，确定2007年9月1日至2008年9月22日，被告杨某某所租房屋每间每月200元租金。

⒌2009年8月17日，西峡县原种场证明证实2009年7月4日，杨某某与西峡县原种场所达协议时，每间每月180元的依据系张某某提供对外租房标准。

⒍2001年元月18日张某某与栗中山的租赁合同及2001年11月1日与庞明林的房屋租赁合同，均为每间每月180元房租。

被告（反诉原告）杨某某辩称：我与第三人所订立的2001年2月1日到期的租赁合同，每间每月为150元租金，我对原种场算帐，我没有与原告订立租赁合同，不欠她租金。不对准原告算帐。反诉要求原告返还被告多交的2001年2月1日至2003年9月30日两间房屋每间每月多收30元的房租款，32个月共多收1920元，原告不应该用我的电贴费抵她自己应上交的承包金。

被告杨某某（反诉原告）针对答辩意见及反诉请求所举证据如下：

⒈1996年2月1日杨某某与原种场房屋租赁合同书，证明租期一年，每间每月120元租金。

⒉1996年9月13日，原种场用电事宜规定，约定各租房户的用电贴费在租房合同到期不再续签合同时，一次性转原种场结算。

⒊2000年2月1日至2001年元月30日，杨某某与原种场租赁合同一份，证明每间每月房租150元。

⒋2003年8月5日原种场通知书复印件；证明自2000年2月1日起至搬出之日，每间每月房租150元。

⒌2009年7月4日，杨某某与原种场电贴费x元遗留问题达成的协议，证实2001年2月1日至2003年9月30日共32个月，每间每月180元。杨某某两间房租金x元与电贴费相抵后，原种场支付杨某某1515元。

第三人西峡县原种场述称：双方所说的租赁费与原种场没有关系，我们当时将停车场及房屋整体承包给张某某，每间房平均每月按125元计算，我场收取张某某承包金，张某某对外租赁由她收租金。张某某的承包金已交清。关于杨某某要求解决自己的电贴费问题，我场与杨某某按张某某对外租赁每间每月房租180元达成协议，并已履行。

第三人出示证据：⒈2003年8月5日给杨某某的通知书复印件、显示从2001年2月1日起每间房每月180元租金。

⒉2009年7月4日，电贴费遗留问题协议及杨某某收到原种场退给其电贴费x元的收据一份，该票据证明电贴费与杨某某所欠32个月房租x元相抵后，原种场又支付杨某某1515元。

经过法庭质证，对原告张某某所举证据，被告杨某德认为，对证据⒈⒉⒊⒋⒌⒍的真实性无异议，认为证据⒈只能说明2003年10月1日以后的房租价钱，证据⒌证明杨某某与原种场所达协议时依据张某某对外出租房屋时每间180元计算租金不公平、应以我与原种场订立的最后一份合同按每间每月150元计算租金。证据⒍与本案无关。

第三人对原告所举证据无异议。

对被告杨某某所举证据，原告张某某对证据⒈⒉⒊⒌无异议，对证据⒋认为应当出示原件。

第三人对被告杨某某所举证据的质证意见同张某某意见，并认为自己所举通知书复印件为真实的，杨某某所举证据⒋因无原件，所以不真实。

对第三人所举证据⒈⒉原告张某某无异议。被告杨某某认为证据⒈应当出示原件，复印件不能作为证据使用，对证据⒉的真实性无异议，但协议时口头说过，我找到每间每月150元的依据可以再算。

经过庭审举证、质证对原告所举证据⒈⒉⒊⒋⒌和被告所举证据⒈⒉⒊⒌，第三人所举证据⒉各方当事人均无异议，可以作为本案证据使用。对原告所举证据⒍因与本案无关，不予认定。对被告所举证据⒋及第三人所举证据⒈因均系复印件，且对方当事人不予认可故不予认定。结合当事人陈某辩论，可以确认以下事实：

