原告宋某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人万家，河南未来律师事务所律师。

被告邓某某，男，X年X月X日出生。

被告孙某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人张卫芳，河南瑞源律师事务所律师。

第三人谷某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人朱广宇，费利伟，河南博浪律师事务所律师。

原告宋某某诉被告邓某某、孙某某及第三人谷某某房屋买卖合同纠纷一案，原告于2009年5月18日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员赵志远、娄彦峰、柳慧组成合议庭，书记员胡利强出庭担任记录，于2009年7月8日在本院公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告委托代理人和第三人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宋某某诉称：2008年7月11日，原告经人介绍购买了被告的一处宅基地及房屋，双方签订了房屋买卖合同。原告依约定支付了被告购房款x元。现第三人对原被告所签订的合同提出异议，原告不能入住该房屋。请求法院依法确认原被告2008年7月11日签订的房屋买卖合同有效；如果确认合同无效，请求被告返还购房款x元并按银行存款利率支付利息。

被告邓某某、孙某某辩称：原被告经协商签订买卖房屋合同，被告出卖自己的合法房屋，原告支付相应价款，合同已经履行，该合同意见真实，合法有效，应受法律保护。第三人对该房屋不具有所有权，其所持有的分家析产协议是在被胁迫的情况下签订的，不具有法律效力。

第三人谷某某述称：原被告买卖的房屋为家庭共同财产，第三人为产权共有人，该买卖合同损害了第三人的合法权益。原被告所签订的买卖合同应为无效。

原告向本院提供的证据有：1、房屋、宅基转让协议；2、被告的收款收据；3、被告邓某某的国有土地使用证；4、邓某昌的房权证。证明原被告之间买卖房屋协议的合法有效性。

被告向本院提供的证据有：邓某昌的身份证复印件和邓某昌给被告出具的授权委托书。证明被告出卖房屋的合法性。

第三人向本院提供的证据有：1、2007年12月22日分家协议书一份。2、邓XX、孙XX、孙XX证明材料一份。3、录音光盘一张。证明第三人对争议的房屋拥有部分产权，属房屋产权共有人。原被告的协议损害了第三人的合法权益。

经庭审质证：被告对原告提供的证据无异议；第三人对原告提供的证据真实性无异议，但认为该证据不能认定买卖房屋协议合法有效。原告对被告提供的证据无异议；第三人对被告提供的身份证复印件无异议，对委托书有异议，认为内容不真实。原告对第三人的证据有异议，证明材料是打印的，证人没有出庭作证，不能认定。分家协议不能对抗善意第三人，买卖合同应认定为有效，对录音内容予以否认；被告认为证明材料不合法，理由同原告陈述的理由，认为分家协议形式不合法，并且是在第三人纠集二十几个人手持木棍，胁迫被告签订的，是无效协议，应不予认定。综上所述，原告提供的证据客观真实，能够证明签订合同的经过和事实，但不足以证明买卖房屋合法有效的证据。被告提供的证据客观真实，能够证明被告与邓某昌之间具有委托关系。第三人提供的证据亦客观真实，被告主张是在受胁迫的情况下签订的，被告未能提供证据，亦未向法院起诉认定分家协议无效的，本院对第三人的证据予以认定，作为第三人为房屋权属共有人的证据。对录音光盘无法查清内容，对其不予认定。

根据上述有效证据，本院能够认定以下客观事实：被告邓某某在城关镇X街有一处宅基地，国有土地使用证，号码为x号。房屋权证登记为邓某昌，证号为房权证原房私字第x号。2007年12月22日，被告邓某某、孙某某、被告次子邓某昌，因被告长子邓某杰已经去世，邓某杰之妻谷某某参加。有在场人邓XX、孙XX、孙XX、邓XX参加，达成了一份房地产分家协议书，约定邓某某的住宅一处，长21.5米，宽20.45米，主房五间，以及宅内所有财产、物品，有邓某某的二个儿子各半所有，在二被告去世以前，由二被告使用，二被告去世后，二被告二个儿子进行平均分割。该协议书有二被告、邓某昌、谷某某签名按指印，同时在场人员四人均签名按指印。2008年7月11日，二被告与原告签订宅基、房屋转让协议，被告将家庭共有的一处房屋转让给原告，价款x元，2008年7月14日，被告收取原告买房款x元，向原告交付了土地证和房产证。2009年6月9日，邓某昌主审人向二被告出具授权委托书，授权二被告与原告签订房屋买卖合同，并收取卖房款。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。被告邓某某、孙某某、第三人谷某某和邓某昌经过中间人协商，达成了一份房地产分家协议书。该协议书是双方真实的意思表示，具有法律效力，对双方具有法律约束力，第三人依此协议书取得了家庭共有房屋一半的所有权。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。二被告与原告签订房屋买卖合同，二被告在签订合同时并无所有权，在签订合同后，邓某昌向被告出具授权委托书，认可被告的行为。而产权的共有人谷某某对被告的行为并不认可，而二被告至今未取得第三人所持有的权属份额，第三人明确表示反对出卖房屋。原被告之间签订的房屋买卖合同应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同已经取得财产的，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。被告在签订合同时，未能如实告知原告该房屋的权属情况，致使合同无效，被告应当赔偿原告所受到的损失，原告请求被告返还购房款并支付同期银行存款利息的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条和第五十八条之规定，判决如下：

被告邓某某、孙某某返还原告宋某某购房款x元，并从2008年7月14日起至本判决生效之日止，按同期人民银行存款利率支付利息，判决生效后十日内付清。

如果未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3300元，由二被告负担。

审判长赵志远

审判员娄彦峰

审判员柳慧

二零零九年十月二十六日

书记员胡利强