原告黄某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人朱某，上海A律师事务所律师。

被告周某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告施某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

上述两被告的共同委托代理人吴某，上海市B律师事务所律师。

第三人施某，女，X年X月X日生，户籍所在地（略）。

原告黄某乙诉被告周某、施某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年5月11日立案受理后，依法由代理审判员张利适用简易程序，并于2009年6月26日公开开庭进行了审理。后经原告申请，本院依法追加施某为第三人。因案情复杂，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2009年8月20日再次公开开庭进行了审理。原告黄某乙及其委托代理人朱某，被告周某、施某及两被告共同委托代理人吴某两次到庭参加诉讼。第三人施某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。

原告黄某乙诉称：原告于1991年4月25日经申请，于1992年8月10日获取一处使用面积为90.25平方的上海市X村村民宅基地。据当时核发的农村宅基地使用权审核表上记载，该处宅基地使用权人是原告，同住人为原告母亲苏某。被告周某（系原告继父）于2001年8月13日未经原告同意擅自将原告享有使用权的座落于松江区某房转让给被告施某（被告周某妹夫）。两被告在该转让协议中约定住房出让金为30,000元，同时约定将该住房宅基地一并转让，但宅基地不另作价。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该《房屋转让协议书》违反国家相关政策和国家强行法规定，该宅基地转让行为应当确认无效。更何况被告周某并不是该宅基地的使用权人，即使在国家政策允许转让的条件下，被告周某作为无权处分人擅自处分原告的用益物权，也应依法确认该转让行为无效。故起诉要求确认两被告之间的《房屋转让协议书》无效。审理中，原告增加诉请，要求被告施某返还系争房屋，并要求第三人施某搬离系争房屋。后原告又表示只要求确认两被告之间的《房屋转让协议书》无效。

被告周某辩称：系争房屋是被告周某在1979年建造的。1982年被告周某与原告之母苏某再婚后，原告及苏某搬入系争房屋内居住。从出资和建造情况看，原告对系争房屋没有所有权。从1991年勘测情况看，房屋是被告周某的，但之后不知为何将名字改为原告及苏某，这属于错误颁证。《房屋转让协议书》应当有效。现不同意原告诉讼请求。

被告施某辩称：2001年，两被告及苏某就系争房屋的转让达成房屋转让协议，对此，原告是知情的。同时，原告将宅基地使用证交给了被告周某。第三人施某居住在该房屋内8年了，但原告也未提出任何主张。《房屋转让协议书》应当有效。现不同意原告诉讼请求。

第三人施某未作答辩。

经审理查明：被告周某与其前妻朱某于1973年1月离婚。1982年6月25日，被告周某与原告之母苏某（已于2006年1月27日过世）登记结婚。被告周某与原告之间属继父子关系。被告周某与被告施某系舅子与妹夫关系。

1979年被告周某及其前妻朱某出资建造了本市松江区某房屋（即系争房屋）。

1991年4月25日，系争房屋的《上海市X村宅基地使用权申请表》记载的土地使用者为“王某”即原告，现有人口、立基人口均记载为“王某”，但被告周某并未被记载在该申请表中。1992年8月10日，经原松江县土地管理局审核同意，系争房屋的《松江县X村宅基地使用权审核表》登记的土地使用者为“王某”即原告，立基人口为1人（农业），现有人口为2人（农业）。该房屋宅基地使用证号为沪集宅（松）字第x号。

现两被告确认，2001年8月13日，两被告及苏某签订了《房屋转让协议书》，约定上述房屋以30,000元价格转让于被告施某。但原告对该协议中“苏某”签字的真实性有异议。

另查明，被告施某之母施某自2001年起居住系争房屋至今。被告施某在2001年8月13日签订《房屋转让协议书》时，户籍在原松江县某供销社，并非是农业户口。

审理中，被告周某陈述：1991年8月时，其在松江某处另有一处宅基地房屋，故如果将系争房屋登记至其名下将超平方，所以将系争房屋宅基地使用证登记在了原告名下。

以上事实，有宅基地使用证、上海市X村宅基地使用权申请表、房屋转让协议书、松江县X村宅基地使用权审核表、户籍资料、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，系争房屋土地使用权人为原告，在此情况下，根据房地一体的原则，原告即为该房屋的所有权人。现被告周某在未经原告同意的情况下，将房屋转让给被告施某，显然侵犯了原告的合法权益。另外，本案中被告施某在签订《房屋转让协议书》时，不是农业户口，其无权受让系争房屋，故《房屋转让协议书》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：

被告周某、施某于2001年8月13日签订的《房屋转让协议书》无效。

案件受理费1,300元，由被告周某、施某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长李明

审判员张利

代理审判员陆瑞兴

书记员沈婷