自1996年被告杨某某与原种场签订了房屋租赁合同起，杨某德租赁使用原种场两间门面房屋办机修门市至今。1996年9月13日，原种场对各租房户电贴费作出规定，在各户与原种场不再订立租赁房屋合同时，由原种场一次结清各租赁户所交的电贴费。2000年2月1日，杨某某与原种场签订了一年期的房屋租赁合同，于2001年元月30日到期，租用两间房，约定每间每月150元租金，房租一次性交清。在合同履行期间，原种场于2000年7月20日，将停车场及含杨某某租赁房屋在内门面房26间整体承包给张某某，期限五年，平均每间每月租金125元。2001年元月30日后，杨某某以不再与原种场签租房合同，要求解决电贴费为由，拒绝交纳房租及签订租赁合同。到2003年9月26日，杨某某与原种场达成协议：杨某某租用原种场房屋两间，2003年10月1日前的租金、电贴费互不追究，原种场收回贴费手续，同时杨某某将电贴费票据交给原种场。2003年10月1日，杨某某与张某某签订了每间每月180元的房屋租赁合同，租用两间，期限一年。2009年7月4日，杨某某与原种场关于电贴费遗留问题再次达成协议：主要内容是，杨某某已付电贴费共计x元（5张票据），原种场认可，并负责解决，杨某某在2001年2月1日至2003年9月30日继续使用原种场两间房屋期间，应交给张某某32个月的房租x元。从张某某应交给原种场的承包款中扣减，电贴费x元与杨某某应交房租x元相抵后，原种场再支付给杨某某1515元，此后双方不再追究电贴费遗留问题，杨某某如需继续租房可与承包人签订合同。协议当天，杨某某收到原种场支付的1515元，并出具了收据。

张某某承包原种场停车场及房屋的合同延续至2009年3月15日。因被告杨某某拒绝支付2007年9月1日至2008年10月1日共13个月两间的房租，原告张某某遂起诉至本院要求杨某某支付，本院于2008年12月17日作出（2008）西民商初字第X号判决书，认定2007年9月1日至2008年10月1日13个月的两间房租合计5200元，由杨某某支付给原告张某某。该款杨某某已履行完毕，但自2008年10月1日至2009年3月15日杨某某继续使用的两间房屋，每间每月200元计算为2200元一直未付，原告诉至本院。

另查：自2001年1月30日至2003年10月1日，杨某某所使用的两间房，张某某没有向原种场交纳承包金，而是张某某按每间每月180元扣减了上交的承包金。

本院认为，原告张某某整体承包原种场的停车场及房屋，并交纳承包金，有权对外转租。原告张某某与被告杨某某于2003年10月1日订立书面合同，约定每间每月房租180元。到期后，双方又口头约定每间每月200元租金，并已实际履行。因为电贴费抵房租发生纠纷后，被告杨某某不履行约定，原告张某某主张每间房屋每月按200元计算租金，要求被告支付五个月另15天的两间房租金2200元的理由正当，本院予以支持。被告杨某某反诉要求原告退还2001年2月1至2003年9月30日多交纳的租金1920元的理由，本院认为，被告杨某某电贴费依照规定应当与原种场结算，2009年杨某某在与原种场为电贴费遗留问题协议时，对2001年2月1日至2003年9月30日的房屋租赁费用采用张某某对外租赁门面房的价格作为依据标准结算，而没采用2001年元月30日杨某某与原种场到期的租赁合同计算租金，显示公平，因《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此被告杨某某反诉要求在协议电贴费抵房租时应以每间每月150元计算的请求合理，本院予以支持，因电贴费系杨某某与原种场结算，并非原被告结算，故应当由原种场退还杨某某32个月每间房多计算的30元，两间房共计1920元的租金。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：

一、被告杨某某于本判决生效后五日内支付拖欠张某某房屋租金2200元。

二、第三人西峡县原种场在本判决生效后五日内退还多收取被告杨某某的房租1920元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，反诉费50元，合计100元，被告杨某某及第三人原种场各承担50元。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。

审判长张相军

审判员刘某

人民陪审员叶改焕

二○一○年四月二十日

书记员周向明